导 读
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1月19日，美国知名养老建筑设计师，Perkins Eastman建筑师事务所创始人、主席、CEO Bradford Perkins 先生，加拿大知名养老机构Baycrest中国高级顾问郭宣成先生，中国中建设计集团EPC总经理于吉鹏先生，中国中建设计集团养老医疗事业部设计总监宋宇辉先生，在CBC智库空间（北京市西城区佟麟阁路85号 中华圣公会教堂），进行了以“养生适老产业规划设计与运营”为主题的养老产业国际化高端沙龙对谈。
对谈嘉宾以专业的术语与恳切的态度，将养老产业的形式分类并分享了机构养老的实战经验。同时，也通过国际化的北京，将美国的先进理念介绍给大家，并分享了可用于中国的经验。
宋宇辉：Bradford先生所著《老年居住建筑》一书，被誉为养老建筑设计教学的《圣经》，能否请Bradford先生对这本书形成的过程，以及目前做的项目，进行比较细致的介绍？
Bradford：每次项目做完的经验，都会累积出一些相关知识，将之前所做的600多个项目积累而得的经验，一方面是出于记录，另一方面是出于与相关人士分享的意愿，这是出版这本书的初衷。
这是我写作的第三本与美国建筑师协会相关的书籍。首先与出版商沟通书籍的大纲，继而签订合约，在12个月之内递交书稿。书籍的著成多是在世界各地飞来飞去的旅途中点滴缀述而成。因为公务繁忙，我在去往世界各地的去程会阅读所有的相关资料，在回程途中则奋笔著述。这是一个很漫长很疲累的过程，在来回反复修改之后，拿到最终的定版之时，已经不再想翻开它。
宋宇辉：作为一个专业养老设计机构出版的书籍，我们发现它不仅仅包括了建筑设计的内容，目录中也有运营和管理内容，同时涉及资金、服务等方面，您认为在养老项目从无到有的过程当中，设计公司在传统意义上的设计职责之外，还可起到何种作用呢？
Bradford：因为我们做过太多项目，在与各位业主交往的过程中，我们了解到了现实的复杂性。于是，我们将这本书的读者不仅仅限于设计从业者，同时包括业主、开发商，以及所有对这个领域感兴趣的人士。对于不太熟悉这个行业的投资者、开发商，我们作为一个设计师，必须提供给他更多设计以外的知识，帮助对方做出决定。
例如，5年前，在佛罗里达有一个业主，他希望能为自己手头的一块地创造一些价值，于是希望能够售卖或租借给他人以开发养老项目。面对我们让他自己开发的建议，对方表示自己对这个行业一无所知，于是，我们帮助他寻找资金、运营商，提供了许多设计之外的额外服务。
宋宇辉：郭总不仅是加拿大知名养老机构Baycrest中国高级顾问，而且是国内乐成养老董事总经理，想请您谈谈目前国内机构养老的境况。
郭宣成：因为我们毕竟也做很多中国的项目，我们先请Bradford先生从他的角度来谈这个问题，随后我再从我的角度来谈。
Bradford：我们在中国有快20年的设计经验，且于过去的8年之中开始参与中国的养老项目。我深感，在中国碰到的问题是最有趣的，同时也最具挑战性。今后，中国的养老人口将会相当于全部的美国人口，这是一个巨大的挑战。
我们在印度、北美、欧洲、中国等等均有各样的项目。每个国家与地区的状况都不太一样。但是养老产业有一些共同的特点。衰老的速度因人而异，但衰老的结果毫无二致。视力衰退、身体机能退化、甚至丧失大脑意识……即便国情不同、生活习惯不同，但是用一个得到很好设计的环境来支持老年人衰老之后的生活，这无论在何地都是一样的。
中国情况相较其他国家与地区的特殊之处在于，目前中国的这批老年人是非常辛苦的一代。由于一系列历史原因，他们经历二战、文革，未经历、未享受过改革开放的好处，这是中国养老现实的一个特色。因此，我们在中国做养老项目的一个挑战是，目前的这批老年人对入住的要求不高、对生活水平的预期值很低、支付能力亦十分低下，然而一个建成的养老设施将会存在好几十年，将要服务好几代人，不能只满足这一代人的需求。这是设计上的一个挑战：既要考虑现在，又要考虑未来。
