34 借名购房之房屋权属认定

文 / 袁辉根  陕西省高级人民法院

疑难问题

一方以另一方名义购买房屋，并登记为名义人所有，实际出资人能否请求法院确认所有权为其所有？

难点解析

借名购房是我国司法实践中大量出现的一类纠纷。依据《物权法》关于不动产登记的相关规定，房屋所有权应当依登记确定。但在借名购房之情形，名义购房人虽然登记为房屋所有权人，但并无实际购房的意愿，也未实际出资，而是他人借用其名义购买的房屋。房屋所有权如何认定，存在争议。

审理思路及考量因素

（一）审理思路一

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实际出资人因借名购房提起确权之诉的，应当审查实际出资人与名义购房人之间的实际关系确定权属，而不能仅凭房屋登记情况作出裁判。名义购房人不具有房屋购买的真实意愿，而是将名义借由他人进行购房，且购房款也由他人实际支付，他人实际占有房屋的，应当认定房屋属于实际出资购房人所有。

【案例】

【北京】北京市高级人民法院在审理再审申请人李毅与被申请人北京科瑞威德焊接技术有限责任公司所有权确认纠纷案【（2015）高民申字第3570号】中认为，本案中，双方当事人对于是否存在借名买房一事，说法不一。北京科瑞威德焊接技术有限责任公司作为主张借名事实存在的一方，负有举证证明义务。两审法院根据北京科瑞威德焊接技术有限责任公司持有全套购房合同、纳税凭证、房产证原件的事实，认为北京科瑞威德焊接技术有限责任公司通过实际付款、实际占有、李毅对其签字文件表述的间接认可等一系列间接证据的举证，已完成对借名购房事实的证明，双方之间存在借名买房的事实，并无不妥。北京科瑞威德焊接技术有限责任公司享有基于借名事实要求李毅过户房屋的权利。两审法院根据查明的事实并结合相应证据所作判决，并无不当。

【辽宁】辽宁省高级人民法院在审理再审申请人姜国华、耿立华与被申请人杨敏所有权确认纠纷案【（2015）辽审一民申字第770号】中认为，关于案涉房屋实际买受人问题，白忠明与开发商海罗公司均承认是杨敏出资购房，并有证人对此证明。姜国华原审对杨敏与开发商海罗公司签订的购房契约真实性也无异议。杨敏提供了银行取款明细账单及证人证言证明购买房屋的具体出资情况，并持有购房发票等原件。存在争议的两套房，分别记在姜国华和徐亚娟、范宝成名下，徐亚娟、范宝成在另案中承认其没有实际出资，2014年1月4日范宝成给杨敏出具书面情况说明，主要内容为，杨敏出资买房，因后来以此办理贷款不成，现同意返还房屋给杨敏。以上证据比较，杨敏方具明显优势，案涉房屋也不存在其他案外人争议，故原审认定杨敏借名购房，为实际出资购房人，正确合理，判令相关当事人履行合同义务协助办理登记，亦无不当。

【江苏】江苏省高级人民法院在审理再审申请人陈栋青、王玉珍与被申请人王小平返还原物纠纷案【（2014）苏审二民申字第01400号】中认为，依据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。但有充分证据推翻不动产登记簿记载的权利情况的，应以实际情况确认权利归属。本案中，陈栋青、王玉珍、陈亚与王小平于2004年12月4日签订的《转让协议书》中明确约定，将涉案房屋的购房计划无条件转让给王小平购买，购房、装修等一切费用由王小平承担，王小平享有此房的房产权和居住、出售、出租等一切处置权。从该约定看，王小平系借用陈栋青的名义购买涉案房屋，双方对借名购房有明确约定。陈栋青、王玉珍抗辩该协议系虚假的，但没有提供证据予以推翻，其具有完全的民事行为能力，对协议内容应当能够正确理解，本院对其抗辩不予采信。关于涉案房屋的出资状况，而王小平持有相关购房票据原件，且对房款数额及购房经过陈述前后印证。从涉案房屋的占有情况看，王小平从该房屋交付之日起至转让给第三人张宏明、朱兴梅期间一直占有涉案房屋。因此，王小平提供的其出资购买涉案房屋的证据能够形成证据锁链，而陈栋青、王玉珍提出的相反证据不足以反驳，本院确认其证明力。本案王小平与陈栋青、王玉珍之间有借名购房的明确约定，且有王小平实际出资的事实，故王小平作为借名人享有要求出名人陈栋青办理房屋所有权转移登记的权利。

