019第一章

三、成本、费用扣除的税务处理（熟悉）

1.基本扣除规范

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

2.企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

3.公用部分——强调与销售收入的配比关系

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

4.基本配套设施——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站、水厂等，视其营利性与否有不同处理。（客观题考点） 

 

 5.附加配套设施——单建的通讯、医疗、学校设施，应单独核算成本。合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本。

6.按揭担保金——不得减少计税所得，但实际发生损失时可以据实扣除。

7.委托境外机构销售的销售费用（含佣金或手续费）——不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

四、计税成本的核算方法（熟悉）

“六个原则”确定计税成本对象；

“六项费用”构成开发产品计税成本支出内容；

“五道程序”完成企业计税成本核算；

“四把尺子”可靠地计量和核算企业开发、建造的开发产品成本；

“六种特例”合理分配成本项目。

计税成本对象的“六个原则”： 

 计税成本的“六项费用”、成本核算“五道程序”： 

 成本核算“四把尺子”： 

 【例题·多选题】下列原则中，可用于确定房地产开发企业计税成本对象的有（    ）。（2011年）

A.可否销售原则

B.分类归集原则

C.定价差异原则

D.功能区分原则

E.收入配比原则

【答案】ABCD

【解析】房地产开发企业计税成本对象的确定原则包括：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

配套设施的税务处理:（熟悉）