另外的一个中国特色，即独生子女问题。在如今的中国，一对子女需要负担两家的老人，十分吃力；而且如今的情势是许多子女毕业后去往大城市工作与生活，均不在父母身边，使得中国的老年问题愈发严重。
我们在世界其他各地的养老项目中，老年人们在入住养老设施之前的生活条件已经达到了较高水准，希望在入住养老设施之后延续之前的生活品质，但中国老人要求不高，之前的生活品质低下。
郭宣成：我认为现在中国整个养老产业最大的挑战是在运营方面，我们没有专业人士，也没有相关培训，一边是有极大的需求，一方面是这方面的极其稀缺——供需存在很严重的脱节。因为中国是一个未富先老的社会，这一代老年人的支付能力低下，政府对这个产业的扶持力度却远远不够。
2013年是中国养老的元年，3年以来中国的养老产业有变化，但是没有很大的成长，仍在摸索之中。扶持政策并未得到很好的落地。
但是已经出现了一个健康的方向：不着边际的投资商与开发商正在减少，口号式的东西逐渐销声匿迹，这个产业逐渐沉淀、回到地面，大家都体认到运营十分难做，因为照顾老人就是非常实在的东西，不需要多么炫耀、浮夸的理论。
我认为，10年之后中国养老将会真正成长，而且将会是一个有获利的成长。现在只是量在，但是目前这个产业的获利无法支撑这个产业正常的可持续发展。
改变基于以下的理由：
其一、10年之后，“50后”们成为了市场的主体，他们因为享受了一些改革开放红利，比如今的这一代老年人的支付能力高许多，养老院的收入将会增长，使得养老产业的投资有回报；
其二、目前中国的这一代老年人不会愿意花钱去追求更高的退休生活品质，而10年后退休的“60后”们生活品质提高，消费观念改变，愿意花钱去改善自己退休后的生活品质，退休之后有享受退休生活之需。
如此一来，刚需部分与非刚需部分都有了保障。而现在的市场非常不成熟。
其三、现在的项目均集中在市区，地点的因素影响非常大，现在在郊区无法做成比较好的硬件。但是10年后这种状况会发生改变，10年后整个都市都将老化，老龄化会向郊区扩散，突破地点的限制之后，项目将会更蓬勃地发展。
其四、美国的CCRC之所以在财务上可行，是因为在入住时会收一笔很高的入住费。然而，在中国，大多数的老人都不会接受这种模式。但我相信经过这10年的缓慢改变，这种观念会慢慢被接受，这会让中国的养老产业在财务上的可行性增加。
基于以上几点，我认为到2025年，中国的养老产业会非常健康成熟地发展，而且像美国一样将会出现几家很大的公司。养老产业将迎来一片园列敷荣之势。
但是现在的问题在于，如何撑过目前的这10年。这是所有的业界人士需要去思考的问题。如何在这10年之中存活，等到10年之后品牌一建立，肯定会形成健康的市场，会培养出好几家像美国现在的公司一样的超级大公司。
宋宇辉：您刚才讲到，目前中国的机构养老会有许多困难，您也预测在未来10年内会有一个很好的前景。那么，在这10年的竞争当中，您最看好哪一类的机构或企业？您认为哪一类的机构或企业能在这10年之中脱颖而出呢？
郭宣成：我看一个机构或企业是否成功，一般是从以下四个面向出发：
1、投资面：资金充足与否，融资能力高下与否，资金来源稳定与否
2、硬件 ：养老项目的选址，养老设施的成本
3、运营管理
4、品牌与营销能力
目前，存在着投入养老产业比较大的保险企业与房地产企业，以及因为配合政策的关系而投入养老事业的许多国企，也有各地零零散散的私人企业，如果你去分析每一类企业在这四个维度的优劣，你会发现没有一个企业是四方面都十分优异的，我其实认为不同的企业之间能够资源整合的话会是一个最好的选择，但是目前看来各自都没有整合的意愿，而且我看不出哪个机构或企业特别有优势。比较而言，保险企业的资金肯定是特别有优势的，但资金只是单一优势，如果运营无法做好，建设养老设施的成本过高，这样一来肯定会比其他企业花费更高成本。目前我并没有看出可能会成为超级大公司的企业。
今年开始，并购的趋势将会出现。所以未来这几年的情势将会十分精彩、有趣。
