房产赠与过户费用怎么计算

房产赠与涉及到的税费负担

营业税

依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，原则上，赠与人是需要缴纳营业税的，缴纳营业税的税率是5%。

近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。

《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

(一)离婚财产分割；

(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税。

比如，个人将购买满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。

城建税及教育费附加

此种税是作为附加税来征收的，只有在需要征收营业税、增值税2等税种的前提下才会征收，具体的征收比例是，按应缴纳营业税的一定比例缴纳，具体比例为：

城建税(7%)、教育费附加(3%)。此种税根据法律规定，是由赠与人负担的。

  

契税和印花税    

1、契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据：（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。

另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发?2006?144号）中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。” 赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。    

2、印花税

印花税，是需要全额缴纳的，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳。    

个人所得税

1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。

依据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有3 人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、其他人之间的赠与行为，应依法缴纳个人所得税。    

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，但可以扣除办理房屋过户过程中的相关税费。

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沈阳市皇姑区房产局因不履行职责一案

当事人:   法官:   文号:沈阳市中级人民法院

   上诉人（原审被告）沈阳市皇姑区房产局，机关所在地沈阳市皇姑区昆山中路141号。

法定代表人李春山，系局长。

委托代理人项阳，女，系该局工作人员，住址沈阳市皇姑区昆山中路145号。

委托代理人贺庆海，系该局法律顾问。

被上诉人（原审原告）雷光，男，1956年3月28日出生，汉族，中国电影乐团演奏员，现住北京市海淀区文慧园北路26号2号楼1008号。

委托代理人马宝忠，系辽宁鼎晟律师事务所律师。

上诉人沈阳市皇姑区房产局因不履行职责一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2004）皇行初字第61号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合

议庭，对本案进行了公开审理。上诉人的委托代理人项阳、贺庆海以及被上诉人雷光的委托代理人马宝忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经庭审质证认定，雷明礼在沈阳市皇姑区崇山中路56－16号有一处私有房屋，建筑面积为50.84平方米。2002年4月1日，雷明礼因病去世

。其子雷光认为父亲生前留有书面遗嘱，于2003年11月23日向皇姑区房产局申请对父亲房产办理继承房产权属转移登记手续。皇姑区房产局认定雷

光申请不符合“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证”规定，未给雷光办理房产权属转移登记手续，雷光诉至法院请求判决皇姑区房产

局履行给雷光办理房产权属转移登记手续的职责。

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原审法院认为，根据《沈阳市城市房产管理条例》第三条及沈阳市房产局沈房(1999)64号《关于市、区(县市)房地产市场售理职责分工的通知》第

三项第5目之规定，被告具有办理继承房产权属转移登记手续的职权。原告在办理继承房产权属转移登记手续时向被告提供了书面遗嘱的证据，被

告应履行法定职责。关于被告提出应按中华人民共和国司法部、中华人民共和国建设部共同发布的司公通字(1991)117号《关于房产登记管理中加

强公证的联合通知》（以下简称《联合通知》）第二项，即“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证”的规定执行，因该《联合通知》与

《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）第十六条二款“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承”的规定，

有不符之处。被告应按《继承法》的有关规定办理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十四条(三)项之规定，判决被

告沈阳市皇姑区房产局履行法定职责。本案诉讼费100元由被告承担。

上诉人上诉称，不反对运用《继承法》，《联合通知》也要执行，他们是一般法和特殊法、实体法和程序法的区别；本案中涉及的遗嘱是附条件的

遗嘱，真实性、确定性不明确。故原审判决错误，请求二审撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人向本院递交书面答辩状辩称，本案中涉及的遗嘱所附条件已经成就，原审法院适用《继承法》第十六条第二款的规定，适用法律得当，判

