摘要：近年来，土拍市场异常火爆，各城市地价迅速攀升，普遍出现了面粉贵过面包的情形，因此通过在建工程转让获取项目的方式越来越普遍，一方面出让方及时实现了资金回流，取得了地块的溢价收入，另一方面，受让方也可以通过较低的代价取得项目，降低了投资开发成本。但因其转让环节涉税成本高，税费成为转让成功与否的一个重要因素，本文以T在建工程转让为例，针对“营改增”后不同转让方式下的涉税成本进行相应的探讨和研究。
一、引言
实践中，在建工程的转让主要有直接出售在建工程和以转让项目公司股权间接转让在建工程两种方式。转让环节涉及的税费多而繁杂，主要有增值税、附税、契税、土地增值税、企业所得税等。下面通过案例的形式对涉及的税费和双方现金流进行简要分析。
案例基本情况如下：A 公司有一个T在建项目预计总投资23亿元（含土地使用权投入4.6亿元），截止转让前已发生资本化利息0.3亿，建造成本4.3亿元（为新项目，已超立项总投的25%，达到转让条件），因资金短缺欲以15亿元的评估价转让给B 公司（假设A、B公司均为一般纳税人）。B 公司承接后，假设还需投入建设资金12亿元，建设竣工完成后，预计以36亿元的价格出售。
二、资产收购模式下涉税分析
（一）直接转让方式下，A 公司涉及的税费主要有增值税、附税、土地增值税、企业所得税
按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件规定，转让在建工程需视同销售不动产交纳增值税=（转让价-土地价款-建造成本）/1.1*10%=（15-4.3-4.6）/1.1*10%=0.55亿元
增值税附税=0.55*13%=0.07亿元
该环节需要交纳土增税，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金，根据测算，增值率未超过50%，税率为30%,土地增值税=（15/1.1-（4.3+4.6）/1.1*1.3-0.07）*30%=0.91亿元
转让环节的企业所得税={（15-4.3-4.6）/1.1-0.3（资本化利息）-0.91（土增税）-0.07（附税）}*25%=1.06亿元转让环节A公司应承担税费合计=0.55+0.07+0.91+1.06=2.59亿元
A公司现金净流入=15-4.6-4.3-0.3-2.59=3.21亿元
（二）直接转让和后续开发销售环节，B 公司涉及税费主要有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税
直接转让环节A公司作为买方需承担契税，依据《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税，因此该环节需承担契税=15*3%=0.45亿元
后续商品房销售环节需承担增值税=（36-15-12）/1.1*10%=0.82亿元
增值税附税=0.82*13%=0.11亿元
商品房销售环节B公司需承担土增税，且前一环节A公司已投入成本不得加计扣除。依据天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告（2016年第25号）第七条规定，受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理，因此B公司后续销售商品房时需承担土地增值税=（36/1.1-15/1.1-0.45-12/1.1*1.3-0.11）*30%=1.31亿元
销售商品房环节需承担企业所得税={（36-15-12）/1.1-0.45-0.11-1.31}*25%=1.58亿元
受让在建工程及销售商品房环节B公司承担税=0.45+0.82+0.11+1.31+1.58=4.27亿元
现金净流入=36-15-12-4.27=4.73亿元
（三）直接转让在建工程模式下交易双方总体税负=2.59+4.27=6.86亿元；双方总现金流入=3.21+4.73=7.94亿元
该转让方式的优点在于：①思路明确，操作简单，转让风险小；②B公司的购买款可以全额抵扣后续的企业所得税和土地增值税。
其缺点在于：①出让方的税金成本相对较高；②转让时的投入额需达到投资总额的百分之二十五以上的（《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条）。
三、股权收购模式下涉税分析
（一）A公司将T 在建工程所在的项目公司股权以评估价15亿转让给B 公司，该环节A 公司仅需承担企业所得税关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税，实践中存在一定的争论，主要原因是国税函〔2000〕687号文的存在，笔者认为该函件有其特殊性不能一概而论，且个案审批只有抄送全国才具有普遍适用的效力，而国税函〔2000〕687号文只是国税总局对广西某一特定案件的批复，不应作为执法依据推广全国。
股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更，不应当征收土地增值税，有的地方也已明确规定，股权转让不涉及土地增值税，比如《山东省青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定：“股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税”。
实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权，后续再转让1%的股权，避免一次性转让引起税务部门的重大关注。
对于非上市企业未公开发行的股票，其股权不属于有价证券，转让非上市公司股权不属于增值税征税范围。因此A公司转让项目公司股权不属于金融商品转让业务，无须缴纳增值税。文件依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
股权转让环节A公司应承担企业所得税=（15-4.3-0.3-4.6）*0.25=1.45亿元
现金净流入=15-4.6-4.3-0.3-1.45=4.35亿元
（二） B 公司收购项目公司股权后，仍以项目公司为主体开发建设T 在建工程，股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有增值税、附税、土地增值税、企业所得税因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更，因此该环节不涉及契税。
商品房销售环节项目公司应承担增值税=（36-4.3-4.6-12）/1.1*10%=1.37亿元
增值税附加税费=1.37*13%=0.18亿元
商品房销售环节项目公司需承担土增税（增值率为31.5%，适应税率30%）={36/1.1-（4.6+4.3+12）/1.1*（1+10%+20%）-0.18}*30%=2.35亿元
商品房销售环节项目公司应承担企业所得税={36/1.1-（4.3+4.6+12）/1.1-0.3-0.18-2.35}*25%=2.72亿元
商品房销售环节项目公司承担的税费合计=1.37+0.18+2.35+2.72=6.62亿元
现金净流入=36-15-12-6.62=2.38亿元
（三）股权转让模式下双方总体税负=1.45+6.62=8.07 亿元；双方总现金流入=4.35+2.38=6.73 亿元
该转让方式的优点在于：（1）操作相对简单，运作时间短，不涉及国土局、规划局等政府部门的过户问题；（2）出让方的涉税成本低；（3）受让方无须承担契税。
其缺点在于（: 1）信息不对称，潜在风险高，因为已经存续的项目公司可能存在债权债务纠纷及或有担保；（2）B公司的溢价出资额并不能计入项目公司，在建工程计税成本并未发生变化，增加了后续开发销售阶段的土地增值税、企业所得税成本；
四、两种转让模式下税费、现金流比较分析
通过上述分析可以看出：
（1）在在建工程转让模式下，出让方A公司的税费成本高，现金净流入偏少；而对于受让方B公司而言，由于在建工程增值部分可以计入资产成本，在未来开发完成进行销售时，可以减轻增值额，获得节税利益，对应现金净流入也高。
（2）在股权转让模式下，单纯看转让环节，双方的税负都较轻，尤其是出让方，因为不涉及所有权变更，无须承担增值税和土地增值税。但是，由于股权溢价部分无法计入在建工程成本，对于将来用于出售的B公司而言（自持的除外），土地增值税的增值额以及所得税将大幅增加，未来建成后销售环节将承担很大的税费成本。
综上所述，在建工程转让时，不仅需要考虑交易对价，还需统筹考虑交易双方的税费成本，应当将交易环节和后续开发销售环节的税费作为交易价格的一部分，在对双方税收负担进行明确计算的前提下，通过积极沟通协商，合理分配税费负担，从而保证双方利益最大化，进而促成交易的最终实现。
王雷，作者单位：远洋地产（天津）有限公司，本文发表于期刊《专题策划》
联系客服