宋宇辉：我们对未来十分有信心，并拭目以待。我们现在将话题转向于总，您是中国人寿养老板块专家组的成员，同时您也是中国中建设计集团EPC事业部的总经理，您认为EPC在养老事业中有着哪些优势？刚才Bradford先生也讲到，他的书中不仅包括建筑设计，同时包括成本控制、运营管理等各方面的经验，所以想听听您在这方面有何经验可以分享。
于吉鹏：众所周知，“适老化”无论在设计上还是在运营上都不够成熟。因为EPC模式是要在设计之前谈运营的，运营决定设计，建造成本也将影响设计，包括设计所需的投资也在整体考虑范围之内，因此EPC在这方面是有很大有优势的。Perkins Eastman建筑师事务所 之所以能把养老项目做得很好，也是因为其全产业链的服务，EPC模式可能在这方面能走得更好。EPC一体化其实是国际主流的一种操作方式，却因为壁垒较多、利益分配易产生分歧，在国内较难推广，我们的团队率先在国内提出此模式。将EPC模式应用于适老化领域无疑是如虎添翼。
宋宇辉：您前段时间在CBC也做过一个关于EPC 的演讲，如今EPC在国际上也是各项事业的一个发展趋势，您可否讲一讲在养老产业中EPC事业的迫切性。
于吉鹏：因为上次谈EPC主要着眼于设计与建造的关系，如何通过建造的手段来实现建筑师的意图。 而在“适老化”领域，如何用EPC模式来构建一个体系，设计的意图与方法如何与建造结合在一起，不仅仅是投资建造，也包括质量标准、运营标准，包括一些适老化标准，亟需通过专业团队来打造。EPC模式将为适老化产业的发展提供很好的技术支持。
宋宇辉：在适老化事业中，我们都接触到大量房地产行业转型的项目，中国的房地产大潮逐渐退去，所以许多传统住宅、商业综合体等开发商也愿意为自己贴上一个养老的标签，三位如何看待传统房地产行业的转型？
Bradford：美国其实也是如此，只是中国是房地产的大潮从一个高潮刚呈退下之势，而美国的情况是已经循环往复上上下下很多回了，每一次高潮退下之时，房地产公司都会纷纷转型，但是市场好转之后，大家又会马上对养老失去兴趣。养老虽然有地产在其中，但它其实不是一个地产的事业，它绝对不是一个短期获利的事业，如果公司没有一个长远的眼光与计划，是很难成功的。
宋宇辉：但是我们接触的很多案例是一些开放商拿着之前拿到的地，说政府会有一些政策，这个项目有了“养老” 的主题才能顺利进行，对这一类的业主开发商有何应对之策？
郭宣成：我认为这些东西最后都会失败，这些设施盖在目前不对的地点上面，不到10年，就将会有很大一波并购潮。
宋宇辉：我们看到有一些项目在拿地的时候就有一些配套的指标，就像过去配套的经济适用房、廉租房之类的，如果从政府的角度采取这些方式，是不是一种合理的措施呢？
Bradford：我认为这是一个很好的政策，不是被隔离，而是和社区生活在一起。
郭宣成：我同意这个看法，但我觉得这么做不够，我们不能只在理论层面上看这个事情，这个政策落下去的时候，出现的很多问题是 ：城市用地寸土寸金，不少养老院不得不转向郊区，但是郊区周边配套设备设施不完善。比如“代际住宅”之类的口号，实际上都没有成功的例子。并没有解决眼前的问题。补助这些政策的同时需要其他的政策，需要针对机构养老的单独用地。划很大一块的养老用地是不合适的，把那么多老人安放在一个没有任何配套设施的前不着村后不着店的地方，是一件很糟糕的事情。这是一个很大的问题。
于吉鹏：我们能够看到政府正在政策层面上支持这个产业，虽然力度还是远远不够，但是这个力度仍在不断加大。
关于选址问题，城区内的好的养老设施供不应求，郊区的养老设施无人问津。这与最初的养老设计与规划理念相关，当时的养老住宅并未与社区相容。
宋总问到开发商应该如何做好，我觉得开放商最终还是归结到今后能不能正常健康地运营，改变盈利模式，否则就难逃变成养老产业的“先烈”的命运。
