第十二章 房地产开发企业财务报表的编制2/3
一、现金流量表的意义和作用
现金流量表是反映企业一定会计期间现金和现金等价物流入和流出情况的会计报表。它属于动态报表。现金流量表通常是每年末编报一次。根据需要也可以每半年编报一次。
房地产开发企业编制现金流量表的主要作用是为报表的使用者提供企业一定会计期间内现金和现金等价物流入和流出的信息，反映企业经营活动、投资活动和筹资活动的动态情况，以便使报表使用者了解和评价企业获取现金和现金等价物的能力，并据以预测企业未来的现金流量。从而进一步预测企业的支付能力、偿债能力和周转能力。
二、现金流量表的内容和结构
（一）现金流量表的编制基础
现金流量表是以现金和现金等价物的收支作为编制的基础。也就是以收付实现制为编制的基础。编制现金流量表需将按权责发生制为基础确认的收入和费用，转换为以收付实现制为基础确认的现金的实际流入和流出。
这里所谓的现金指的是广义的现金，包括企业的库存现金、银行存款和其他货币资金。
这里所谓的现金等价物指的是企业持有的期限短、流动性强、易于转变为已知金额的现金、价值变动风险很小的短期债券投资。一般是指在证券市场上流通的三个月内到期的短期债券投资。现金等价物虽然不是现金，但它因为随时可以转变为已知金额的现金，所以其支付能力与现金的差别不大，可以视为现金。
（二）现金流量表的基本内容
现金流量表的基本内容是反映企业经营活动、投资活动、筹资活动现金流入和流出情况，从而反映现金的净流入或净流出的情况。
现金流量，是指企业的现金和现金等价物的流入和流出。现金流量是衡量企业经营状况是否良好，资金是否短缺，企业偿付能力大小的重要指标。现金净流量，是指现金流入和流出的差额。如果差额是正数，则为净流入；如果是负数，则为净流出。一般来说，现金流入大于现金流出，特别是经营活动的现金流入大于现金流出则反映了企业现金流量的积极现象和趋势。
（三）现金流量表的结构
现金流量表包括主表和补充资料两大部分。
主表的结构分为五个部分：即经营活动的现金流量、投资活动的现金流量、筹资活动的现金流量、汇率变动对现金的影响、现金及现金等价物的净增加额。其中最主要、最复杂的是前三个部分，特别复杂的是第一部分，经营活动产生的现金流量。
1.经营活动产生的现金流量
经营活动，是指企业投资活动或筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售开发产品、出租开发产品、提供劳务、经营性租赁、购买材料物资、接受劳务、广告宣传、支付职工薪酬、支付税费等。
经营活动的现金流入和流出项目，见表12-4现金流量表。
2.投资活动产生的现金流量
这里的投资活动是指广义的投资活动，是指企业长期资产的购建和对外投资及其处置活动（不包括对现金等价物的投资和处置）。其中，长期资产是指固定资产、在建工程、无形资产以及持有期超过一年的其他资产。
对外投资，包括企业对其他单位所进行的短期投资、长期股权投资及长期债权投资。
投资活动主要包括，对外投资的取得和收回、购建和处置固定资产、无形资产和其他资产等。
投资活动的现金流入和流出的具体项目见表12-4现金流量表。
3.筹资活动产生的现金流量
筹资活动，是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。包括吸收投资者投资，对外举债及债务的偿还等活动。
筹资活动的现金流入和流出的具体项目见表12-4现金流量表。
表12-4 现 金 流 量 表
编制单位：甲房地产开发公司 2007年度 单位：元
| 项 目 | 行次 | 金额 |
| 一、经营活动产生的现金流量 | | |
| 销售商品提供劳务收到的现金 | 1 | 1 500 000 |
| 收到的税费返还 | 3 | |
| 收到的其它与经营活动有关的现金 | 8 | |
| 现金流入小计 | 9 | 1 500 000 |
| 购买商品、接受劳务支付的现金 | 10 | 318 766 |
| 支付给职工及为职工支付的现金 | 12 | 200 000 |
| 支付的各项税费 | 13 | 217492 |
| 支付的其它与经营活动有关的现金 | 18 | 138 000 |
| 经营活动现金流出小计 | 20 | 874258 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 21 | 625742 |
| 二、投资活动产生的现金流量 | | |
| 收回投资所收到的现金 | 22 | |
| 取得投资收益所收回的现金 | 23 | |
| 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收 | 25 | 500 000 |
| 收到的其它与投资活动有关的现金 | 28 | |
| 投资活动现金流入小计 | 29 | 500 000 |
