王 鹤 （淮安市保障性住房建设管理中心 江苏淮安 223001） 摘 要：“产权式商铺”是近年来在地产界除房价外最受诟病的概念，但当前它仍然是开发商、投资者最青睐的商业模式。前些年，因投资门槛低、租金回报率高等特点受到中小投资者的热捧，然而近两年随着房地产市场的变冷，各地纷纷出现开发商（委托管理公司）中断返租、拖欠租金甚至卷款潜逃等事件，不仅导致业主投资失败、资金被套，有些地方甚至因此出现了大规模的集访事件。究其原因我认为，问题不在于“产权式商铺”模式本身，而在于推进该模式发展时只是一味宣传其优点而对风险只字不谈，对此应当从根本上有针对性地建立健全有效的运作及监管模式。 关键词：房地产业；产权式商铺；监督管理；分析探讨 1 什么是产权式商铺[①] 我们通常所说的商铺，严格地讲，是用于商业经营用途的不动产，也就是商业不动产。从物质上表现为由建筑构件包围起来的一个相对独立的建筑空间以及相关配套的附属设施。从法律上看，把它看成是一个资产，是有明确权属关系的不动产，因为法律关心的是资产与资产所有者之间的权利义务关系问题。这些拥有独立产权的商铺主要包括：多层与高层住宅的底商、写字楼底商，沿街独立商铺、某些综合性商业物业的外店等形式。对于这些商铺，只要开发商在开发过程中遵守国家的相关法律法规，取得“五证两书”并且获得大产权证，最后购房人一般都可以取得商铺的独立产权。对于这样的商铺，加上“产权式”几个字纯属画蛇添足。 那么为什么要在商铺前加上“产权式”这个明显属于画蛇添足的词呢？因为所谓的“产权式商铺”多数都是没有真正产权的“虚拟产权”商铺，也就是模仿商铺的产权关系模式，通过对产权中占有权、使用权、收益权和处置权的重新约定，就出售的商铺在投资者与开发商之间形成一组新的权利义务关系。通俗地说就是，开发商承建一个大型的商业项目，然后按照一定的布局和设计分割成面积较小的若干单位分别出售给投资者；投资者拥有该部分面积的产权，但不具有独立经营的权力，而是由开发商或者第三方成立的经营公司经营；租金由经营公司统一收取，然后按照按约定返还给投资者[②]。这些面积较小的单元，往往是用各种建筑材料在建筑物内部分割形成的相对独立的经营场所，由于不符合形成产权的建筑技术规范以及其它政策要求，所以从法律上是无法取得产权的，把这种商铺加上“产权式”这样的定语，事实上非常具有讽刺意味。 2 产权式商铺为何广受亲睐 简单地回顾我国产权式商铺的发展历史就可以发现，这种销售模式通常伴随着房地产投机热潮产生，而且往往一经推出就异常火爆，从最早出现于上世纪90年代初的海南等地的投机潮[③]，到进入２１世纪后各地如雨后春笋般涌出的楼盘均可窥见一斑。在沈阳，大连万达开发的万达商业广场，曾经利用沃尔玛、百盛等国际商业巨头的号召力，把商铺卖出6万元每平米的天价，仅靠这一招就收回了万达商业广场一期18万平米的全部投资，这在2003年的沈阳创造了一个商业地产的“销售神话”；在北京，潘石屹的SOHO中国开发的朝外SOHO，把三间“金铺”采取拍卖的方式创造了每平米7万元的天价，成为“铺王”，接受客户签约的5天之内，销售额已达6.05亿元；在天津，友谊新天地项目更是把临近滨江道的底商卖出了每平米25万元的天价；在我市，目前市场上拥有完全产权的商铺早已不是市场主流，目前在售的投资项目基本上都是“产权式商铺”，从城北的皮革城到城南的食品城等，可以这么说只要是大型的投资项目，几乎都是以类似面目出现的。究竟是什么样的原因引发了“产权式商铺”的井喷式发展的呢？这主要取决于它在楼盘销售时起到了很大的积极作用，市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。主要体现在以下几个方面： 2.1 开发商热衷于产权式商铺 首先，目前国内绝大多数做商业地产开发的开发商都是从做住宅开发转型而来的，做住宅开发的模式在这些开发商脑子里已经形成一种思维定势：房子盖好了就是要卖的，这些开发商并不会认真思考商业物业与住宅到底有什么本质的区别； 其次，即使一部分开发商心理清楚，商业物业要靠后期运营管理来获得收益，但商业运营管理已经超出开发商的经营范围和经营能力，所以懒得去考虑不属于他们职责范围内的事，干脆一卖了之； 最后，国内开发商的融资模式，主要依赖银行的项目贷款，而项目贷款期限一般只有3年，即使延长时间也不会太长，开发商为了还贷不得不追求商铺的迅速变现，如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘十分困难，所以开发商将其分割出售使每个单元面积变小、总价变低，十分适合中小投资者投资需求，非常利于快速回笼资金，消化财务成本。