作者│杨琴 北京市兰台律师事务所
来源│兰台房地产法评
【案情】
2008年2月，A公司取得北京市东城区××12号都心公馆住宅楼（公寓）、办公楼（含商业）的北京市商品房销售许可证。
2009年3月20日，A公司与韩某签订了《借款合同》，约定A公司向韩某借款341万元，借款期限为2009年3月20日至2009年5月20日，逾期未归还借款的，应支付违约金，违约金为借款总额的日1%。当日，融金智强公司与韩学英签订了《北京市商品房预售合同》。约定，由韩学英购买涉诉房屋，房屋总价款为219.9767万元。该合同进行了网签。涉诉房屋预售登记在韩某名下。当日，A公司还与韩某签订了《补充协议》。该协议约定，就韩学英购买A公司开发建设的7套房屋（含涉诉房屋）已于2009年3月20日签订了《北京市商品房预售合同》，A公司于本补充协议签订后3个工作日内办理完毕该房屋商品房预售登记备案手续，韩某于商品房预售登记备案手续完成后1个工作日内一次性向A公司支付全部购房款总计770万元。如A公司未履行《北京市商品房预售合同》、补充协议、借款合同，韩某可以将《北京市商品房预售合同》和补充协议按照韩学英所购每套房为单位转让任意第三人。
2009年4月28日，A公司与李某签订了《北京市商品房预售合同》，约定A公司应当在2008年12月28日前向李某交付该涉案房屋。如因A公司的责任，李某未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，李某有权要求退房或要求继续履行合同；李某不要求退房的，合同继续履行，自李某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，A公司应当按日计算向李某支付已付房款万分之一的违约金。上述合同签订后，李某按照约定交纳了全部购房款。2009年6月5日，李某办理了入住手续，并对涉诉房屋进行了装修，使用了涉诉房屋。
2009年8月3日，A公司与王某签订了《北京市商品房预售合同》。约定由王广中购买涉诉房屋。
后因韩某与他人有债务纠纷，河北省邢台市中级人民法院依据生效判决书执行本案涉诉房屋及其他A公司名下的房屋。本案李某得知后，遂找到A公司。2011年2月，李某将A公司诉至东城区人民法院，要求撤销A公司与韩某之间的房屋买卖合同；A公司协助其办理涉诉房屋所有权登记手续；A公司给付李某逾期办理房屋所有权证违约金；诉讼费由A公司承担。在庭审中，韩某提出，A公司与其之间的《北京市商品房预售合同》签订时间在先，且已经办理了预售登记，应当予以实际履行。王某放弃其对该涉案房屋的相关权利。
一审法院判决后，韩某不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。经审理，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回上诉维持原判。
【法院观点】
一审法院认为，A公司与韩某、李某、王某先后签订了三份《北京市商品房预售合同》，上述合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。但合同的有效并不等同于合同的履行，有效的合同可以但并不必然发生当事人订立合同时所预期的法律效果。本案中，关于涉诉房屋所签订的三份《北京市商品房预售合同》，仅其中一份可以得以实际履行，未实际履行的合同，合同双方当事人可以另行解决相关责任问题。现王某不再对涉诉房屋主张权利，而李某与韩某均要求继续履行《北京市商品房预售合同》，故应在李某与韩某之间确定涉诉房屋的买受人。根据本案查明的事实，韩某与A公司之间的《北京市商品房预售合同》，虽名为商品房预售合同，但其实质系借款之担保，双方之间并不具有商品房买卖的真实意思表示，且双方并未履行除支付房价款之外的其他合同权利义务。该合同虽然办理了网签手续，涉诉房屋预售登记在韩某名下，但该预售登记备案手续仅是行政管理部门的行政管理手续，并非确定涉诉房屋实际买受人的唯一因素。李某与A公司签订《北京市商品房预售合同》后，支付了全部购房款，交纳了相关费用，实际占有并使用了涉诉房屋，应为与涉诉房屋关系最为密切的权利人。在韩某及李某均未办理涉诉房屋所有权登记手续的情况下，由实际占有涉诉房屋的李某成为涉诉房屋的买受人、取得涉诉房屋所有权较为妥当。因此，在确定履行李某某与A公司之间的《北京市商品房预售合同》的情况下，对李某要求A公司及韩某撤销涉诉房屋预售登记及A公司协助办理所有权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对韩某要求李某、A公司交付涉诉房屋及A公司协助办理涉诉房屋所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于李某要求A公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，因A公司未按照合同约定及时协助李某取得涉诉房屋所有权证，故对李某的该项诉讼请求，本院予以支持。
二审法院认为：本案中，李某与A公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李某已支付了全部购房款及购房税费，履行了合同义务，并已实际合法占有房屋。韩某、王某虽也分别与A公司签订了《北京市商品房预售合同》，但A公司均未将房屋向二人交付。现王某未要求继续履行合同，故在确定履行合同买受人时不予考虑。因李某、韩某均未办理房屋所有权转移登记，故应确定已实际合法占有房屋的李佳楠为履行合同的买受人。原审法院根据本案查明的事实，对李某要求A公司及韩某撤销涉诉房屋预售登记及A公司协助办理所有权登记手续的诉讼请求予以支持，并无不当。因A公司未按照合同约定及时协助李某取得涉诉房屋所有权证，故李某有权要求A公司给付逾期办证的违约金。李某及A公司对有关违约金的判决结果均未提出上诉，故本院予以维持。
【律师点评】
本案系以房抵债房屋一房多卖，购房人均主张履行房屋买卖合同的商品房预售合同纠纷。鉴于本案涉案房屋仅由开发商办理的初始登记，以房抵债并不具有买卖房屋的意思表示，且A公司与韩某并未履行除支付房价款之外的其他合同权利义务，两级法院均以“交付”为标准，判决解除A公司与韩某之间的房屋买卖合同，要求A公司履行其与李某签订的《北京市商品房预售合同》，协助李某办理房屋权属登记，并要求其承担相应违约责任。
综上，本律师提醒广大购房人，在购买房屋前，建议充分考虑以下裁判规则，谨慎购房：
1. 一房数卖中买受人的权利顺位
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）第16条规定，一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位（出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。）。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
2.民间借贷与以房抵债的关系
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）第25条规定，当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理（借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。）。
应当注意的是，2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。该规定与北京高院上述会议纪要第25条发生冲突。
最高院前述司法解释第33条规定，本规定公布施行后，最高人民法院于1991年8月13日发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本规定不一致的，不再适用。鉴于北京高院的会议纪要属于法院内部裁判标准，效力等级低于最高院的前述司法解释，且发布实施时间早于前述最高院司法解释，按最高院前述司法解释第33条，应优先适用最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，即在以房抵债的情形下，借款人仅可基于借贷法律关系主张偿还借款。判决作出后，如借款人不履行判决，出借人可申请拍卖房屋，以偿还债务。
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