算算营改增减轻不少税负

原作：龚蕾

 

   3月24日，咱们国家财政部公布了营改增通知，明确了营改增细则。

   根据细则，几乎所行业税收只有减少没有增多。从5月1日起，至少有建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等几类行业将受益。这份细则许多处亮点，让我们仔细阅读：

   （一）不动产纳入抵扣范围。

   企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，财报知识告诉我们，企业资产有外购和自制，如果自己建设的不动产将完全被抵扣，大大降低企业税收负担。

   营改增细则，建筑和房地产业适用11%税收率，金融业和生活服务也适用6%增值税率。

   例1.若一家服务企业自己建立一个仓库或物流厂房，投资1000万，增值税率为6%，就可抵扣60万税款，服务企业大大降低了税收负担，计入固定资产1000万，计入进项税额为60万。

   例2.若一家金融服务企业建设一个写字楼，投资2000万，适用税率为6%，就可抵扣120万税款，金融服务公司税收负担大大降低，计入固定资产2000万，计入进项税额120万。

   因为厂房、商铺、仓库、门店、写字楼等是几乎每个企业都会购买或租赁的办公服务场所，因而，不动产纳入增值税抵扣范围，那么几乎所有行业税负大大减轻。

    （二）营改增后二手房税费变化。

    1、细则规定，个人购买不足两年住房对外销售，按照5%全额缴纳增值税，个人购买2年以上对外销售免征增值税，此适用于北、上、广、深以外地区。

    例3.二手房交易价格为500万，如果征营业税，营业税=500*5%=25万，营改增后，征收税率为5%，500万为含税价，剔除税收部门后再乘以征收率，增值税=500÷（1+5%）×5%=23.8万，营改增后减轻税负1.2万。

    例4.张先生2015年10月购买一套现房住宅，今年想以600万价格出售，由于未满两年，卖房时需要缴纳房款全额5%增值税，即30万，但是如果张先生选择把房子在2017年10月以后再出售，则不需要缴纳这笔税款。

    2、个人购买不足2年住房对外销售，按照5%全额缴纳增值税，个人购买2年以上非普通住房对外出售，以销售收入减去购买住房价款后差额以5%税率缴纳增值税，个人购买2年以上普通住宅出售免征增值税，此适用北、上、广、深。

    例5.不满两年，无论是普通住宅还是非普通住宅对外出售，按照总额5%缴纳营业税，若总价为500万，缴纳税额为500*5%=25万。

    例6.满两年普通住宅，在5月1日前免征营业税，在5月1日后免征营业税。

    例7，满两年非普通住宅，5月1日前按照差额5%缴纳营业税，（500-200）*5%=15万。5月1日后按照差额5%缴纳增值税，『（500-200）÷（1+5%）』×5%=14.29万，税负减少约7100元。

    北京市对普通住宅认定标准有三点：容积率、单套建筑面积在140平米以下，交易单价五环内为单价3.96元/每平米，总价486万元。

    （三）小规模纳税人，采取了3%简易征收率，继续降低小微企业税收负担。

    从实施办法和细则分析，设计比较成熟、考虑比较周密。四大产业均受益，房地产、建筑、金融、服务业，大大减轻了企业税负，净利润=总利润-税收，财报上显示企业净利润随之提升，推动供给侧改革，有助于房地产和建筑企业税负减轻，有助于金融和服务业加速发展，促进中小微企业创新与市场活跃。

 

（以上仅代表笔者个人一点儿不全不足想法，欢迎指导欢迎交流。）