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司法实务中裁判认定口头借名买房协议成立的三个标准
阅读提示：“借名买房”是指购买人因自身不具备购房资格，或拟购房屋具有特殊属性，无法以自己的名义购买房屋，遂借用他人名义购买房屋，并支付购房款（包括按揭贷款）的法律关系。
在司法实务中，因借名买房导致借名人与出名人产生法律争议的情形较多。中国传统社会是人情社会，既然借名买房，出名人一般是亲友，且交易多处于灰色地带。借名人碍于情面等各种原因，没有要求签订书面借名协议就交钱收房入住了事。待到后来借名人可以自己名义或取得购房资格，要求出名人（登记权利人）移转登记，一旦其反悔（如房价上涨过高），极易导致纠纷成讼。
判断借名买房，考虑三个因素，一是占有使用，二是实际出资，三是借名合意。司法实务中，如何判断当事人之间存在口头借名买房协议？当前并无规范性文件予以明确规定。在双方对房款实际出资（首付款、月供等）有相反的主张导致法院难以反推认定借名合意时更是引发争议。本文案例中，一审法院适用证据规则，判断双方间不存在口头借名买房协议；二审法院在裁判理由中，确立了裁判认定口头借名买房协议成立的三个标准，改判口头借名买房协议成立，为类似纠纷中的举证质证及裁判认定提供了指引，值得重视与借鉴。
双方对房款实际出资（首付款、月供等）有相反的主张，裁判认定口头借名买房协议存在，需要综合双方证据，从借名买房具有合理事由，借名人有案涉房屋归其所有的意思，出名人无案涉房屋归其所有的意思三个方面予以判断。
一、2001年5月26日，李某（买受人）与安地房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定李某购买1701号房屋，建筑面积267.08平方米；价款总计人民币1188506元。2010年5月4日，该房屋登记为李某单独所有，房屋性质为经济适用房。
二、2015年，李某向一审法院诉讼请求：黄某立即腾出1701号房屋。黄某向一审法院反诉请求：判令李某履行合同约定，为黄某办理1701号房屋的过户手续。
三、现本案所涉房屋目前的市场价值已过千万，李某、黄某之间就房屋性质及归属问题未进行过书面约定，双方在庭审中关于房屋归属问题的陈述截然不同：1.黄某主张其系香港公民不具备购房资格，遂与李某商定借用其名义购房，其在缴纳了首付款后，办理了入住手续并居住至今，期间的银行按揭贷款亦由其支付。2.李某予以否认，表示涉案房屋是其自行购买，首付款是其前夫刘某缴纳，黄某支付的按揭款系借用房屋期间按约定应支付的费用。
四、一审法院综合支付房屋的首付款、银行按揭贷款及付款票据，认定黄某提交的证据不足以认定其与李某之间就涉案房屋存在借名买房关系，李某作为权利人，有权要求黄某腾退房屋。
五、黄某不服上诉，二审法院认为，在案证据已经可以证明黄某与李某存有借名买房的口头约定。李某应配合黄某办理房屋的转移登记手续。判决：撤销原判，李某协助黄某办理1701号房屋的转移登记手续。
二审法院认定双方存在口头借名买房协议，出名人需协助借名人办理房屋移转登记收的原因在于：
一、黄某借名买房有合理事由
本案中，1701号房屋为经济适用房，购买价款较相同地段的其他房屋便宜，而黄某在当时不具备购买1701号房屋的资格。故黄某有借名买房的合理事由。
二、黄某有案涉房屋归其所有的意思
1.黄某办理了1701号房屋入住手续，在房屋交付后对房屋进行装修并居住至今。
2.黄某持有还款银行存折的原件且一直支付月供。李某关于黄某支付的月供系租金之主张，在租金与月供大致相等且当事人完全有能力支付房屋的首付款时，当事人只租不购不是理性经济人。
3.黄某持有《商品房买卖合同》，购房发票，1701号房屋入住时的文件等相关票据材料。李某主张在东边工作委托办理西边房屋入住手续，故将上述票据材料交由黄某，不合常理。
三、李某无案涉房屋归其所有的意思
1.购买1701号房屋时，李某之经济能力负担不了本房屋之月供。李某选择购买自己负担不了月供的房屋，并非理性经济人所为。
2.除缴纳首付款外，李某、刘某无法陈述购买房屋之过程。
3.李某与刘某离婚时，离婚协议中未涉及1701号房屋权益的分割事宜。鉴于该房屋现价值达千万，故不分割不合理性经济人之选择。
4.李某在黄某入住1701号房屋十多年之后才主张黄某腾退，不合常情常理。
5.案涉购房时缴纳的公共维修基金收据由黄某持有。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、借名人（实际购房人）要有风险意识，核实所属房屋借名买房是否有禁止性规定。先小人后君子，要求与出名人签订书面借名协议，分配好双方权利义务，尤其是交房入住及未来房屋过户登记的期日及责任。另需保存好案涉房屋原始缴费凭据，如首付款、月供、公共维修基金收据等文件。
2、出名人（登记名义人）要诚信履约，核实房屋性质，若属于法规、政策禁止借名买房或有相应限制的，要向借名人尽到说明及提示义务，避免因合同无效承担相应的过错责任。如本案中经济适用房的，需限制上市期限（5年）届满，双方才能办理移转登记手续。
《合同法》
第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年）
