作者 / 张琦律师 山东中强律师事务所
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前两天朋友说打算购买一处二手期房用于结婚，但自己心里没底，向我咨询。我的建议是让朋友不要购买该二手期房，因为朋友准备结婚，买不起新房，准备买一个二手期房，然而二手期房面临的法律风险之大，足以让你人财两空，到时候想哭都没地儿。
为了方便非法律职业共同体的理解，现把法律风险及对策简约、口语化梳理如下：
（一）法律风险，弊大于利
购买二手期房会面临七大法律风险，只要一个环节出差错，那么受伤害的只能是我们二手期房的买受人：
1.买卖二手期房合同效力无效的风险。
在我国购买期房，需要开发商有商品房预售许可证，网签《商品房买卖合同》并在房管局备案。购买二手期房，出卖人并不是开发商，根据合同的相对性，购买二手期房的合同不能对抗开发商，同时损害了开发商和办理贷款银行的利益，在实践中大多会认定为无效合同。
2. 交房时间不确定的风险。
购买期房之后，开发商往往是延期交房，我方如果购买二手期房，根据合同的相对性，交房时间不确定，自己不能直接向开发商主张任何权利，包括如期交房并支付违约金。
3.房屋质量问题维权无门的风险。
即使开发商如期交房，一手期房买受人亦向你如期交房，那么一旦产生面积、质量等等问题的时候，根据合同的相对性，有权对开发商主张这些权利的是第一手期房的买受人，而不是二手期房买受人。
4.产权归属不确定的风险。
由于房屋未竣工，未交付，产权证尚未发放，作为二手期房买受人只能查看其商品房买卖合同原件和发票原件，无法查看产权归属，导致无法确定期房的真正产权人。即使产权人是一手期房的买受人，那么如果一手期房的买受人发生身故、离异的情况，因该房屋产权仍在他名下，在交付房屋办理房产证前，无法变更产权，就会面临有其他人向购买者主张该房产的权利，甚至直接将房屋作为遗产或夫妻共同财产予以分割。
5.出售者身负债务面临的风险。
一手期房的买受人如果身负债务，面临官司，作为二手期房的买受人会面临房屋所有权还没有转移到你身上，严格意义上讲一手期房的买受人是该房屋的所有权人，会被法院预查封或查封并被拍卖的风险。如果一手期房的买受人债务多，那么你只拥有债权，只能按照债权的比例来享有权利而已，就会面临人财两空的风险。
6.逾期还贷的法律风险。
现在购买期房一般是通过贷款买房，作为二手期房买受人是无法向银行进行贷款的，你购买二手期房只能通过一手期房买受人贷款账户进行还贷，若一手期房买受人不按期还贷，房屋由于在银行抵押，会被银行查封、拍卖，而你不能取得房屋的所有权，也不能因你与一手期房买受人签订了房屋买卖合同，你把还贷的钱交付给一手期房买受人去对抗银行“收回”房屋的行为。
7. 一手期房出卖人信誉不确定性的风险。
没有两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋卖个多个人。或者在开发商交付房屋后，出卖人拒绝协助二手期房买受人办理房屋产权过户登记。或者出卖人后续不予配合，房屋永远无法落到自己名下。
（二）律师帮助，利弊平衡
由于朋友是年轻人看中这二手期房便宜，加之急需购房用于结婚，若执意要买二手期房，作为律师支招如下：
1、操作难度：★★★★★ 风险系数：★
二手期房买受人与开发商、一手买受人协商，解除开发商与一手买受人的合同，作为二手期房买受人直接与开发商签订合同，去房管局变更备案。
2、操作难度：★★★★ 风险系数：★★
调查出卖人是否有其他固定资产，包括动产和不动产，让其将资产为担保财产来保障此次交易的顺利履行，以及后续一手期房买受人违约后，我方能保证不至于亏损太大。
3、操作难度：★★★ 风险系数：★★★
让出卖人提供担保人，来保障此次交易的顺利履行，以及后续一手期房买受人违约后，我方能保证不至于亏损太大。但由于担保人也具有不确定性，所以风险系数会比出卖人提供财产担保大。
4、操作难度：★★★ 风险系数：★★★★
二手期房买受人与一手期房买受人签订买卖合同全程公证，包括协商购买阶段的谈判也给予公证。
5、操作难度：★ 风险系数：★★★★★
自己起草合同，自己谈判。两眼一抹黑，贪图二手期房便宜不分析风险就贸然签订合同，支付房款。
除去第五种方法，以上几个方法组合使用会更佳，能更好的保障二手期房买受人的权益。朋友听完我的分析，朋友高兴的说：多亏有你，要不老婆本都可能赔上了。哈哈，虽然是玩笑话，但确实如此，若不是投资性购房，仅仅是买来居住，您若购买二手期房，请慎之又慎，必要时请律师帮您估量一下风险再购买也不迟。在房价飞天的时代，愿每个人都能有属于自己的家！
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