特约作者：舒眉
对大多数职业经理人而言，个人最大的金融资产可能就是他的住房。房地产因为土地数量有限而增值。它不像投资股票，投资者要以完全市场价格买入──用 7.5 元买入，期待它能够涨到 10 元；而房产投资则不同，一个资深房产投资客，他总是能找到一套物超所值的房产。
成为一名房产投资客并不要求具备很高的条件。只需少量的时间和金钱。投资股票或债券通常需要全额现金，可投资房地产所占用的现金却很少，一般只是总房产的 20%－40%，余下部分投资者可以从银行解决。
投资者也不需要花费很多时间寻找超值的房产。虽然识别一个能产生好的租金收入的房产也需要时间，但得到的回报将是巨大的。当投资者用 50 万购买了一套价值 55 万的房产时，他的净资产立即增加了 5 万！如果他能够立即将它卖给第三方，利润就实现了。如果他准备当一名房东，利润又将是长期的。作为房东他需要考虑贷款利息、维修费、税费、物业管理费等，但通常每月的租金收入将足以支付所有的成本。与此同时，房产的价值仍在上升，这样投资者收获的不仅是每月的正现金流，还有不断升值的房产。
在我们身边，可能有很多人通过房产买卖而收益颇丰，人们在羡慕之余，也不免想去亲自尝试。但在投资前，一些由专业人士指出的投资 常识，将有助于投资者对当今不断升温的房产市场进行理智的判断和决策。
影响房价的主要因素
首先是房屋的开发成本。中房指数系统、搜房网执行副总裁洪曦指出，开发成本主要是土地成本，而影响土地成本最重要的因素是资本密度和人口密度。
比如，两块同样面积的土地 A 和 B，A 投资额为 10 亿，B 投资额为 20 亿，那么，土地 B 的价格一定高于土地 A 的价格，因为人们为了改造 B 比改造 A 投入了更多的劳动量，资金密度高使得土地的价格升高。
同时，假设土地 B 上的人口是 200 万，土地 A 上的人口是 400 万，那么土地 B 的价格比土地 A 的价格低，因为人口的密度直接影响房屋市场的需求状况，继而影响房屋的供求。
其次，城市化进程和城市的吸引力也是影响当地房价涨浮的重要因素。例如上海的定位是建成世界级的大都市，向纽约、东京等城市看齐，从这个角度看，上海从各方面的指标来说都将在国内扮演更重要的角色。比较国内北京、上海、广州这几个大城市可以看到，上海房价高，很大程度上和外地人强劲的需求，即他们对中高档物业的需求是分不开的。而上海本身的魅力也吸引了全世界的投资者，可以说从城市建设和城市吸引力来说也是支持房价继续往上走的一个重要因素。
购房者的收入和心理预期也影响著房价。再以上海为例，目前上海的人均 GDP 已突破 5,000 美元──公认为处于住宅需求最强劲的阶段。心理预期是对房价的认识（是否有泡沫一直是争论的焦点），而房产是一个资产产品，它不是消费产品，这使得购房者只要预期好的话，房价就有可能不断往上走。
房地产的投资收入。目前房产的投资收益率远远高于社会平均收益，达到 7%，租金虽然较前几年有些下跌，但整体回报还是较高的。而且投资房产获益还包括了价格的增值，这样看来，房产投资仍是投资者相当不错的选择。
判断房屋的投资价值
了解了影响房产价值的因素后，我们还应该学会如何分析一所房屋的投资价值。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司的总经理张国正认为其中也有一些窍门可循：
地段：房地产行家有言，评价物业的前三个标准是：地段，地段，地段。什么样的地段盖什么样的房，才是这句话的真正含义。
质量：对于期房而言，最重要的是从发展商的实力看质量。有实力自然会保证质量，做出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少，总是指望著销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。
现代化程度：随著科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。 今后网络家居、环保住宅等已不再是人们的想象。因此，判断房子的投资价值，这一点与房子的地段和质量同样重要。
供应套数：以自住客户为主、建在城郊的普通住宅以大区块为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少则意味著更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所；意味著业主出租以求回报时竞争更少；意味著更精致、更珍贵。
社区文化背景：中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则 就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。
物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来方便。
房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了。要提醒的是，在北京买房最好有朝南的房间。不过关键还是要房子本身条件好才行。
其他参考因素：环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素， 不过重要程度低一点，而且这些往往是因人而异的。
投资也应讲谋略
投资房产也要讲谋略，这是戴德梁行张国正的另一个观点。
他谈到，购买房产和投资房产有著很大的区别。在投资房地产时，一定要意识到这是出于商业的目的，因此不能根据自己的喜好来买，而是要根据投资的前景来买。投资目的是为了让房地产带来更多的利润，而许多人在投资时通常犯的错误是：他们总是购买居家型的房产或是本地的房产，以便可以随时在自己的看管之中。