| 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 | 30 | 1 250 000 |
| 投资所支付的现金 | 31 | |
| 支付的其它与投资活动有关的现金 | 35 | |
| 投资活动现金流出小计 | 36 | 1 250 000 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 37 | -750 000 |
| 三、筹资活动产生的现金流量 | | |
| 吸收投资所收到的现金 | 38 | |
| 借款所收到的现金 | 40 | 2 000 000 |
| 收到的其它与筹资活动有关的现金 | 43 | |
| 筹资活动现金流入小计 | 44 | 2 000 000 |
| 偿还债务所支付的现金 | 45 | 1 500 000 |
| 分配股利、利润或偿还利息所支付的现金 | 46 | 20 000 |
| 支付的其它与筹资活动有关的现金 | 52 | |
| 筹资活动现金流出小计 | 53 | 1 520 000 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 54 | 480 000 |
| 四、汇率变动对现金的影响 | 55 | |
| 五、现金及现金等价物净增加额 | 56 | 355742 |
| 加：期初现金及现金等价物余额 | | 1301500 |
| 六、期末现金及现金等价物余额 | | 1657242 |
现金流量表补充资料
| 项 目 | 行次 | 金额 |
| 1.将净利润调节为经营活动现金流量 | | |
| 净利润 | 57 | 200708 |
| 加：计提的资产减值准备 | 58 | 10 800 |
| 固定资产折旧（减：减少） | 59 | -200000 |
| 无形资产摊销 | 60 | |
| 长期待摊费用摊销 | 61 | |
| 待摊费用减少（减：增加） | 64 | |
| 预提费用增加（减：减少） | 65 | |
| 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益） | 66 | 100 000 |
| 固定资产报废损失 | 67 | |
| 财务费用 | 68 | 20 000 |
| 投资损失（减：收益） | 69 | |
| 递延所得税资产减少（减：增加） | 70 | -15000 |
| 递延所得税负债增加（减：减少） | 71 | 8000 |
| 存货的减少（减：增加） | 72 | 1501234 |
| 经营性应收项目的减少（减：增加） | 73 | －1 000 000 |
| 经营性应付项目的增加（减：减少） | 74 | |
| 其他 | 75 | |
| 经营活动产生的现金净流量 | 76 | 625 742 |
| 2.不涉及现金收支的投资和投资活动 | | |
| 债务转为资本 | 77 | |
| 一年内到期的可转换公司债券 | 78 | |
| 融资租入固定资产 | 79 | |
| 3.现金及现金等价物净增加情况 | | |
| 现金的期末余额 | 78 | 1 657 242 |
| 减：现金的期初余额 | 81 | 1 301 500 |
| 加：现金等价物的期末余额 | 82 | |
| 减：现金等价物的期初余额 | 83 | |
| 现金及现金等价物净增加额 | 84 | 355 742 |
三、现金流量表的编制方法
（一）经营活动产生的现金流量的编制方法
按规定，企业应当采用直接法，列示经营活动产生的现金流量。
直接法是按现金流入和现金流出的主要类别列示企业经营活动产生的现金流量。在直接法下，一般是以利润表中的营业收入为起算点，调整与经营活动有关的项目的增减变动，然后计算出经营活动产生的现金流量。采用直接法具体编制现金流量表时，可以采用工作底稿法或T型账户法。业务简单的，也可以根据有关科目的记录分析填列。
1.“销售商品、提供劳务收到的现金”项目
本项目可根据“主营业务收入”、“其他业务收入”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”及“现金”、“银行存款”等账户分析填列。
本项目的现金流入可用下述公式计算求得：
销售商品、提供劳务收到的现金=本期营业收入净额＋本期应收账款减少额（-应收账款增加额）+本期应收票据减少额（-应收票据增加额）+本期预收账款增加额（-预收账款减少额）
注：上述公式中，如果本期有实际核销的坏账损失，也应减去。（因核销坏账损失减少了应收账款，但没有收回现金）
2.“收到的税费返还”项目
该项目反映企业收到返还的各种税费。本项目可以根据“现金”、“银行存款”、“应交税费”、“营业税金及附加”等账户的记录分析填列。
3.“收到的与其它经营活动有关的现金”项目
