房价接下来会涨会跌?
税收与政策会产生什么影响?
这些问题都隐藏在供求关系之中,所以
只要会说“供给和需求”,你就立刻成为了一个经济学家
如果你还能画出下面这幅图,就不会再有人质疑你的权威
供求关系
假设:上图代表房子的供求关系
如果开发商会在均价0.3万一平时建造6万平米房子,1.1万一平时建造14万平米房子
购房者会在0.4万/平会时购买7万平米,2.8万/平时购买1万平米
这样上图红色实线就代表供给曲线,绿色实线就代表需求曲线
在A点时,市场达到了均衡(市场价格达到使供给量与需求量相等的水平时的状态)
房子以0.4万/平的价格成交了7万平米
方便观看
然后因为城镇化,需求大量增加
需求曲线向右移动至绿色虚线处
同时地价上涨,供给大量减少
供给曲线向左移动至红色虚线处
这样在C点时,市场达到了新的均衡
房子以3万/平的价格成交了8万平米
房子需求的增加除了城镇化因素外
经济发展,替代品(小产权房)需求减少
互补品(户口,教育医疗资源)需求增加,投资价值增加等因素
都会使得需求曲线向右移动,反之向左移动
房子供应的减少除了受地价影响外
政策收紧,房企融资成本升高,投资者囤积等因素
也都会使得供给曲线向左移动,反之向右移动
思考:限购政策为何导致房价上涨?
我贴心不?
预测市场的变化从这里开始深入——
弹性(衡量需求量或供给量对其某种决定因素的反应程度的指标)
当价格变动1格,需求变动0.5格,供给变动2格(弹性实际以中点法计算百分比衡量,较为复杂,下一篇单独讨论)
可以看到房子供给比需求的价格弹性更大
房价上涨刚需不得不买,而房价下跌,供应商和炒房客可以捂盘,可以租赁,可以空置
所以即便需求减少到D点,房价也不会跌太多
除非建房成本大幅下降,供给大幅增加,才有可能出现B点的情况
那么向卖房者征收交易税,可以否限制炒房?
交易税标示在大括号位置
由上图可以看到,当平衡发生在C点时征收每平方0.5万的交易税
平衡点将向左移动一格
供给方以2.9万/平提供7万平米房子
需求方以3.4万/平购买7万平米房子
可以发现,0.5万的税收由供给方承担了0.1万
而需求方承担了0.4万
所以我们得出
交易中弹性较小的一方将承担更多的税收
思考:房产税与空置税,哪个更适合降低房价?
当平衡点在C点时,房地产市场总成交额为24亿元
提升房价至3.4万/平,需求降至7万平米,市场总成交额为23.8亿
降低房价至2.6万/平,需求增至9万平米,市场总成交额为23.4亿
可以发现
房地产市场存在最优点,这个点如何计算
下一章我们会结合价格弹性来具体分析
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