当您投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通近；有发展前途。 根据实力决定时机 估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。有多少现金以及家里有什么可以抵押的东西。著眼于自己的长期目标，例如投资的房产是否会是自己退休后的经济来源？
另外，预计将来会出现的情况，比如家里有小孩子出生或失业。找一个投资顾问或注册的金融理财师，会对您有很大的帮助。
确定投资策略 有些房产易于出租，但不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须确定您的投资策略。
估计所投房产的潜力 您应该估计所投资的房产将为您带来多少收入， 为此，您可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。
争取最优价格 专业的谈判员能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。确定贷款、找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要。随著国家贷款利率的逐步放开，有些贷款公司的投资利息比较高，而有些公司的投资利息与别的利息一样。有的公司让贷款人把整个贷款作为大的抵押。在竞争激烈的今天，您必须货比三家才能减少损失。
获得专业性的管理服务 专业的房地产管理可以让您不必为租客问题烦恼而集中精力于房产资料。您的房地产管理员对最新的条例了如指掌，也更 适合去与别人谈判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是最好的选择。
在做出商业或投资决定时，遵循一定的方法是明智的选择：估计自己的经济实力；确定投资策略；估计所投房产的潜力；争取最优价格；确定贷款；寻求律师帮助；获得专业性的管理服务。
投资需要成本分析
节节攀升的房价，可观的获利空间，使投资房产渐渐成为人们茶余饭后的一个重要话题。但对于那些经验老到的投资者来说，投资前对于投资成本进行准确的把握，以便对每笔投资有清晰的预估，也是成功之关键所在。
为此，安家集团的高级副总裁刘毅特别为投资者提供了一个参考案例，对 投资过程中可能被忽略的投资成本进行分析。
一位投资者购买了一套价值 100 万人民币的房产，向银行贷款 70 万，半年后他以 110 万转手出售。投资前，他的成本计算如下：
如果半年后，他以 110 万出手，他又有了如下计算：
也许投资者认为他在整个交易中获取了 10 万元的收益，但是，当他将所有费用清楚计算后，他会发现，在他拿到 10 万元之前，各种费用已经让他损失了 8 万元。
如果投资者懂得在投资前进行成本分析，那么对于时机的把握和投资的收益，他将有更清楚的认识，这样他的投资决策也将更加准确。 中国房地产投资潜力十大城市 今年下半年，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产 TOP 10 研究组”对今年中国 35 个大中城市的房地产开发投资潜力进行了分析。
根据搜房研究院提供的报告来看，投资物业可分三大类：住宅用房，办公楼物业，商业用房。这份报告分别对投资潜力做出了评价，并且按照投资结构比例加权得出房地产开发投资潜力 TOP 10 为：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，紧随其后的是：广州，厦门，宁波，杭州，南京，成都，天津。
从区域分布来看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、深圳和广州）仍然是当前房地产最具投资价值的城市，东部城市的房地产投资价值强于中西部城市。10 强城市中，90% 的城市都在东部地区。在东部城市中，长江三角洲的上海、宁波和杭州等城市展现了以上海为核心的城市群优势。值得注意的是西部城市成都依托西部大开发的国家发展战略而日益显示其潜在的房地产开发空间。而东北地区无一城市跻身前 10 强，说明老工业基地的房地产市场急需培育。
从城市规模来看，房地产开发投资潜力呈现两大特点：一是大城市具备 较大的市场空间。规模较大的城市不仅拥有持续稳定的房地产市场需求，而且大城市的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻找市场的缝隙，进行差异化竞争。大城市的另一大特点是对周边地区具有集聚作用。对于房地产市场来说，集聚作用的主要表现在于需求部分地来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地购买力是不容忽视的重要因素。
从房地产市场表现来看，呈现两大特点。一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主 要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。房地产市场供给一方则主要通过未来潜在供给影响房地产开发投资潜力。二是房地产市场本身的素质，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等二线城市尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。
作者为资深理财记者，联系方式 sm1214@etang.com
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