寒潮导致水管冻裂 引发损失如何维权

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文 | 杨超字逸群

来源 | 杨超字逸群的法律博客

案例一

何××诉王×财产损害赔偿纠纷民事判决书（2009）雨民初字第1476号

诉讼策略：楼下起诉楼上

案情简介：原、被告分别为长沙市雨花区×××山庄×区×栋××、××号房屋的业主，双方属上下楼相邻关系。2008年1月31日上午，原告母亲发现原告房屋的墙上、天花板上到处都在漏水，立即通知物业公司。物业公司随后关闭该单元总水阀，防止损失扩大，并电话通知了被告。物业公司赶到原告家中，此时原告家人正在处理积水。事故原因为被告家因冰灾冻裂水表所致。

法院认为：被告对其房屋及房屋内设施包括水表，应当承担一定的管理责任。冰灾虽属不可抗力，但冰灾并不必然导致室内水表冻裂，继而导致房屋漏水。即使由于冰灾导致水表冻裂，也不能免除被告疏忽管理的过错。

案例二

春潮房地产公司、康正物业公司诉张岛房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书（2010）孝民二终字第143号

诉讼策略：业主诉房地产公司+物业公司

案情简介：2008年2月，天降大雪，气温降低，原告所居住的小区水管被冻停水一个多月，且两被告对原告所居住的富庭嘉园房屋屋顶的水管外部未做防冻处理。2008年2月3日，原告回老家过年，同年2月10日原告接到被告康正物业公司的通知，原告居住的房屋楼顶的水管破裂渗水，原告随即赶回家中，渗水已从楼顶经六楼漏到原告家里，给原告房屋装修、家具及电器造成了重大的损害。

法院认为：【房地产公司】房地产公司对交付给原告的房屋在质量保证期内应承担质量保证责任；房地产公司所建房屋在6楼顶层楼面架空层内安装储水放水设置，其铺设的塑料管道应具备相应的防冻性能，但其提交的管道《检验报告》证据只能证明抗压强度，不能证明其耐寒性，因此，应认定其安装的放水塑料管道不具备相应的防冻性能。在房屋质量保证期内，房地产公司应承担质量违约责任，不得以设计合理和竣工验收合格免责。房地产公司所建房屋屋面渗水致张岛屋内财物受损，侵害了原告的财产权利，亦应承担财产侵权的民事责任。

【物业公司】房地产公司将所建房屋交由物业公司进行物业管理，物业公司与业主虽未签订书面物业管理合同，但依其管理行为对业主收取了相应的物业管理费，构成事实上的物业管理合同关系，物业公司应依法履行物业管理合同义务。本案中，该公司在2008年1月下旬至2月中旬孝感城区境内发生长时间连续低温天气，极端最低气温为—8.9℃期间，作为专业的物业管理者，明知长时间冰雪天气会使通水塑料管道冻裂漏水的情况下，未对涉讼房屋楼顶通水塑料管道妥善采取防冻保护措施，致使该塑料管道发生冻裂漏水事故，造成被上诉人的屋内财产受损，属既未尽物业管理职责，又侵害了上诉人的财产权利，既要依法承担未适当履行物业管理义务的违约责任，又要承担财产侵权的民事赔偿责任。

此外还可以参考：（2009）大民初字第746号

通过案例归纳来看：一般法院将极寒天气归纳为不可抗力因素，但如果负有管理责任的单位、人员没有尽到管理责任或者存在过失、过错，则其仍要承担赔偿责任。同时，如果业主在发生损害之时，没有及时采取有效措施防止损失的扩大，即使管理者需赔偿损失，业主也要自己承担部分的损失责任。