本项目反映企业除了上述各项目以外收到的其它与经营活动有关的现金流入，如罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入等。本项目可根据“营业外收入”、“营业外支出”、“现金”、“银行存款”、“其他应收款”等账户的记录分析填列。
4.“购买商品、接受劳务支付的现金”项目
本项目可根据“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”、“现金”、“银行存款”、“主营业务成本”、“其他业务成本”及存货类等账户的记录分析填列。
本项目的现金流出可用以下公式计算求得：
购买商品、接受劳务支付的现金=营业成本+本期存货增加额（-本期存货减少额）+本期应付账款减少额（-本期应付账款增加额）+本期应付票据减少额（-本期应付票据增加额）+本期预付账款增加额（－本期预付账款减少额）
5.“支付给职工以及为职工支付的现金”项目
该项目反映企业实际支付给职工、以及为职工支付的工资、奖金、各种津贴和补贴等（含为职工支付的养老、医疗失业等各种保险、住房公积金和其他福利费用）。但不含为离退休人员支付的各种费用和固定资产购建人员的薪酬。
本项目可根据“现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”、“开发成本”等账户的记录分析填列。
6.“支付的各项税费”项目
本项目反映的是企业按规定支付的各项税金和有关费用。但不包括已计入固定资产原价而实际支付的耕地占用税和本期退回的所得税。
本项目应根据“应交税费”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
7.“支付的其它与经营活动有关的现金”项目
本项目反映企业除上述各项目外，支付的其它与经营活动有关的现金，包括罚款支出、差旅费、业务招待费、保险费支出、支付的离退休人员的各项费用等。本项目应根据“管理费用”、“销售费用”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。
（二）投资活动产生的现金流量的编制方法
投资活动现金流入和现金流出的各项目的内容和填列方法如下：
1.“收回投资所收到的现金”项目
本项目反映企业出售、转让和到期收回的除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金。不包括长期债权投资收回的利息以及收回的非现金资产。本项目应根据“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”、“持有到期投资”、“长期股权投资”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
2.“取得投资收益所收到的现金”项目
本项目反映企业因股权性投资而分得的现金股利、利润所收到的现金，以及债权性投资取得的现金利息收入。本项目应根据“投资收益”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
3.“处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额”项目
该项目反映处置上述各项长期资产所取得的现金，减去为处置这些资产所支付的有关费用后的净额。本项目可根据“固定资产清理”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
如该项目所收回的现金净额为负数，应在“支付的其它与投资活动有关的现金”项目填列。
4.“收到的其它与投资活动有关的现金”项目
本项目反映除上述各项目以外，收到的其它与投资活动有关的现金流入。应根据“现金”、“银行存款”和其他有关账户的记录分析填列。
5.“购建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金”项目
本项目反映企业购买、建造固定资产，取得无形资产和其他长期资产所支付的现金。其中企业为购建固定资产支付的现金，包括购买固定资产支付的价款及增值税款、固定资产购建支付的现金。但不包括购建固定资产的借款利息支出和融资租入固定资产的租赁费。
本项目应根据“固定资产”、“无形资产”、“在建工程”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
6.“投资所支付的现金”项目
该项目反映企业在现金等价物以外进行短期股票投资、短期债券投资、长期股权投资、长期债权投资所实际支付的现金，包括佣金手续费所支付的现金。但不包括企业购买股票和债券时，实际支付价款中包含的已宣告尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息。