决结果真实、准确。请求二审法院维持一审判决，诉讼费用由上诉人承担。

原审原告向原审法院提供的证据材料有：1、申请书，用以证明原告向被告申请办理房产权属转移手续。2、身份证复印件，用以证明原告身份。3

、授权委托书，用以证明原告授权委托律师向被告提出申请。4、遗嘱，用以证明被继承人对房屋产权做出处分。5、死亡医学证明，用以证明被继

承人死亡，遗嘱生效。6、房屋所有权证，7、契证，这两份证用以证明房屋产权人为被继承人雷明礼。8、雷向贤证言，用以证明该遗嘱系被继承

人亲笔书写。9、辽宁歌剧院证明，10、中国电影乐团证明，用以证明原告系被继承人之子。

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上述证据已随案移送本院。

经审查本院认定，原审法院认证正确。

本院根据本案有效证据认定的事实，与原审法院认定的事实一致。

本院认为，（一）被上诉人已向上诉人提出申请，要求上诉人履行职责，办理因继承转移房产权属的登记手续；被上诉人的上述申请事项属于上诉

人的法定职责，本院予以确认。

（二）本案中，被上诉人父亲的自书遗嘱是手术前在医院所写，当时并不具备公证遗嘱的条件，且考虑到被上诉人的唯一弟弟已定居国外的事实，

从便民原则出发，就本案的实际情况而言，不宜再以遗嘱公证作为办理房产转移登记手续的必备要件。且根据《继承法》第十七条的规定，遗嘱的

种类包括有自书遗嘱，并不是只有公证遗嘱才有效。《联合通知》的性质属于部门规章，并非法律也非法规，其效力低于《继承法》。另一方面，

上诉人办理房产转移登记的审批手续，是形式要件审查，无权也无需对遗嘱的实体内容及效力进行认定。本案中，被上诉人父亲的自书遗嘱并未经

民事法律关系确认为无效，因此，上诉人以《联合通知》的规定为由，拒绝为被上诉人履行职责，是直接否定了被上诉人父亲自书遗嘱的效力、其

做法本院认为不妥，故亦不予支持。

综上，原审判决上诉人履行相应的法定职责，符合本案的实际情况，并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定

，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案上诉费100元由上诉人承担。

本判决为终审判决。

审  判  长    祝    妍

审  判  员    赵 士 元

代理审判员    张 宇 声

二○○五年三月二十八日

书  记  员    李 春 野

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条：“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判

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　自书遗嘱，是指遗嘱人亲笔制作的书面遗嘱，遗嘱人有权依照法律的规定，根据自己的意志对死后的财产预先做出处分。

　　自书遗嘱的有效条件可以参考一下遗嘱的有效条件：

　　1、立遗嘱人必须具有完全的民事行为能力。即年满18周岁且精神状态正常的人立的遗嘱才有效。

　　2、嘱必须是立遗嘱人的真实意思表示。受胁迫欺诈所立遗嘱以及被篡改、伪造的遗嘱无效。

　　3、遗嘱的内容不得违反法律，不得损害国家，集体的利益。

　　4、遗嘱应为缺乏劳动能力而没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额;不得处分属于国家、集体、或他人所有的财产。

　　相关法律法规:

　　遗嘱所谓遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分， 并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。遗嘱共有以下几个特征：

　　1、遗嘱是单方法律行为,即遗嘱是基于遗嘱人单方面的意思表示即可发生预期法律后果的法律行为。

　　2、遗嘱人必须具备完全民事行为能力，限制行为能力人和无民事行为能力人不具有遗嘱能力，不能设立遗嘱。

　　3、设立遗嘱不能进行代理。遗嘱的内容必须是遗嘱人的真实意思表示，应由遗嘱人本人亲自作出，不能由他人代理。如是代书遗嘱，也必须由本人在遗嘱上签名，并要有两 个以上见证人在场见证。

　　4、急情况下，才能采用口头形式，而且要求有两个以上的见证人在场见证，危急情况解除后， 遗嘱人能够以书面形式或录音形式立遗嘱的，所立口头遗嘱因此失效。

　　5、遗嘱是遗嘱人死亡时才发生法律效力的行为。因为遗嘱是遗嘱人生前以遗嘱方式对其死亡后的财产归属问题所作的处分，死亡前还可以加以变更、撤销，所以，遗嘱必须以遗嘱人的死亡作为生效的条件。

　　6、如果遗嘱人没有事实死亡，而是在具备相关的法律条件下，经有关利害关系人的申请，由人民法院宣告死亡后，遗嘱也发生法律效力，利害关系人可以处分遗嘱当事人的财产。如果在短期内遗嘱人重新出现，那相应的财产可以退还遗嘱人;如果时间较长，类如超过两年以上以及财产出现了无法退还的情况，则受益人应当对遗嘱人的基本生活在其受益的范围内提供帮助，但法定义务人不受此限。

　《继承法》第17条第2款规定：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”这是对自书遗嘱的概括性规定，具体地讲，订立遗嘱应注意：

　　1.必须由遗嘱人亲笔书写全文。

　　遗嘱人亲笔书写全文，即完全真实地表达本人的意思，又不易为他人伪造、篡改。

　　遗嘱人可在任何可保存的材料上书写，如纸张、皮革、布帛等。其文字可以用汉字、民族文字、外国文字等，也可以用毛笔、钢笔、圆珠笔书写，只要字迹清楚，意思表示准确明了即可。

　　2.遗嘱人必须注明年、月、日。

　　遗嘱书上写明日期，不仅在发生纠纷时有助于辨明真伪，且能辩明遗嘱人书写遗嘱时是否有遗嘱能力;当有几个内容相矛盾的遗嘱时，还有助于判明哪个遗嘱是最后的、具有法律效力的遗嘱。年、月、日三者缺一不可，并尽量使用公历。

　　3.遗嘱人应亲笔签名。

　　应由遗嘱人亲笔签名，以示遗嘱为何人所立，内容为书写人的真实意图表示，是遗嘱有效的决定性要件;无亲笔签名的遗嘱无效。

　　4.自书遗嘱允许遗嘱人涂改、增删、订正。

　　如需涂改、增删、订正，应在改动处注明改动的字数、改动的时间并另行签名。如属实质性修改，应在遗嘱内容之后专段说明修改之处。

　　遗嘱书写完毕之后，一般应由立遗嘱人自己保存，或交专门的遗嘱执行人保存，而一般不应交遗嘱继承人保存，以免对其真实性引起疑问。