消费增长“故事”
住宅市场正当调控，再讲“城市化故事”显然不合时宜，现在，开发商和各种房地产服务商最新的潮流是讲“消费增长的故事”。
仲量联行3月29日发布的“中国房地产投资白皮书”称，中央政府鼓励提升居民消费从而促进经济发展的政策，加之全国范围内城市居民收入的稳定增长，增强了投资者拓展业务的信心，“中国居民消费增长”的故事无论是对房地产基金管理者还是其背后的原始投资人都将具有无法抵御的吸引力。
3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在2010年业绩发布会上表示，“十二五”规划里写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力行业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。所以，“我们的投资也会据此做相应调整，以往销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游。”
住宅开发，其本质是制造业，而商业地产更偏重服务业，两者商业模式完全不同。金勇向财新《新世纪》记者解释称，住宅开发讲求产业化、规模化，追求速度和占有上游的资源，即土地，土地越多越能做规模。但商业的服务链条更长，前期开发建设只占三分之一，租赁、招商占三分之一，后期运营管理占三分之一，因此，商业开发是三分之二服务业和三分之一制造业的组合。
一位上市房地产企业内部人士向财新《新世纪》记者表示，商业、零售不仅没有调控压力，反而受到政策鼓励，这是对开发商最大的吸引力。住宅开发商转型做商业地产也是顺势而为。
目前一线城市土地市场上，体量较大的住宅用地已非常罕见。与捆绑保障房类似，现在政府在出让住宅用地时，往往捆绑一定比例的商业用地，这对开发商拿地提出了更高要求。上述房企内部人士表示，“这表明，政府希望开发商能够在做住宅同时，多做些商业带动周边居民消费。因此，开发商必须具备做商业的能力，否则连地都拿不到。”
商业地产范围很广，住宅开发商更看好综合体和写字楼。综合体是综合商业、办公、居住、展览、餐饮等诸多城市生活空间的多功能一体商圈。根据仲量联行的数据，在2010年商业地产总投资中，37%为写字楼，37%为综合体；2009年写字楼和综合体占比分别为61%和13%。这两类业态占到了商业地产投资的大半。
庞树东认为，住宅开发商更适合做综合体，一个重要原因是，目前内陆几乎所有商业地产项目都依赖“以住养商”模式，即通过综合体中住宅的销售回款，支持商业长期运营，若无住宅销售的资金沉淀，商业部分很难维持。
商业地产的培育期漫长，高风险，但也有高回报。业内人士透露，香港开发商恒隆地产在内陆做的恒隆广场，前八年几乎都是亏损，但在第八年以后，每年回报都是50%。恒隆董事长陈启宗曾表示，恒隆广场100%用自有资金做，不贷款的原因是项目前几年的回报太少，甚至无法负担贷款利息，这显示出商业运营的艰苦。
金勇认为，较之商业零售，办公楼如果定位准，销售相对容易。办公楼取决于位置，设计简单，招租和运营也比商场好操作。但办公楼一旦前期定位出错，以后再改的难度就非常大。比如一栋楼租户的定位，是租给几个大客户，还是多个小客户，与大楼电梯的设计直接相关。如果定位错误，就没法改了。
张家鹏透露，目前信贷持续从紧，即便是做商业项目开发，开发商贷款仍旧比较难，因此从中国的金融环境来看，综合体还是适合开发商的主流项目，因为只做商铺的话，很难平衡资金流，而综合体的最大优势是可以先卖住宅，回笼一部分资金。
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