而且利用“售后回租”、长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以提高单价，反而能获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。 2.2 利用现代营销手段谋取暴利 现代营销手段利用目前房地产市场不规范的现状，在销售过程中在发挥了巨大的效益。对很多地产商来说，房地产营销其实就是忽悠营销。与住宅开发过程中的开发商热衷“概念营销”不同，商业地产开发商对产权式商铺的包装已经进入了一种全新的境界。 对整个卖场进行产权分割零散出售，不同的面积和不同的位置形成满足不同投资者需求的产品组合，目标消费群体瞄准有一定财富积累的寻找投资渠道的个人投资者，开发商给商铺冠上“产权”二字以吸引投资者，利用投资者对产权的概念不清楚、对所谓产权式商铺的法律关系认识不清来推销商铺。 强调主力店的号召力，比如XX商业广场（如我市的金马广场就通过“沃尔玛”的品牌效应进行营销，在２００６年是卖出了每平方３.８万元的天价，而当时一般商铺的价格才刚刚过万），在开发规划阶段，即与一些国内外的大牌商业机构签订合作协议，按照这些机构的要求进行商业物业开发，开发完把商业物业的主体出租给这些商业机构，但同时自己保留一部分位置较好的楼层的商铺，用产权式商铺的形式进行出售，开发商利用投资者对这些世界级商业机构的信任成功地把商铺卖出了天价，从而将投资风险转嫁给了投资者。 强调专业机构的号召力，比如某开发商宣称其项目由某个外国的建筑设计机构设计，某国际著名商业咨询机构进行商业规划，由来自香港或台湾的商业管理团队进行管理，并且聘请国际著名物业管理机构进行管理等等，都是惯用的包装手法，其中很多都属于挂羊头卖狗肉。 带租约销售，开发商先将商铺出租给商业机构，然后再将产权卖给投资者。利用已经有租约可以获得稳定租金做为吸引投资者的手段。 售后返祖，即开发商先把产权卖给你，然后再让你把商铺返祖给开发商或开发商指定的管理机构，或者承诺将来以某个高于买入时的价格进行回购等等。总之，目的都在打消投资者的疑虑。 强调高收益。比如开发商承诺在一定时间内（通常是十年），向你支付一定固定数额的租金做为投资回报，开发商通常会精心设计，让你用这个数额计算的投资回报率，通常在8％以上。 捂盘惜售搞销控。世界上没有一个企业在销售环节不希望快速卖出自己的产品以实现现金快速流转的，中国的地产商偏不。他们发明了一个新词汇叫“销售控制”，简称“销控”，就是通常人为手段，控制销售进度以制造出“供不应求”的假象，以便从中渔利。 做广告时喜欢非理性的诉求，如“一铺养三代”、“终生的提款机”、“零风险”“与世界500强做邻居”等等。在这个过程中，媒体为了赚广告费，通常都会对开发商的违规广告行为挣一眼闭一眼，透支自己的公信力，而广告公司为了迎合开发商的需要，总是不惜用各种夸张的表达方式进行极力渲染，很多广告基本就是无原则的瞎忽悠，这些非理性的诉求很少能经得起严肃而理性的推敲。 2.3 对投资者而言，由于每个单元面积小、总价低，降低了投资的门槛 加之“售后回租”的运作模式，在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这些正是投资者对“售后回租”大肆追捧的根源所在。 同时，由于投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，在较长的租赁期内，投资者无需打理，坐收投资回报，像取款机一样每月提取租金，这样就吸引了较多的投资者。 2.4 对经营者而言，能够促使其搞好经营，努力争取更大利润 “售后回租”物业有的是开发商自主经营，有的是开发商委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。