第七十三条 双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
以下为该案在二审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为：双方当事人对于借名买房事宜没有书面约定，本案之争议焦点在于探究双方当事人是否有借名买房的口头约定。双方存有借名买房的口头约定时，由于被借名人要向借名人履行过户义务，故能够从买房事前、事后的迹象推断出借名人（黄某）有房屋归其所有的意思，亦能够从买房事前、事后的迹象推断出被借名人（李某）没有房屋归其所有的意思。当然，借名买房中借名人如果自己能够购买房屋，则不存在借名买房之必要。借名人还需要提供借名买房的合理理由。由此，是否存在借名买房的约定可以从三个方面予以判断：1.从买房事前、事后的迹象可以推断出借名人（黄某）有房屋归其所有的意思；2.从买房事前、事后的迹象可以推断出被借名人（李某）没有房屋归其所有的意思；3.借名买房有合理事由。上述三个方面的条件具备时，应该认为双方当事人存有借名买房的口头约定。
是否有借名买房的合理事由。本案中，1701号房屋为经济适用房，购买价款较相同地段的其他房屋便宜，而黄某在当时不具备购买1701号房屋的资格。应当认定，黄某提供了借名买房的合理事由。
结合以下线索，可以认定黄某有1701号房屋归其所有的意思。1.黄某办理了房屋入住手续，在房屋交付后对房屋进行装修并居住至今。2.黄某持有还款银行存折的原件且陆续支付月供直至一审判决作出。李某关于黄某支付的月供系租金之主张存有如下漏洞，本院不予采信。在租金与月供大致相等且当事人完全有能力支付房屋的首付款时，当事人选择租赁房屋却不选择购买房屋之做法不符合理性经济人的选择。3.黄某持有《商品房买卖合同》，购房发票，1701号房屋入住时的文件，保险费专用发票，代理费、代办产权费发票，代收抵押登记费收据，律师费收据，代收印花税收据，公共维修基金收据，代收费用、物管费收据。李某以办理入住手续特别复杂，自己在东边有工作不可能老往西边跑，故其委托黄某与王某办理为由否认其与黄某之间有借名买房关系，但该解释存有如下疑点：（1）即使存有李某工作在东边而诉争房屋在西边等因素，房屋入住手续几个来回就能办理完毕。办理入住手续并没有复杂到需要将票据均交黄某或王某之程度；（2）即使确存入住手续复杂，委托他人办理之情形，李某在事后也应当及时收回购房相关票据，而直至诉讼中相关票据仍为黄某持有。李某之解释存有上述疑点，本院不予采信。
综合以下疑点，可以认定李某无1701号房屋归其所有的意思。1.购买1701号房屋时，李某之经济能力负担不了本房屋之月供。李某选择购买自己负担不了月供的房屋，并非理性经济人所为。2.除缴纳首付款外，李某、刘某无法陈述购买房屋之过程。（1）刘某虽主张选房是自己办理，但选房过程记不清楚。房屋购买为人生之重大事项，即使不能完全记清也应有相对模糊之印象并结合该模糊印象就地点过程等作出相应陈述，而不能以记不清楚来搪塞。（2）刘某先陈述房屋后期购买过程为李某本人办理，在黄某要求其确认时，刘某又陈述记不清楚了，不知道房屋后续手续为何人办理。上述陈述存在矛盾。3.李某与刘某离婚时，离婚协议中未涉及1701号房屋权益的分割事宜。刘某与李某婚姻期间，房屋已经有了很大幅度的升值，刘某有权利要求取得1701号房屋的部分利益，但刘某没有主张分割，该情形不符合理性经济人之选择。刘某虽辩解离婚主要责任在自己，所以没有分割1701号房屋的权益。如果离婚责任在刘某，离婚协议更应当说明刘某放弃1701号房屋的权益，但双方之离婚协议对此并未涉及。4.李某在黄某入住1701号房屋十多年之后才主张黄某腾退。王某是连接黄某与李某的纽带，而王某与黄某早已于2004年至2005年期间分手。在情感上而言，王某与黄某分手后李某应及时索回诉争房屋，但李某直至2015年才以起诉的方式追索。在经济上而言，在此期间，1701号房屋的租金已经发生了很大幅度的上涨，李某却一直不追索诉争房屋，并不符合理性经济人的选择。李某迟迟未追索诉争房屋之行为于情于理均有漏洞。5.李某虽依据《北京市住宅公共维修基金专用收据》主张公共维修基金为其缴纳，但该收据形成时间为2005年3月7日，与购买房屋时间相隔较远。考虑到购买房屋时就需要缴纳公共维修基金，填发时间为2001年8月13日《公共维修基金收据》为黄某持有，而该时点距离房屋的购买时间很近，故应当认定公共维修基金为黄某缴纳。李某对此进行了不实陈述，应不予采信。
由此，在案证据已经可以证明黄某与李某存有借名买房的口头约定。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依据合同履行自己的义务。李某应配合黄某办理1701号房屋的转移登记手续，将房屋转移登记至黄某名下。
黄某与李某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[（2017）京01民终4679号]
（本文责任编辑：李元元）
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