- 2019年第 158 篇文章 -
在快节奏的当下，装修设计不必自己费心，拎包即可入住的精装修房十分受购房者欢迎。然而，因装修全由开发商负责，导致用料和工程都不透明，精装修房的质量也参差不齐。那么，当在房屋验收的时候，如果遇到质量问题应该如何处理？能否直接拒收房屋？如果不能拒收房屋，购房者应该如何主张权利才能追回损失？精装修房质量标准一般以国家标准为规范，其中一些强制性的标准、技术规范可作为具有普遍约束力的质量标准。比如《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《住宅设计规范》、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《住宅装饰装修工程施工规范》等规范性文件都对用料和施工的标准制定了国家标准。除了行业的硬性规范，合同中的质量条款作为双方当事人之间关于房屋质量的特别约定，只要不违反法律法规的强制性规定，对双方也具有约束力。根据建筑部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》，住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容，也就是说精装修商品房买卖合同中必须对装修的标准进行设置，一般来说，合同中会规定装修各个部件使用的品牌、价位，施工的具体项目。另外，开发商提供的样板间也可以成为交付标准。根据《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”也就是说如果没有特别说明，开发商设立的样板也可以作为精装修商品房的交付标准。许多精装修房的开发商，为了赚取报价和实收价之间的差价，会使用同品牌之中价位比较低廉的产品，甚至对于目光难及处的隐蔽工程应付了事。因此，很多业主在收房后不久，房屋就开始出现种种问题。一旦出现这样的情况，购房者可以以质量瑕疵为由向开发商追责，但是对于不同的质量瑕疵类型，可以主张的请求并不相同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
也就是说，“房屋主体结构质量不合格”和“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情况下，购房者可以拒收房屋，并要求开发商赔偿；而一般的质量问题，购房者并不能拒收，只能要求开发商进行修复，并承担修复费用及损失。实务中，上海法院对质量问题严重影响正常使用的认定非常保守，购房者仅以装修质量问题主张拒收房屋，法院一般很难予以支持。上海法院的观点是购房者无权拒收房屋，但有权在接受房屋后向开发商提出整改主张，整改期间影响房屋占有使用的，可另行主张房屋空置损失。审判观点的保守对购房者而言非常不利，但购房者并非无计可施。鉴于新商品房多数是精装修住宅，购房者在验房时可以自行做甲醛检测，如果甲醛超标的情况下购房者有权拒收房屋，并主张逾期交房违约金。下面这则案例中，购房者就以甲醛超标为由成功追究开发商的逾期交房责任：2015年5月10日，张某购买本市某全装修房屋，与开发商签订了《上海市商品房预定协议》与《补充协议》，并在其中约定“公司会委托有资质的检测机构对室内空气质量进行抽检并出具检测报告... ...房屋交付时存在质量瑕疵或装修瑕疵，由公司负责交房后修复、整改，不影响房屋交付。购房者以质量瑕疵或装修瑕疵为由拒绝收房，公司无需承担延期交房责任。除不可抗力外，公司逾期超过90天交付房屋，且购房者同意继续履行合同的，公司应支付总房款10%作为违约金。”张某在收房后，自行聘请专业检测公司检测出房屋甲醛超标，将检测报告提供给开发商工作人员，而开发商却一直未进行整改。于是在2017年3月，张某以甲醛超标，房屋质量问题严重影响正常使用为由，向法院提起诉讼，请求判决公司逾期交房违约金160万元。
本案经一审、二审，最终认定“鉴于室温对甲醛释放会有显著影响，综合张某自行委托的检测报告及司法鉴定结果来看，应当认定公司向张某交付房屋时确实存在甲醛超标问题。甲醛排放应当符合国家标准，张某以甲醛超标为由拒收房屋，于法有据。”最终，因开发商延迟交付房屋达两年之久，法院判决该公司支付张某违约金100万元。
精装修房虽然便利，但一旦出现质量纠纷，合同中对此又无具体约定时，购房者的利益常常难以得到保障。因此，建议购房者在签订合同时，对质量瑕疵的类型及法律后果作具体的约定，将装修标准尽可能地细化。当发生纠纷时，可通过拍照、公证等方式留存证据，为解除合同、索赔等提供依据。文丨高原、于越
编丨唐诗颖（星瀚运营）