迫于固定租金回报的压力，经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能生存并发展下去，而且超过的越多得到的利润越多。这必将促使经营者搞好经营，争取更大的利润。 同时，就目前国内外情况而言，“产权式商铺”多数地处繁华闹市和核心商圈，总体上是大商业形态，由专业商业管理公司经营管理，引进的是知名品牌，能迅速形成鼎沸人气、市场热点，这是独立商铺不可比拟的。 2.5 对银行等金融机构而言，有利于其加快资金周转，降低风险。 “产权式商铺”银行一般要求首付20％到50％，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障，大大降低了银行的贷款风险。 3 产权式商铺成“产权式伤铺”，现实中弊端凸显。 随着时间的推移，这种模式本身存在的一些问题就开始暴露出来，这当中最突出的问题主要以下几点： １、绝大部分开发商都是只管卖不管后期运营管理。卖之前吹得天花乱坠，一旦把商铺卖出去了，卖出去的商铺就成了泼出去的水，前期宣传力度很大，但是卖出去之后没人管了。很多项目连负责后期运营管理的机构都没有，产权分散的小业主各自为政，分别出租，最好导致整个项目缺少商业主题和统一的商业品牌形象，这样的项目大多遭到失败，投资者的巨额回报完全就是空中楼阁，根本无从谈起。 ２、开发商在销售环节的销售天价透支了投资者和经营者未来的利益。在产权式商铺的产业链上，开发商靠投资者买单，投资者靠下游商业机构买单，商业机构靠消费者买单。开发商把商铺以天价卖给投资者，投资者要想获得不低于8%的回报，必然以远远高出周边商铺的租金水平出租给下游商业机构，这种天价租金给招商造成了巨大的障碍，这是很多商业物业长期闲置无法顺利招商的一个重要原因。 因为个人消费者可能是不理性的，但商业机构的经营者必须要算帐，必须要考虑成本，必须要考虑市场，所以必然是理性的，当他认为这么高的成本进场根本无利可图的时候他不会进的。即便有的商业机构不够理性或者咬牙进场准备冒一下险，他们要想生存下来，必然将天价的租金成本转嫁给消费者，而消费者的购买力的增长是有限的，当最终消费者不买账的时候，商业机构就无利可图甚至亏损，必然选择关门退租。商铺必然处于闲置状态，而损失只有投资者承担。造成这种局面的根本原因就在于开发商在销售环节对下游环节未来利益的透支。 简单分析便可得出答案：目前商业中一般餐饮的毛利润为25％—30％，净利润只有20％—25％，百货业的净利润为10％—15％，配套型商业的净利润就更低，只有5％—10％。但是开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使小业主们认同的回报率普遍为8－10%。这样一来，在商铺营业初期，有时受委托者不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金，如果经营得不到改善，出现中断返租、拖欠租金甚至卷款潜逃等事件就不足为奇了。 在现实中，开发商为了避免这样的风险，往往在卖房时喊出许多美妙的口号如“8－10%的回报”、“托管10年”、“第10年租金回报达不到多少，开发商回购商铺”等，实际经过推销便可看出其中虚假猫腻。以我市一家产权式商铺的宣传口号为例： 1）、委托商管公司统一经营，首轮托管期限10年，从开业日计起；第11年起商管公司与业主委员会另行商定； 2）、前三年托管回报率为销售定价的7%/年、8%/年、9%/年，第4、5年托管回报率分别为购铺合同总价的10%/年、11%/年； 3）、第六年起租金分成，投资业主和商管公司按8：2分成； 4）、前三年回报款24%从购铺总价中一次性扣付，第四年起回报款每年度支付一次，先付后用 5）、第九年租金总回报率不足购铺合同总价15%,可提请回购商铺。 这样的条件不可谓不丰厚，但是仔细推敲便可发现开发商在其中设下的重重陷阱。以最吸引人的第二条为例，租金回报率达到了9%，不可谓不高，但实际上开发商在第四条中用“前三年回报款24%从购铺总价中一次性扣付”，这样实际上的回报率只有4.2%远低于目前的5年定期5.5%的利率，考虑到目前物价上涨及人民币贬值的水平，实际上还有亏损。