近几年，随着房价的变动，居民购房压力逐渐增大，租房作为居住的另一种形式，越来越多的年轻人逐渐接受租房的模式，不止如此，房屋出租对业主们来说也成了一种新的理财模式，但站在交易两端的业主和租客就成了无法保持平衡的天枰，于是我们看到，在房地产快速发展的红利期，大城市的租房成本也较高。越来越多人开始抱怨大都市买房难，租房难，住房压力大。
房租收入比这一指标反映居民对房租的负担能力。而对于房产持有者来说，当前较低水平的租售比、租金回报率又让持有房产租赁在房产出售变现的巨大回报面前毫无竞争力。巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道，这或许也是当前房地产市场面临的又一大挑战。
租金回报：国内大中城市租金回报低，二线城市租金回报相对较高
房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。中国由于房价的高企，租金还无法追上房价浮动的步伐，全国50个重点城市的租售比1：592，远低于国际合理租售比区间水平。
图1：2019上半年全国大中城市租金回报率
从全国大中城市租售比来看，在监测的50个城市中，仅排名靠后的哈尔滨（1:298）位于国际租售比的合理区间。前10中，仅1个三四线城市，其余均为二线城市。整体分城市等级来看，一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年；二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556，售租比较二线城市略大1.3年。整体来看，一线城市租金与房价差距最大，其次是三四线城市，二线城市的租金与房价差距最小。从变化上看，一线城市的租金回报率微升0.06个百分点，二线及三四线租金回报率均小幅下降。
表1：2019上半年分城市等级租售比情况
数据来源：诸葛找房数据研究中心
一线城市中，北京、深圳高企的房价，租售比最低，租金回报率均为1.8%。上海租售比最高，租金回报率为2.0%，广州在一线城市中租金房价双双垫底，租金回报率为1.8%。四个城市租金回报率均不高于2%。一线城市难以利用长期租赁的模式进行盈利。从变化上看，由于小阳春后市场走弱，一线城市价格高位回落，除深圳外，其他城市的租金回报率较上期均小幅上升。
表2：2019上半年一线城市租售比情况
数据来源：诸葛找房数据研究中心
（租售比=单位月租金：单位房价，售租比=房价/年租金，租金回报率=房屋年租金/房屋总价）
在统计的50个全国大中城市中，平均租金回报率为2.2%，低于2年的银行存款利率（2.4%），租金回报率处于较低水平。
这两年楼市变化大家有目共睹，卖方市场不断向买方市场倾斜，而在买方市场几乎占据主导地位和以房子是用来住的为思想指导的当下房子的上升趋势被扼杀在了摇篮里，但依旧有多数人愿意买房，用他们的话来说就是，就算房子租出去也是一笔不小的财富，可你真的买对房了吗？真的选对城市了吗？并不是所有地方的房子都能租出去一个好价钱，而且出租后的房子损耗率也是要提早预算的。
从低租售比TOP10来看，低租售比城市分布在环渤海经济圈，如石家庄、北京、济南、天津，这些城市受各种区域利好因素影响，投机性需求较高，房价上升幅度快于租金上升幅度，因此租售比相对较低。高租售比TOP10的城市主要聚集在东北区域，如哈尔滨、沈阳、长春、大连。东北经济相对薄弱，外来人口吸引力不强，房价处于相对低位，但东北省会城市对区域内务工人群的吸引力较强，租赁市场热度高，租金处于相对高位。
租售比最低的城市为厦门，租金回报率垫底，租售比突破1：1000，低于一线城市。厦门的房价有目共睹，2019年6月，厦门房价为49884元/㎡，仅低于北上深三个城市房价，远高于一线城市广州平均房价35252元/㎡ 。然而，厦门的租金处于较低水平，仅为46.4元/㎡/月，仅为深圳租金的47%，厦门的产业主要以旅游为主，外来人口流入较少，因此租金一直处于低位。
租售比最高的城市为哈尔滨，租金回报率为4.0，租售比突破1：298，是唯一一个在国际租售比合理区间的城市。哈尔滨受东北整体环境影响，产业相对匮乏，人口流入弱，房价处于全国的洼地，当前房价并不高，6月哈尔滨房价为9918元/㎡，低于万元。而哈尔滨作为黑龙江的省会城市，对区域内务工人口有较高吸引力，租赁市场活跃，租金较高，6月哈尔滨租金为33.2元/㎡/月，位于50大中城市的第14位，高于武汉、成都重点二线城市的租金水平。哈尔滨租金高房价低，在中国大中城市中较为少见。
表3：全国大中城市房价租售比
售租比的表现更加直观，直接推算购房出租回本年限。售租比越高，说明通过出租回本年限越长。全国50大中城市的平均售租比为47.7年，也就是中国居民想要用租金收回买房成本需要47.7年，50个城市中，售租比大于平均值的城市为24个，其中，厦门售租比为89.6年，远高于第二名的石家庄，北京售租比54.3年，深圳54.9年。
图2：2019上半年全国大中城市房价售租比（年）
分区域来看，受厦门高售租比影响，海峡经济圈平均售租比为66.6年，其次为长三角经济圈，售租比52.5年，长三角苏州售租比最大，为62.5年，其次是南京，55.2年，均高于上海售租比，苏州、南京近两年迎来房价的高速增长，而租赁市场活跃度并未超过买卖市场，拉高了售租比。
可以说买房真的是一个高智商游戏，不管自主还是出租，你都要全面考虑房屋所在地区的市场行情和租房行情，曾经那个“买到就赚到”的年代已经过去了，眼下购房者们还是要理智看待，别盲目入场。
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