在前几天本号一篇文章里，我们开放了读者免费咨询，结果收到留言181条，远超出我的想象，至少说明了两个问题：
1. 一手楼市热度还在；2. 买房是人生大事，都想听听别人的建议。
这其中，我就碰到了有个问题，觉得比较有代表性，问得频次也很高，咱们拿出来分析分析。这个读者的问题是：
“想在越秀·和樾府买个四房单位，但一时挑花了眼，不知道咋选好了，希望我能给个建议。"
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网红盘越秀·和樾府，
为何如此火爆？
如果要评选2021年广州最火爆楼盘，越秀·和樾府绝对有份角逐。至今五次开盘，每次备受追捧，一度出现全款客都买不到房，堪称“现象级神盘”。
在咨询我的读者里，主选越秀·和樾府或者列为选项者都不少。一般问题就是：越秀·和樾府应该选哪个单位好？这个价位入手值不值？升值空间还有多大？和某某盘对比选哪个？
先说说，越秀·和樾府究竟红在哪里?
我们曾研究广州楼盘竞争力三要素，认为最重要是地段要够好、交通够方便、楼龄足够新。而越秀·和樾府作为一手楼，不存在楼龄问题，剩下两项地段和交通，恰恰优势很突出。
看地段，万博CBD近在咫尺；说交通，7号线和18号线在楼盘东南侧交汇，地面交通横有汉溪大道，纵有番禺大道。
除开这两项，还有一大优势是生态景观资源：楼盘内是约4.6万㎡的中央公园，西北方是约10万㎡龙启山自然山体，不远处是百万平方米长隆生态区，既有成熟配套，又享优美环境，可谓左右兼顾。
越秀·和樾府平面示意图
越秀·和樾府这么火爆，那现在还有哪些货在卖，可供大家选择呢？
据了解，越秀·和樾府还有三期部分单位（建面约98㎡三房；建面约130㎡、135㎡、140㎡、180㎡四房）以及四期单位（建面约110㎡、130㎡、140㎡四房）在售。
越秀·和樾府模型示意图
三期地块距离万博商圈和地铁最近，更享繁华方便；北望中央公园,景观资源丰富。
三期以围合式布局将10栋高层进行排布，视野不易受户间遮挡。北侧楼栋享南北双园景观，南侧楼栋则享中心园林和城市别墅景观。
越秀·和樾府三期效果图
越秀·和樾府三期南向景观
四期地块位于项目西北角，西北紧邻龙启山与长隆生态区，东南向看中心园林。
四期是少有的低密度住宅组团，容积率仅约2.8，由3栋14-16层高的板楼（A1~A3#）和2栋25-27层高的塔楼（A4~A 5#）组成。
越秀·和樾府四期模型示意
越秀·和樾府府四期西南向景观航拍图
这位读者想挑一个四房单位，主要比选的是三期建面约110㎡、130㎡单位；以及四期建面约140㎡单位。
那这三种户型的质素，究竟怎么样呢？下面我们逐一分析：
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三期建面约110㎡单位
北向、单边位三面采光
越秀·和樾府户型大多方正，颇显设计功力。先看三期建面约110㎡单位，在售单位主要在14#和15#两栋。
在售建面约110㎡单位所在位置
01 户型亮点
建面约110㎡单位户型图
该单位是市场少见的单边位户型，能做到三面采光。也设置了多个飘窗，主卧全景大飘窗，此外还有入户花园，阳台外也设置了花池，又增加了使用空间。
户型的亮点还在于次阳台的灵活空间布置，可根据需要灵活布置成阳台、储藏室、书房、儿童房等等，小两口购入，直到生育二孩，都不需要换房。
02 采光分析
有些读者会担心北向房子光照不好，其实光照不但和朝向有关，还和和楼距、户型直接相关，三面采光的户型，尽管是北向，仍有其可取之处。
在建筑学有个概念叫做采光系数，这是衡量采光好坏的指标，而在建筑设计上，又往往用窗地比去表征，窗地比越大的房间，采光就越好。
分析三期建面约110㎡单位的室内采光分析如下：
滑动查看对比图：仅修改北侧单位
两个大卧室的全景大飘窗，使得北向采光几近于阳台，我估算了一下窗地比：主卧约0.45，次卧约0.48，这就难怪采光会这么好了。
我们把北向的单边位，改成两户北向竖厅的户型，同时把窗地比主卧改小为0.18，次卧改小为0.2，对着后发现改两户后的客厅就黯多了（详上面对比图），窗地小的房间，采光也差一些。
三面采光、卧室全景大飘窗，是该单位的采光保障，尽管北向户型，室内采光并不差。
03景观分析
14#15#北望中央园林景观，由于部分建筑物还没建好，现状还是工地，但当无人机升高到百米高度后，长隆园区历历在目，景观上佳。
15#04单位（建面约110㎡）北向景观
小结：我们选择房子时，朝向是一个重要因素，北向确实冬天晒不到太阳，但也需要结合噪声、景观、户型等因素进行综合衡量。
比如一个安静对花园的北向房子，可能就比南向对着大马路的房子，更有吸引力。
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三期建面约130㎡单位
南北通透、双向观景与采光
再看三期建面约130㎡单位，也位于14#15#。该单位的优势在南北通透、双向观景和采光。