对此，开发商会说前三年的回报款相当于房屋总价的折扣，但事实上并非如此，因为回报率的计息基数按照《商品房买卖合同》上的数额计算，该合同的房屋总价并非是“24%回报款”扣除前的价格。也即，假定一套商品开发商报价为100万，扣除前三年的24%，剩余76万，而且合同上写着的就是76万（法律上认定的价格是76万而非开发商口头上说的100万），后面的回报率则用此来计算，事实上就是前三年一点回报都没有。 ３、产权分散带来的维权难甚至无法维权。开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商铺统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的最主要问题。虽然大型商家整体承租、小型商户统一经营主题的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。而目前最主要的由业主委员会模式统筹安排商场未来租赁权及经营权，在实际操作中由于众口难调、各投资人私心夹杂，往往被开发商牵着鼻子走，处处陷于被动。 比如，当大型商家或一定数量的小型商户在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给受委托者，而导致其不能兑现支付固定回报率给业主甚至无法继续维持经营。此时，受委托者往往中断返租、拖欠租金甚至发生卷款潜逃等事件。仍以上述我市的案例分析，在上面案例中，前三年投资者一分钱拿不到，到第四、第五年时，满以为会拿倒10%和11%的“高”回报时，由于经营不善管理公司中断返租、拖欠租金甚至卷款潜逃，而在各地的实际中，第四、第五年出现这种情况比比皆是，即使告到法院胜诉，业因委托企业账户无钱而无法挽回损失。 ４、“售后包租”的法律缺失。根据前述《商品房销售管理办法》之规定，“房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。虽然前面提到法规并未对售后包租已竣工商品房作出限制，但售后包租目前一定程度上仍是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。开发商除了将已竣工商品房及时向住建部门办理相关登记或备案手续之外，就没有其它硬性规定。小业主除了和开发商签订购房合同外，还需要被迫和开发商或开发商提供的管理公司签订一份委托经营合同，自己没有出租权。不幸的是，我国关于这方面立法还不很完善，在出现上述问题时，投资者往往无法维权。 4 对规范“产权式商铺”的建议 正因为国内社会信用度不高，置业者往往不是理性购房，特别是房地产及相关的法规不是很完善、对市场缺乏有效监管的情况下，这一运行模式的弊端就尤其突出。如一些开发商为了销售,向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以高额的投资回报，甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而现实中，由于商气培育、恶性竞争的原因，实际不可能达到其承诺的回报率，致使不能按时足额给付租赁费；甚至，有的开发商迫于资金回笼的压力，不得不通过“售后包租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，使整个环节出现问题，从而引发纠纷。对此我认为有针对性地建立健全监管制度，可以较好的避免这类情况的发生。 1、完善监管政策。政府出台系统性、针对性的法规政策，对“产权式商铺”的运营做出具体规定和限制，以规避风险。如对租期的上限做出明确规定，一般为3年上限不得超过5年[④]，这样可以在时间上保证业主的利益，如出现经营不善等情况可根据情况迅速酌情更换管理公司。 对于有实体间隔“产权式商铺”，允许其存在发展，但要加对大广告、合同审查力度。开发商不得进行虚假、夸大宣传； 对于无实体间隔产权式商铺，原则上停止审批。但仅靠住建部门一家，是难以在实质上控制的，需要在源头上予以控制。