2018.6.1中国税务报 段志坚
这段时间，“限地价、竞配建”土地拍卖模式受到市场青睐，不少地区纷纷采用了这一模式，但业界对“限地价、竞配建”模式下无偿移交给政府的配建住房如何纳税存在一定的争议。笔者认为，需要从此模式的业务实质和法律规定来分析。
如何界定存在争议
所谓“限地价、竞配建”，指政府对公开出让的商品住宅用地设定最高限制地价，在不超过最高限制地价的范围内，竞买人报价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房或人才住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人，配建住房建成后无偿移交给政府。
实务中，配建住房可以分为保障性住房和人才住房两种，两者之间既有联系又有区别。保障性住房指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。人才住房主要是政府为构建具有国际竞争力的现代产业体系，向符合条件的人才所提供的住房。
“限地价、竞配建”涉及的配建住房是否视同销售？这个问题在实践中争议不断。
涉及税种需要具体分析
增值税
根据《增值税暂行条例》及其实施细则的规定，用于公益事业或者以社会公众为对象，无偿转让无形资产或者不动产的行为，不属于视同销售的范围。因此，无偿移交的建配住房，是否属于公益事业或为大众服务，是判断其是否视同销售的关键所在。
《公益事业捐赠法》第三条规定，公益事业包括救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动，教育、科学、文化、卫生、体育事业，环境保护、社会公共设施建设，促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业等非营利的事项。
笔者认为，人才住房为政府招商引资、人才强市战略服务，不属于公益事业，也不属于为社会公众服务，应视同销售，计算缴纳增值税。而保障性住房则可归类为公益事业或社会公众服务，不需要缴纳增值税。
企业所得税
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。因此，对于企业所得税，配建住房应视同销售，并可扣除相关成本。
但有观点认为，配建住房属于城市基础配套设施，不应视同销售。城市基础配套设施，指按城市总体规划要求，所建设的城市道路、桥梁、公共交通和环境卫生等城市基础设施和城市公用设施。从概念上，配建住房显然与此相差甚远，此观点并不成立。
还有观点认为，配建住房可视为公共配套设施，不属于视同销售的范围。公共配套设施，指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院和邮电通讯等公共设施。从概念上分析，公共配套设施要么属于开发项目本身的配套设施，为业主共有，要么是移交给学校、幼儿园、托儿所或医院的公共设施。
如果配建住房能视为公共配套设施，无疑是对房地产企业最好的处理，但无论是保障性住房还是人才住房，显然没有哪个业主会将移交给政府的配建住房视为自有物业的公共配套设施，也没有相关法律规定从形式上给予认可。
因此，笔者认为，对于企业所得税，配建住房应视同销售。
土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的应税行为，指以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为，以继承、赠与方式无偿转让房地产并不含括在内。同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条明确，房产所有人、土地使用权所有人通过境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，才属于赠与的范围。
也就是说，只有继承或公益性捐赠，才符合免征土地增值税的条件。正如前文所述，人才住房不属于公益性捐赠的范围，需要视同销售计算缴纳土地增值税，而保障性住房则不应视同销售。
相关规定有待明确
“限地价、竞配建”模式下无偿移交给政府的配建住房是否视同销售，需具体问题具体分析。笔者认为，保障性住房移交，属于公益事业或大众服务，在增值税和土地增值税处理中，不应视同销售，但在企业所得税处理时应视同销售。人才住房移交符合税法视同销售的规定，须按市场价格缴纳增值税、企业所得税和土地增值税。
上述仅是笔者的个人分析。由于税法对此缺乏特别明确的规定，房地产企业面临着较大的税务风险，笔者建议财税部门能作出明确规定。
（作者单位：成都天府新区投资集团有限公司）
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
