已诉请工商局立案查处格式合同条款侵权案
今年3月28日，本人与卖方漳州招商房地产有限公司签订《楼宇认购书》，认购卖方开发的漳州卡达凯斯三期D17幢501，房屋总价人民币元，双方商议首付三成，银行按揭70%，定金人民币5万元，第一笔首付款元定于2015年4月4日（含定金）支付，第二笔首付款20万元定于4月11日支付。《楼宇认购书》签订当时，本人即支付定金5万元给卖方。
4月3日，本人前往漳州招商房地产有限公司售楼部，又支付了首付款元以及契税、代收费等元。此后，漳州招商房地产有限公司售楼部才将总共50页的《商品房买卖合同》及附件打印出来，催促本人快看快签。
凭借自己曾参与消费者权益保护立法和20多年的消费维权实践经验，本人审阅后即发现其中的猫腻，首先是《认购书》中约定的5个《附件》变成了11个，一下子多了6个《附件》，其次是整份《商品房买卖合同》及其十一个附件充斥了许许多多的无效条款和严重显失公平条款。试列举其中几处：
1、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。然，卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第十条“关于广告宣传的特别约定”，却将广告宣传的所有资料、允诺等全部不作为卖方的要约，不合理地免除卖方责任。
2、卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第五条单方设定买受人逾期付款需承担违约责任（60日内按每天万分之五付违约金）；而依卖方填空的《合同》第十二条及自制的《附件十一补充协议》第六条，卖方逾期交房60日却无需承担违约责任，违背了我国《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，不合理地加重买方责任、免除卖方责任。
3、卖方填空和选择的《合同》第十一、十二条及卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第五条、第六条，单方设定买受人若逾期付款超过60日，卖方即有权解除合同，且没有解除权行使期限的限制；而卖方只有逾期交房超过90日的，买受人才可提出解除合同，且解除权行使期限被限定在第91日起7日内。超过7日的，买方不得提出解除合同，违背了我国《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，不合理地加重买方责任、排除买方权利。
4、《商品房销售管理办法》第34条第2款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理权属登记的资料报送房地产所在地房地产行政主管部门”。最高法院《司法解释》规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内须办理房屋登记，因卖方原因，逾期办理房屋登记的，应当承担违约责任；超过1年的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。然，卖方填空的格式合同条款《合同》第二十条，却单方将房屋登记期限延至365日，免除了出卖人在法定期限内提供资料、协助办证的责任和义务，排除了买受人依法变更或解除合同的权利、排除了买受人请求支付违约金或请求损害赔偿的权利。
5、卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第六条第12点：“如因出卖人原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》及本协议承担责任，‘买受人全部损失’界定为：买受人已付购房款的利息损失（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），因解除合同所造成的相关政府部门收取的行政费用、法院收取的诉讼费用、买受人不再要求出卖人另行赔偿已付税费、贷款利息、保险费及其办理产权的相关手续费用损失以及间接损失”。排除了买受人请求支付违约金或请求损害赔偿的权利，不合理地减轻、免除卖方责任。
6、最高法院《司法解释》规定，商品房面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权请求解除合同。然，卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第七条“关于面积差异处理的补充约定”：“任意一方不得以面积差异问题主张解除合同”，不合理地排除了买受人享有的解除权。
7、国家住房和建设部、工商总局制定的《商品房买卖合同》第十五条“设计变更”，明确载明：“涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式的设计变更，卖方应当在变更确立之日起10日内书面通知买方，未在规定期限内通知买方的，买方有权解除合同”。然，卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第八条“关于规划设计变更的补充约定”，却将通知期限变成“房屋交付前60天”，而且将“空间尺寸”的设计变更排除在外，还蛮横地规定：“出卖人未书面通知买受人的且买受人在接收房屋7日内未向出卖人提出解除合同的，视为买受人接受该变更，合同继续履行，不再解除合同或索赔”，不合理地排除了买受人享有的解除权和索赔权。
8、卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第十二条第5点，：“买方根据《合同》、本补充协议的约定享有解除权的，除《合同》、本补充协议另有约定外，应在解除条件成立之日起30天内行使，如出卖人未于该30天内收到买受人的书面解约通知，则视为买受人同意继续履行本合同，其解除权消灭。”而卖方行使解除权却无此限制，违背了我国《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，排除了买方行使合同解除权的权利。
9、根据《物业管理条例》等规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的违约管理企业实施前期物业管理，房地产开发企业不得违法前述规定指定违约管理企业。然，卖方自制的格式条款《附件十一补充协议》第十三条却单方指定漳州招商局物业管理有限公司实施统一的管理，显然违反法律法规规定。
10、更可笑的是，卖方居然在自制的格式条款《附件十一补充协议》的尾部事先替购房者拟定了“买受人特别声明：双方签订本协议时，已经对本协议的相关约定进行了充分的讨论和说明，买受人已认真审阅了合同及十一份附件（包括本协议）之全部条款，双方对本协议约定的各自权利、义务已经完全理解，确认本协议对双方权利义务的约定不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理的排除任何一方主要权利的情况。双方同意不援引格式条款有关规定，自愿按本协议严格执行，不要求对方承担约定之外责任”。典型的此地无银三百两！排除了买方追究卖方责任的权利。
对如此欺人太甚的“合同霸王条款”，本人理所当然地说“不”，当即义正辞严地要求卖方对“合同霸王条款”作出全面修改，应由双方平等协商合同条款。做不了主的卖方售楼部工作人员在请示开发商后于4月5日告知：“合同开发商这边不可能更改，因为他们签的所有合同都是这个版本”，本人则再三要求开发商修改“合同霸王条款”，未果。此后双方无法就合同条款达成一致。
根据最高法院《司法解释》规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
开发商坚持自制的格式合同条款一个字不改，而作为买方的本人坚决不接受违反法律、严重侵害购房消费者合法权益的“霸王条款”，双方未能订立《商品房买卖合同》。此时，卖方本应当把收受的所有款项归还买方。然，卖方却店大欺小，耍起了无赖。在本人多次交涉下，卖方一直拖到5月25日才将占用52天的元汇还本人，但至今仍非法占有本人的5万元定金（截至7月13日，已占有107天）拒不返还。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第26条规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”
《福建省房屋消费者权益保护条例》第八条第四款规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、告示或者其他方式对房屋消费者作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其承担民事责任的规定。”
鉴于漳州招商房地产有限公司的所作所为，已构成利用格式合同条款侵害购房消费者合法权益。本人已依法向漳州电话投诉，并于7月11日书面要求漳州市工商局招商局中银漳州经济开发区分局
立案查处。
《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第六十条规定：“经营者违反本办法规定，侵害消费者权益，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门责令改正，并根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
2015年1月5日，国家工商行政管理总局令第73号公布《侵害消费者权益行为处罚办法》规定，经营者利用格式合同条款侵害消费者权益的，依照《消费者权益保护法》第五十六条 规定予以处罚，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。
房地产市场与民生密切相关，是当前的热点、难点问题，然，遗憾的是开发商利用格式合同条款侵害消费者权益案屡屡发生，因此，作为《福建省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》和《福建省物业管理条例》立法听证陈述人的本受害人，在购房时遭遇“合同霸王条款”，勇于说“不”，义不容辞！在此，受害人也恳请负有市场监督管理和行政执法职责的工商机关，要敢于亮剑，排除干扰，秉公执法，以维护消费者合法权益和市场经济秩序。
受害人：黄舟雄
2015年7月13日
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