【考量因素】

首先，根据《物权法》第十六条规定，房屋所有权应当依据不动产登记情况确定。但不动产登记如果与实际权属情况不一致的，人民法院可以通过确权判决对于实际权属情况进行确认，并在作出裁判后由登记机关根据人民法院的裁判内容予以变更登记。可见，在依法确认登记公示效力的同时，也应当认识到登记也可以依据实际的权属情况予以变更。人民法院在确权之诉中应当对权属的变更依据等进行审查，依据实际情况确认权属。

其次，在借名购房的情形，借名购房人一般是购房款的实际出资人，并实际占有使用房屋。在购买房屋的过程中，提出购房意愿的也是借名购房人，只是由于政策、集资建房等各种实际情况，无法直接以本人名义购买作为标的物的房屋，因此借用他人名义进行购房。在借名购房人与名义购房人发生争议时，只要能够证明借名购房的事实，就应当可以依据实际情况要求变更权属登记，人民法院可以确认所有权归其所有。

再次，民事活动应当遵循诚实信用原则。名义购房人为他人购房而登记在自己名下，不符合不动产登记权属证明的本意，违反与借名人的协议，而自认为所有权人，也与有约必守、诚实信用的原则相悖。因此，在双方发生争议时，确认所有权为借名购房人所有，并对于不动产登记进行变更，符合不动产登记证明权属真实情况的本意，也符合民法的基本原则。

（二）审理思路二

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借名购房合同违反限贷政策或涉及社会保障性住房的，虽然合同有效，但因借名人主张物权归属的诉请存在法律以及事实上的履行障碍，不能予以支持，房屋仍归登记所有权人所有。

【案例】

【广东】广东省深圳市中级人民法院在审理上诉人熊小春与被上诉人侯玉英所有权确认纠纷案【（2012）深中法房终字第2999号】中认为，熊小春、侯玉英之间借名买房的委托关系不存在无效因素，合法有效。但熊小春不能基于委托合同直接享有涉案房产的物权，熊小春关于直接确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。2011年1月4日涉案合同签订时，熊小春在本市有1年以上纳税证明，并曾在本市购买过商品房、于2007年转让该房产。根据现行限贷政策的规定，熊小春只能取得较少数额的按揭贷款，而侯玉英不受限贷政策影响，故熊小春以侯玉英名义购买涉案房产，以规避限贷政策。熊小春（委托人）基于委托关系请求侯玉英（受托人）协助办理转移登记手续，因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，本院不予支持。

【考量因素】

限贷政策以及社会保障性质住房政策，既在法律上对于不符合资格的主体超额办理按揭贷款或购买保障性用房进行禁止，也在事实上使得办理房屋登记以及按揭贷款问题上存在障碍。因此，对于涉及此类问题的借名购房合同，即使认定有效，也不能判决其物权归属于借名人所有。当事人涉及的相关纠纷可以通过和解等途径予以处理。

（三）审理思路三

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根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十二条之规定，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。房屋归登记所有权人所有。

【案例】

【陕西】（2012年度陕西高院《参阅案例》）西安市中级人民法院在审理上诉人王军红与被上诉人王军伟、薛延红继承纠纷案【（2012）西民一终字第390号】中认为，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，购买该房屋时的出资作为债权处理。本案中，诉争房屋所有权证载明房屋所有权人为王效增，虽然所有交款票据载明交款人为王效增，但交款票据由王军伟、薛延红持有，且有2008年王军伟、薛延红交纳办证费1028元，房款3077元的事实，结合相关证人证言，可以认定王军伟、薛延红二人以夫妻共同财产出资购买以其父王效增名义参加房改的房屋，其中王效增出资房款11125.73元，王军伟、薛延红出资房款89265元。故王军伟、薛延红二人购买该房屋时的出资89265元，作为其对王效增的债权，应从现房款中予以扣除。

【考量因素】

该司法解释的规定旨在保障父母对于购买的房改房的居住权，体现了对于家庭伦理与公序良俗的尊重。同时认定房屋由登记所有权人所有，与房屋登记公示制度相协调，有利于简化法律关系，保障交易安全。