案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；
占地面积： 38.4万平米。
建筑面积：38.41万平米
物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9
综合容积率：1
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。
主要为4层半建筑，入户方式巧妙：
首层：南向花园入户
二层：南向露台入户
三层、四层：楼梯入户
首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
·建筑面积：149.14㎡
架空层储藏室：28.37㎡
错层四室两厅双卫
·南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。·独有情景房，倍添院居情趣·开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分·超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间·三间主卧组织紧凑，空间利用合理
二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽
·建筑面积：140.48㎡ 错层三室两厅双卫·独创露台入户方式，私密性、归属感更强
·7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分
·超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间
·三间卧室组织紧凑，空间利用合理
·活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富.附带观景露台
三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽
建筑面积：128.92㎡ 错层三室两厅双卫
7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分
超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间
三间卧室组织紧凑，空间利用合理
卫生间洗卫分离，互不干扰
活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富
附带观景露台
顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
·建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两厅三卫
上层——
·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房
·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然
·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意
·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅
·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意
下层——
·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间
·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮
·客厅与观景露台相通，便于干燥通风
·附带超大观景露台
万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
一期情景洋房主要为4层半建筑：
首层面积：150平米左右
二层面积：140平米
三层面积：128-130平米左右
顶层面积：178-187平米左右
一期情景花园实现均价市区内中高档住宅的销售价格；
销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月；
案例2：北京万科青青
地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达
规模：约25万平方米，容积率1.1
产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。
总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。
以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质
层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；
步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；
外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；
在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；
超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；
该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格
销售状况：
一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高；
一期开盘当天销售60% ；
二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；
经验提示
北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高
n客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。
得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。
功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。
改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。
私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。
关于洋房产品的建设成本
单体建安成本（土建+安装）：1400-1500元/平米
北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含销售费用、税费、地价）：
万科测算标准：2200-2400元/平米
金地测算标准：2500元/平米
6层情景洋房——深圳万科城
在深圳万科城中出现了6层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；
a.独特的露台空间
b.多景式阳光房
c.丰富的建筑形态
d.首层私家庭院
e.大面积赠送
f.全明户型
首层：
128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层
多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；
全明户型，保证采光效果；
二层到六层：
面积控制，111-70平米层层退台，赠送南向10平米大露台
二层：111平米 3室2厅2卫
五层：80平米 2室2厅1卫
三层： 98平米 3室2厅2卫
六层：72平米 2室2厅1卫
四层： 88平米 3室2厅2卫
端头户型舒适度放大： 270度八角窗
270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；
主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；
根据北方气候特点对万科户型进行局部调整
六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难，
建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；
同时与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质，保证冬季居住舒适度；
创新产品推荐—宽景洋房：
面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果
7米超短进深设计，动静功能分布合理
6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深比达1.75
主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间
宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透
宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准
卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强
大连万科假日风景宽景洋房
130平米，3室2厅2卫
南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；
约13.7米大面宽户型，约7米宽厅设计，活动空间广阔；
双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；约10平米入户花园，拓展交往空间；
天津万科假日风景宽景洋房
94平米，面积控制；
双卧室、客厅餐厅朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；
超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；
117平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；
12米超大面宽，主要活动空间全部朝南布置；
与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；
3+1宽景House产品特点
五大价值点：
a.1－2层均有地下室附送
b.独特的露台空间
c.丰富的建筑形态
d.气派的横向客厅
e.豪华的顶层套房
户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台
宽景house产品的市场机会
机会一
创新物业带来的市场关注度和吸引力
机会二
解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求
机会三
宽景House能增加户数，降低1－2层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。
一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房
二层结构关键词：地下室与大露台
二层：
附送露台/地下室.明厨明卫.方正实用
三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园
案例：深圳宽景house—万科城
资料来自'地产链网'.
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