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如何行使合同解除权?
鸽子花
>《法律知识》
2018.10.01
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文/沐杉
总会有人咨询,与甲签订租赁合同,甲无故拖欠租金三个月了,怎么办?
一看他们签订的租赁合同,明确约定了,承租人逾期交付租金超过一个月的,出租人有权解除合同。
然而,虽然合同上约定了出租人享有解除权,要怎么做合同才算解除,却很让大家犯愁。
今天秦联律师将告诉你如何行使合同解除权。
一、什么是合同解除权?
合同解除权,就是合同当事人依照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利。合同解除权的性质属于形成权,属于私力救济,由合同一方单方作出意思表示即可。
合同解除权的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。
二、合同解除权的分类
依据合同解除权产生的条件不同,可将其分为约定解除权和法定解除权。
1、约定解除权
约定解除权,即指通过合同当事人约定于一定事由发生时,一方或者双方享有解除合同的权利。
《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
上述案例中,承租人超过一个月未支付租金的,出租人有权解除合同,便是由合同约定的解除权。
2、法定解除权
法定解除权,即指由法律直接加以规定,当一定事由发生时,一方当事人享有解除合同的权利。
根据《合同法》第94条的规定,单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种:
(1).因不可抗力不能实现合同目的的。
不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生,只有其致使合同目的完全不能实现时,则任何一方当事人均享有合同解除权。
(2).因拒绝履行主要债务的。
即在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。对于这种情况,另一方可不进行履行催告,径直行使解除权。
(3).因迟延履行主要债务的。
债务人无正当理由,对于未约定履行期限,在债权人催告后仍未履行的,债权人便可享有合同解除权;若在合同履行期间届满,仍未履行合同主要债务,则债权人可不进行催告即享有解除权。
(4).因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。
致使合同目的无法实现的违约情形有多种,包括迟延履行、不完全履行,以及履行地点不符合合同约定等。此情况下,债权人可不经催告而直接解除合同。
(5).法律规定的其他解除情形。
此为概括性规定,这实际为法律的发展留足了空间,同时也防止法律出现漏洞。
三、合同解除权的行使
1、解除权行使的期限。
根据《合同法》第九十五条的规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
“合理期限”在实践中应具体情况具体分析,可根据合同性质、交易目的和交易习惯来确定。
2、合同解除权的行使。
在约定解除或法定解除的条件成立以后,合同并不当然解除,合同当事人需要按照一定的法定程序,行使合同解除权。
《合同法》第96条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定,当约定解除或法定解除的条件成就,一方当事人主张解除合同的,应当
通知
对方。合同自通知到达对方时解除。
该“通知”可以是书面通知,也可是口头通知,但建议以
书面的形式
通知对方,并在通知中明确解除合同的意思表示,能当面送达并由对方签收的可当面送达(当面送达对方决绝签收的,可以录音、录像,或者有第三方见证人在场),也可以EMS邮寄等形式送达(快递单据上应当写明文件名称)。
3、对合同解除权的异议。
收到“解除合同的通知”后有异议的,
仅仅回函表示不同意对方解除合同或者消极放任,不会发生合同未解除的效果
,合同仍在“通知达到之日起”解除。
如果不认可对方解除的理由或者不同意解除的,应当在约定的异议期内或者在解除合同通知到达之日起三个月内,请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
四、合同解除的法律后果
合同解除后,尚未履行的,终止履行;
已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求
恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失
。
且合同解除后并不影响合同中结算和清理条款的效力。
案例中,出租人行使解除权后,仍有权要求承租人支付未付的租金、滞纳金或违约金等损失。
怎么样~如何解除合同,心中有数了吧。
end
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