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作者 ‖林劲标 李志金 张房耿
来源 ‖人民法院报
日前，广东省中山市中级人民法院对一起一房两卖案再审后进行裁决，判令开发商除偿还购房款首期10.93万元外，还需再赔偿购房者损失10.93万元。
【遭遇政策变化，购房一波三折】
事情发生在2007年8月3日，陈先生夫妇在火炬开发区江陵路某花园看中一套124平方米的房产，总房价36万余元。两人遂和开发商签订了房地产买卖合同，约定购房者支付首期房款10.93万元，余下购房款25万余元通过银行按揭支付。签约后，陈先生依约支付了首付款。
然而，同年9月27日，中国人民银行、银监会联合发出通知，要求各商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。而陈先生夫妇的情况恰好就属于上述文件所要求提高首付比例的范围。
2008年9月17日，开发商向陈先生夫妇发函催促，由于两人购买的房产属于第二套住房，要求陈先生夫妇在7天内补交首付款3.6万元，否则将承担违约责任。而陈先生夫妇短时间筹不到数万元，购房一事因此拖延。
2009年2月24日，开发商再次发函称，因银行贷款政策变化，他们无须再补交一成楼款，即可办理银行按揭贷款，要求其10日内到楼盘售楼部合同室签署合同及提供按揭所需文件，缴交有关费用。
陈先生夫妇收件后马上与开发商联系，开发商却以各种借口拖延。一个多月后，陈先生夫妇被开发商告上了法庭，理由是陈先生夫妇逾期未办理银行按揭贷款手续，逾期付款。开发商请求法院解除双方合同，并索赔1.8万违约金。法院一审驳回了开发商所有诉求。
【开发商强行解约，房子换了主人】
2010年4月，开发商并不顾及法院判决，依旧发出解除合同通知书，并直接把9.93万元购房款汇到了陈先生夫妇的银行账户中，剩余1万元待收回购房发票、收据等后归还。2011年6月，另一买家周先生以47万余元购买了涉案房产，并拿到了产权证。
陈先生夫妇在2012年把开发商告上法庭，除要求偿还全部购房款外，还要求开发商赔偿经济损失10.93万元。一审法院判令开发商退还剩余购房款1万元及相应利息，并赔偿2.5万元经济损失。
陈先生夫妇以赔偿的经济损失数额过低为由提出上诉。二审法院维持了一审判决。2013年9月13日，陈先生夫妇向中山中院申请再审。该院经审查后启动了再审程序。
“我们如今已不可能以36万余元买下该地段124.56平方米的房产。原判决的2.5万元，明显过低，坚决要求开发商承担10.93万元的赔偿责任。”陈先生提出。
开发商则认为是陈先生夫妇申请按揭贷款的婚姻情况证明、收入证明等文件不齐全，导致银行不审批，是购房者违约在先，开发商在解除合同的情况下把房子卖给他人，不属于一房两卖，更无需赔偿。
该案经中山中院审判委员会讨论，最终依法作出上述判决。
【裁判精要】购房者损失比照转卖差价确定
中山市中级人民法院再审认为，开发商以陈先生夫妇未补交一成购房款为由主张二人存在逾期付款的违约行为，以此作为行使合同解除权的依据，与事实不符，该抗辩理由不能成立。在陈先生夫妇没有违约的情况下，开发商不仅未履行合同约定为陈先生夫妇办理银行贷款手续，甚至单方将涉案房屋转售给周先生，导致合同因履行不能而解除，构成了根本违约，应赔偿陈先生夫妇损失。
由于开发商将涉案房屋转售给周先生的价格是47.33万元，比陈先生夫妇与开发商签订的合同价格36.13万元超出11.2万元。可见，陈先生夫妇在无法取得涉案房屋之后，如欲购买相同的房屋，承受的经济损失势必要超过两人的首付款10.93万元。因此，按照相关司法解释的规定，陈先生夫妇向开发商索赔10.93万元的经济损失，具有法律和事实依据。法院表示，市场交易以诚信为本，法院不会支持违反诚信原则而谋取不当利益的行为。
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