本项目应根据“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”、“长期股权投资”、“现金”、“银行存款”等账户记录分析填列。
7.“支付的其它与投资活动有关的现金”项目
本项目反映企业除了上述各项以外，支付的与投资活动有关的现金流出。包括企业购买股票和债券时，实际支付价款中包含的已宣告尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息等。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“应收股利”、“应收利息”等账户的记录分析填列。
（三）筹资活动产生的现金流量的编制方法
筹资活动产生的现金流入和现金流出包括的各项目的内容和填列方法如下：
1.“吸收投资所支付的现金”项目
本项目反映企业收到投资者投入的现金，包括以发行股票、债券等方式筹集资金实际收到的款项净额（即发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额）。本项目可根据“实收资本（或股本）”、“应付债券”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
2.“借款所得到的现金”项目
本项目反映企业举借各种短期借款、长期借款而收到的现金。本项目可根据“短期借款”、“长期借款”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
3.“收到的其它与筹资活动有关的现金”项目
该项目反映企业除上述各项以外，收到的其它与筹资活动有关的现金流入。本项目应根据“现金”、“银行存款”和其他有关账户的记录分析填列。
4.“偿还债务所支付的现金”项目
本项目反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还金融机构的借款本金、偿还到期的债券本金等。本项目可根据“短期借款”、“长期借款”、“应付债券”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
5.“分配股利、利润或偿还利息所支付的现金”项目
本项目反映企业实际支付的现金股利、支付给投资人的利润或用现金支付的借款利息、债券利息等。本项目可根据“应付股利（或应付利润）”、“财务费用”、“长期借款”、“应付债券”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。
6.“支付的其它与筹资活动有关的现金”项目
本项目反映除了上述各项目以外，支付的与筹资活动有关的现金流出。例如发行股票债券所支付的审计、咨询等费用。该项目可根据“现金”、“银行存款”和其他有关账户的记录分析填列。
（四）汇率变动对现金的影响的编制方法
本项目反映企业的外币现金流量发生日所采用的汇率与期末汇率的差额对现金的影响数额。（编制方法略）。
（五）“现金及现金等价物的净增加额”的编制方法
“现金及现金等价物的净增加额”，该项目是将本表中“经营活动产生的现金流量净额”、“投资活动产生的现金流量净额”、“筹资活动产生的现金流量净额”和“汇率变动对现金的影响”四个项目相加得出的。
（六）期末现金及现金等价物余额的填列
本项目是将计算出来的现金及现金等价物净增加额加上期初现金及现金等价物金额求得。它应该与企业期末的全部货币资金与现金等价物的合计余额相等。
（七）补充资料项目的内容和编制方法
除按上述直接法编制的现金流量表反映的信息外，企业还应该在附注中披露将净利润调节为经营活动的现金流量、以及不涉及现金收支的重大投资和筹资活动、现金及现金等价物净变动情况等信息。也就是要求按间接法编制现金流量表的补充资料。
1.将净利润调节为经营活动的现金流量
现金流量表采用直接法反映经营活动的现金流量，同时，企业还应采用间接法反映经营活动产生的现金流量。间接法，是指以企业本期净利润为起算点，通过调整不涉及现金的收入和费用、营业外收支以及经营性应收应付等项目的增减变动，调整不属于经营活动的现金收支项目，据此计算并列报经营活动产生的现金流量的方法。现金流量表补充资料是对现金流量表采用直接法反映的经营活动现金流量进行核对和补充说明。
采用间接法列报经营活动产生的现金流量时，需要对四大类项目进行调整。（1）实际没有支付现金的费用；（2）实际没有收到现金的收益；（3）不属于经营活动的损益；（4）经营性应收应付项目的增减变动。
企业利润表中反映的净利润是以权责发生制为基础核算的，而且包括了投资活动和筹资活动的收入和费用。将净利润调节为经营活动的现金流量，就是要按收付实现制的原则，将净利润按各项目调整为现金净流入，并且要剔除投资和筹资活动对现金流量的影响。对这些项目的调整过程，就是按间接法编制经营活动现金流量表的过程。
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