在售建面约130㎡单位所在位置
01户型亮点
建面约130㎡单位户型图
三期建面约130㎡单位，横厅布置无过道浪费，超6米长的阔景阳台，阳台外布置了花池，与横厅同等面宽，园景城景一览无余。
每个卧室甚至厨卫，都布置了飘窗，主卧室更是全景大飘窗，丰富观景视野范围，此外入户花园布置、书房与次阳台构成的灵动空间，都为户型增添了多种改造可能。
02风环境分析
广州人似乎对南北通透的房子特别钟爱，我们曾在赤沙TOD项目做过一个调查，结果选择南北通透户型的读者，几乎是选择东南向户型的两倍。
南北通透的房子，主要有如下几大优势：
1. 对流通风； 2. 两面采光；3. 双向观景； 4. 卧室可以布置在两侧，私密性更好。
看广州的风玫瑰图，夏季主导风为东风和东南风，冬季为北风。如果楼栋本身位置朝向好，夏季风压大，再加上南北对流，室内空气流动就更好了。
广州风玫瑰图
我们看越秀·和樾府三期的总图，呈东南-西北向，正好位于广州夏季主导风向，且东南向无遮挡，楼距宽，整体风环境好，具体如下图所示：
越秀·和樾府夏季风环境模拟
看上图，最南边一排14#~17#，夏季风大，如果选择南北通透的房子，通风效果可以发挥到最佳。
03日照分析
越秀·和樾府三期南向空旷无遮挡，日照很好，建面约130㎡单位，在大寒日日照长达3~7小时，作为一个边翼户型，这是非常理想的日照时长。
越秀·和樾府三期大寒日日照时长
04噪声分析
由于该单位南向对汉溪大道东，有读者想了解噪声影响如何。14#15#距汉溪大道约170米，距离较大，另外楼盘和道路之间有超20米高的绿植遮挡。
我们对汉溪大道东的交通噪声进行模拟，发现三期南侧楼栋大部分单位白昼噪声在约40~50db之间，夜晚就更低了，只有约35~45db，噪声干扰不大。
和樾府三期昼间噪声模拟
和樾府三期夜间噪声模拟
05景观分析
该单位南向对别墅景观，我们用无人机在15#03单位往南拍摄：只见别墅的红蓝屋顶点缀在林海之间，满目苍翠，美景尽收眼底。
15#03单位（建面约130㎡）南向景观
小结：建面约130㎡单位户型好，日照通风观景俱佳，南向距汉溪大道有一定距离，噪声干扰不大，值得读者优选。
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四期建面约140㎡单位
低密小高层、南北通透、专梯入户
四期建面约140㎡单位货量不多，仅有一栋A1有该户型, 单梯独户，且为广州市区非常稀缺的板式结构。中心区由于地价昂贵，点式塔楼能布置下更多户数，选择板式的楼盘少之又少，所以板式一向供不应求。
在售建面约140㎡单位所在位置
01户型亮点
建面约140㎡单位户型图
四期建面140㎡单位，享专梯入户，南北对流，双面采光。
从玄关一进门，是新潮的LDK（厨餐客）一体化，融为一线的通透感，让空间显得更大，同时家庭成员之间的相互交流。
客厅与书房之间的隔断，可灵活布置，既可以分割成工作区与生活区，需要时又可以营造大空间。
入户设置独立房间，可作为客卧或老人房，保证私密性的同时，解决了长辈和年轻人之间的习惯差异，避免户型影响。
此外还有L型大阳台、奢华主套、超长观景飘窗等户型亮点。
02通风分析
该单位在北侧设置餐厅，开窗和阳台直线贯通，可形成“穿堂风”。
四期A1#夏季室内通风分析
从上图可以看出，餐厅客厅阳台贯通的南北对流，通风效果非常好。
03日照采光分析
越秀·和樾府四期南侧是五期地块， 但A1栋距五期在100米以上，对其日照遮挡不明显，从模型模拟结果可以看出：
越秀·和樾府四期冬至日日照模拟
越秀·和樾府四期的日照时长也很好，A1栋大部分单位主阳台大寒日日照时长在5-8个小时。
越秀·和樾府四期大寒日日照时长
该单位三面采光、长阳台，明厨明卫，卧室窗地比高达约0.3~0.7，使得每个房间都很敞亮，户型优势一览无余。
04景观分析
越秀·和樾府四期西望龙启山和长隆园区，视野一览无余，东南望园林，尽享“山”、“园”双重景观。
越秀·和樾府四期A1#西南向景观航拍
越秀·和樾府四期附近航拍视频
和樾府四期附近航拍图
小结：建面约140㎡单位，是市场稀缺的一层两户板式户型，小高层低密结构，各项指标都很好，如果预算充裕，可为读者的首选单位。
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合适的才是最好的
距元旦只剩最后一周，年前的房地产市场很是热闹，据统计，近期成交回暖明显。
目前行情下，成交旺，选择也多，有些读者很是纠结，懵了，不知道怎么选了。
我给读者的建议是：充分了解各单位特点，列明自己最看重的因素，结合自身需要进行选择。
比如我们这位读者特别喜欢横厅，又注重养生健康，这种情况下选择通风好的南北对流横厅户型，是最合适的方案。
文后小编又收到了一个劲爆消息：越秀·和樾府四期新推出A5#部分单位，西南向望园林，位置尤佳。
新推A5#在四期的位置
新推单位分别是建面约110㎡四房、130㎡四房等三种不同户型：