如发改部门在项目立项时，对于商业项目的经营方式要根据商业网点布局情况予以明确，是分散经营的市场，还是整体经营的商场、超市；规划部门在办理建设工程规划许可时，对于有实体间隔的产权式商铺，要在图纸上明确分隔墙的具体位置，对于整体经营的商场、超市不得予以分割，规划许可后不得随意变更；住建部门在批准预售以及房屋登记时，要严格按照规划部门审批确定的划分单元，批准预售以及办理登记，同时要加大房屋租赁备案管理力度；工商部门办理市场注册以及工商营业执照时，要审查项目立项批准的使用类型、查看《房屋所有权证》以及租赁协议，保持批准使用类型与实际经营的一致性。 2、强化监管措施。为防止开发商一走了之、政府买单的现象发生，应要求开发企业提供一定比例的自留用房，一般不少于30%，作为承担责任的担保；同时参照淮安商品房预售款监管办法，成立租金监管账户，这样就可对开发商及今后管理公司起到一剑封喉的作用。淮安商品房预售款监管的办法是，要求开发商分别设立商品房预售款专用帐户，分别签订监管协议并备案。在使用预售款时，应向房产管理部门提出使用申请，明确用款计划，房产管理部门根据监理单位出具的施工进度证明和向施工单位的拨款证明，核定开发企业使用商品房预售款的额度。在核定用款额度内，商业银行根据房管部门的核准意见，按施工单位用款申请予以拨付核准用款，超出用款额度的部分不予拨付。同时，有超过用款额度、收款单位与申请用途不符、前一笔用款未达到预期目的和预售人未将全部预售款存入监管银行4种情况中任何一种的，商业银行应禁止预售人使用预售款付款。这样点了开发商的“死穴”，从根本上防止开发商挪款他用或卷款潜逃，防止楼盘烂尾等。 “产权式商铺”可借鉴该模式，建立由行政主管部门、业委会、商业银行共同监管的租金专项账户。开发商或委托管理公司，只有按合同约定支付了业主的租金后，方可动用账户内的余额。这样，就能从根本上防止其卷款潜逃等，从根本上保证了业主的利益。同时，有了这样的硬性规定，开发商在卖房时也就不会吹的那么天花乱坠[⑤]，客观上促使了投资者的理性消费。 3、加强契约管理。在招商及经营上，政府应要注重考察企业的综合信誉，并对注册企业的资本金提出具体要求，同时还必须完善合同契约，明确权责。在立法不明确的情况下，对于业主的权利义务尽量通过合同契约予以明确，以便有据可依。该合同应当涵盖租期届满后业主如何行使权利以及应当履行的义务，既应当赋予业主自由选择商业管理公司的权利、转让房屋等权利，又要明确业主少数服从多数的义务，最好能明确业主将经营管理决策权让渡给业主委员会，同时对商业运营公司的权利义务也应当予以明确，防止业主的合法权益遭到侵害，并应当对回购的条件等作出约定，工商等相关部门可以制订《业主共同经营管理规约 (示范文本)》； 4、健全监管机构。住建部门、街道办事处要各司其责，按照《物业管理条例》的规定，对于符合条件的要指导成立业主委员会。市场监管部门要帮助建立完善由市场监管部门、开发公司、商业运营公司、物业服务公司、业主委员会参与的协调机构，形成沟通协调机制，加强联络与沟通。 对于已经销售经营的产权式商铺，街道办事处要加大物业管理的推进力度，尽快指导成立业主委员会;市场监管部门要密切关注各种动态，引导建立沟通协调机制。 [①]产权式商铺：即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。它是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。 [②]一般开发商所承诺的回报年限为５年，最长的可达１０年，回报率为8%至10%。 [③]９０年代海南的房地产投机潮，最终因开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现。鉴于此，2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。 [④] 3年为一期签订合同，符合目前市场上普遍的租房合同期限，一般为3年一签，租金每年上浮10%-15%。 [⑤] 如果租金回报率定的过高，监管账户中的租金低于对外宣称的回报率，那么开发商甚至管理公司就要贴钱，这样就会从客观上促使租金回报率回归理性。 |
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