宋宇辉：国外成功模式如何在国内落地？养老建筑的设计作品如何本土化？美国建筑师，日本建筑师， 澳洲建筑师，欧洲建筑师…到头来都是为中国老人服务的，所以我们在设计中如何既借鉴各国成功模式，又因地制宜，创造出中国模式呢？
Bradford：国外的模式不可能直接照搬过来就会成功的，必须在许多方面进行改善。
未来三五年会有相对成功的项目出现，它们会成为样本，让大家去发展第二代的东西。
并且，不要把中国看成一个单一的市场。中国的不同城市会有不同的模式，不会有固定的标准答案。
于吉鹏：其实我认为中国的养老与中国文化密切相关。比如说在山东可能传统文化比较深厚，而上海作为一个国际化大都市，它的传统可能就弱化许多。又例如，最近出现了“朋友圈养老”模式，约上三五好友，退休之后其乐融融地生活在一起。这也是“圈层思想”的体现。
宋宇辉：我们最近完成了一个国寿体验中心项目，这是一个室内改造，虽说只有3000多㎡。经过一年的运营，得到许多数据，访客量、入住量等指标都比较惊人，中国人寿对这个项目的评价也很高。想请三位评价与分析一下这个项目。
于吉鹏：我觉得这个项目主要是趁势而为，因为养老产业是一个朝阳产业，人寿做这个项目一定是恰逢其时。此外，人寿企业也在谋求转型，找他的利润增长点。作为国家政策出台的最大的受益者，这个项目的出台，的确在其保险业务的发展上起到了较大作用。实现物权在金融领域的一种融合。
郭宣成：我觉得项目取得成功的最主要原因是：养老是一件眼见为实的事情。入住养老院是一个十分重大的决定，是一件慎重之事。不是文字上的忽悠能够起作用的。人寿这个项目也证明了，任何人做事落到实处是最有效的。
阿旺特公司kiki女士现场提问：近年来，处处都在谈论养老医疗，那么对我所在的行业也有很大的影响。我们也想在自己的行业之中对养老医疗做一些我们力所能及的贡献。希望能够成为养老医疗家具领域的标杆。请问各位嘉宾对老年家具有哪些见解与指教？
Bradford：在美国，很多家具商专门做做养老医疗方面的家具，也有很多特点。
一是尺寸，老年人家具的尺寸与普通家具的高度、深度等都是不一样的；二是形式，例如老年人的椅子是一定需要扶手的，因为老年人的身体机能已经发生变化，无法缺少这一支撑；三是材料，一定要很好清洗，在美国你能看到很多花色非常漂亮、看上去不像是特别的材料，但是实际上非常容易清洗。又例如老年人很怕发光，因此老年人家具需要注意表面材质的处理。类似的细节很多很多。
现场观众提问：对于未来的养老事业，我个人有强烈的愿望与热情，但是像我们这样很多既没有土地资源、又没有资金支持的年轻人，能够做些什么呢？我想在运营和品牌方面，我们还是可以做一些力所能及的事情，如果我们想要在这两方面进行努力，各位嘉宾有何建议呢？
郭宣成：我认为最好的方式不是移植 ，外国人员工在国内工作皆会产生各类不同程度的“水土不服”问题，最后几乎都是失败的案例。我认为比较好的方式是去我们自己去国外学习，吸收国外的长处，在实际落地的过程中本土化。
关于品牌方面，老年人的marketing 是非常不一样的，但是很有趣的是，哪怕是在老年人领域，互联网还是一个最有力的武器。生活在这个互联网时代，任何行业都是一样的。
时间：2016年1月19日 下午3：00—5：00
地点：CBC智库空间（北京市西城区佟麟阁路85号 中华圣公会教堂）
活动内容：养老产业国际化高端沙龙 “养生适老产业规划设计与运营”
Bradford Perkins
美国知名养老建筑设计师
Perkins Eastman建筑师事务所创始人、主席、CEO
美国建筑师协会会员
美国注册规划师协会会员
加拿大皇家建筑师协会会员
郭宣成 Jason Kuo
加拿大知名养老机构Baycrest中国高级顾问
国家一级注册建造师
中国中建设计集团EPC总经理
毕玺智库成员
中国中建设计集团建筑专业二院院长
EPC事业部设计总监
中国中建设计集团养老医疗设计事业部设计总监
建筑学博士、北京交通大学联合人才培养导师
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