(2020-10-20 06:18:26)
房产 |
还有，截至10月15日，全国最大的前30房地产企业，已有25家交出了前三季度销售成绩单，总销售额超过5万多亿元。在25家房企中，有融创等13家房地产企业业绩都没有达到以目标度的7成。富力地产前9月实现权益销售额仅完成2020年度目标的57%，远洋完成58.46%。房地产的大型企业销售不佳，整个房地产市场疲弱在显现。最为重要的是国家统计局所公布的数据，1-9月全国住宅销售面积还是为负增长，只是住房销售总额转为正增长。这意味着住房销售疲弱，但全国房价总体上在上涨。
这些信息混乱的意味着，今年新冠病毒疫情爆发后，中国房地产市场经历了一季度销售停滞、二季度市场逐渐恢复、三季度逐渐恢复，但目前国内房地产市场仍然是十分疲弱，以及市场分化较为明显，持续了近20年的中国房地产市场繁荣有可能就此结束，并将出现重大调整。
就当前中国房地产市场的情况来看，无论整体全国70个大中城市的房价上涨持续了59个月，无论一些城市的房价上涨仍然十分明显并不得不出现调控政策，无论是今年1-9月房地产投资及住房销售总额都由负增长转变为正增长，但是在“房住不炒”不炒这个大前提下，一些城市的房价持续下跌已经成了一种态势。比如天津、石家庄、北京周边郊区等地。这些地区的房价已经下跌了一年多，已经跌到2017年之前的水平。可以说，这几年在这些地方购买住房的投资肯定是血本无归。而且这种态势已经在向全国许多城市蔓延，特别是那些经济落后的东北、西北、中部地区的三四线城市面对房价下跌的风险会更高。
可以说，中国的房地产市场之所以能够持续20多年的繁荣，最为根本的原因就在于各个城市的房价只涨不跌，购买住房就能够赚钱、就能够财富增长已经成了国内居民宗教信仰，所以全体国民都在利用银行金融杠杆涌入房地产市场。这不仅打造了人类历史上前所未有的中国房地产市场繁荣及中国经济增长奇迹，也让国内的房地产市场成了一种纯粹投资炒作的市场，让国内各城市的房价不断推高、房地产泡沫吹大，房价只涨不跌。但是，一旦国内各城市房价出现下跌，房价上涨预期全面逆转，房地产市场的赚钱效应马上消失。如果国内房地产市场不能够成为赚钱的工具，房地产的投机炒作者也会逐渐退出市场。对于不少人均一套的住房的三四线城市的居民来说，这些城市的住房需求立即会萎缩，不少城市房价阴跌可能会比市场预期的还会严重。在这种情况下，这些城市的房地产市场重大调整会成为一种趋势。
还有，当前不少城市房价疲软及阴跌，不仅在于房价与居民收入比过高，不仅在于当地的住房供应严重过剩，更在于最近金融监管部门有意向收紧对房地产业的融资，比如要求房地产企业剔除预收款后的“资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”的不得融资，给中国的房地产企业融资划定了三条底线。对中国房地产企业这三条红线的划定，将改变中国房地产企业持续了近20年的经营模式。中国房地产企业以往那种高负债、高杠杆快速扩张的经营模式将出现重大转变。所以，这三条红线划定后，为了不踩监管部门的融资红线，不少大型的房地产开发商已经开始降价促销。比如，目前最大几家房地产开发商已经开始7折销售；北京的不少房地产开发商在十一期间，其房价都下降到八五折，甚至八折以下。这是近20多年罕见的现象。对于头号几家房地产大型企业降价促销及一线城市北京房地产开发商降价促销，估计这种情况很快就会蔓延到全国。特别是那些几年来住房销售一直疲软的城市，这种情况可能会蔓延得更加快及更严重。如果这种情况在全国迅速蔓延，同样是中国房地产市场性质全面转变及房地产市场预期全面逆转的重要原因。
还有，从中国人民银行最近公布的数据来看，今年前三季度，国内新增人民币贷款达16.26万亿元，年增2.63万亿元。前三季度社会融资规模累计增加为29.62万亿元，年增9.01万亿元。截至9月底，人民币贷款余额达169.37萬万亿元，年增13%。分部门看，住户部门贷款增加6.12万亿元，其中，短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.6万亿元。从这些数据来看，尽管中国没有采取欧美式的量化宽松的货币政策，但实际上中国货币政策宽松程度与欧美央行比有过之而无不及，今年中国式的量化宽松政策已经推到了极致，是历年来增长最快的一年。但是，这些数据也可以看到，前三季度住户的贷款及中长期贷款（这些贷款基本上是住房按揭贷款）所占的比例及增长速度都与往年比差距较大。往年住户贷款占全部贷款比重都会一半以上甚至于更高，但今年则只有37%，住户中长期贷款占比只有28%。这意味着中国居民通过银行金融杠杆涌入房地产市场疯狂没有随着过度宽松货币政策更疯狂反之还在减弱。如果这样，也意味中国房地产市场将面临着重大调整，中国房价只涨不跌的神话将要破灭。不过，这些都在观察中，国人拭目以待。
联系客服
