8月，武汉市土地交易中心以网上挂牌交易方式出让11宗地块的国有建设用地使用权。据网上交易平台公布的结果显示，11宗地块全部找到买家，除编号P（2014）082号地块有2家竞买人，其余地块均以底价成交。
11宗网络成交地块中，编号为P（2014）085号地块，由武汉京东世纪贸易有限公司以8700万元购入，楼面地价563元/平方米。地块位于新洲区阳逻街潘庙村，该地块规划净用地面积为40234.58平方米(以实测面积为准);规划用地性质为商业、居住用地用地;国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、住宅用地70年。
该地块找到买家时，网友纷纷议论，这是京东要进军武汉房地产了吗？
京东新洲物流基地疑先建后买
据媒体报道显示，2013年5月16日，京东与武汉市政府签约，投资70亿在新洲建设电子商务产业园，“为本地传统零售业、京东的本地供应商、合作伙伴提供系统的解决方案，整合供应链上下游”。将在2019年建成运营，资料显示该产业园建成后将成为京东的“武汉总部”。在全国，京东有7个（其他六个分别在北京、上海、广州、西安、成都和沈阳）这样的区域运营中心。
根据京东2013年签署的投资协议显示，京东商城华中物流基地总投资70亿元，规划用地6280亩。其中，一期工程用地1280亩，投资20亿元，建设京东商城华中区域总部大楼、华中区域订单运营中心，以及云计算和大型数据处理中心。第一期工程计划于2015年底前建成运营，业务范围覆盖华中地区，2016年可实现销售额200亿元人民币。第二期工程，计划投资50亿元，在阳逻开建总面积5000亩的京东华中电商产业园。
但8月19日京东拍下的P(2014)085号地块约60亩，和宣传中一期1280亩相差甚远。
根据百度搜索显示，2014年4月28日，京东商城华中物流基地一期工程在阳逻开发区北部工业园奠基开工。
而中建三局官方网站显示，2014年8月中建三局签下京东华中（武汉）电商产业园一期项目。位于武汉市新洲区阳逻经济开发区，总建筑面积约15万平方米，主要包括京东商城华中区域总部大楼、华中区域订单生产中心、云计算和大型数据处理中心。
结合以上情况梳理，网友怀疑京东涉嫌先开建后买地。但经笔者多方查证后，证实京东遵循招牌挂程序，并未提前开建。
根据新洲区政府2014年4月公示的《2014年区政府投资重点项目进展情况》，对于京东商城华中区域总部项目进展情况基本如下：
1. 正在编制京东项目一期项目可研报告，下一步将进行项目立项、环评等前期工作；
2. 已完成项目设计招标，并于4月28日正式开工；
3. 京东一期418亩用地（净用地361.8亩）已于3月11日挂牌，4月3日摘牌；
4. 项目一期用地的剩余部分拆迁、退地、场平工作已全部完成；
5. 原“圆梦路”已更名为“京东大道”，该路致远段至宁静路段已经开工建设，确保道路在今年6月份建成；
从以上政府公示文件可知：1、京东于4月3日购入一期418亩土地；2、新洲区政府将原“圆梦路”更名为“京东大道”。
结合政府公示文件，笔者在新洲区国土资源和规划局官方网站查询到，新洲区政府于3月11日挂牌出让1宗编号为XP(2014)08国有建设用地使用权，该宗地块位于阳逻街邱栗村、仓埠街东岳村，50年仓储物流用地。
该宗地块于4月18日由武汉千裕达物流有限公司以8366万元底价购入，总用地面积为241229平，其正是京东物流产业园第一期中的首宗地块。
以上为建筑公司公布的一期项目相关建设资料，该宗地块为京东华中电商产业园一期项目，拟建6栋厂房，厂房层高3.6米，及1栋6层高宿舍楼，1栋食堂。
结合前文编号为P（2014）085号地块40234.58平，约为60亩，编号XP(2014)08地块，占地面积278863.07平约为418.7亩，距离宣传中所说京东一期工程的1280亩尚有一定距离。
前文我们了解到京东物流基地分2期开发，目前一期工程已交付约500亩土地，位于阳逻邱粟村附近，二期工程占地约5000亩，位于新洲一中阳逻校区东侧。
京东一期工程华中电商产业园位置图（圆梦北路延长线北边）
京东二期工程华中总部办公大楼（柴泊大道新洲一中阳逻校区东边）
根据湖北日报报道，2014年3月新洲阳逻开发区京东商城华中区域总部建设工地上大批施工设备正繁忙进行场地平整。
京东商城亚洲1号落户东西湖保税区今年完工
在京东拿下阳逻地块欲建京东商城华中物流基地时，有媒体爆出京东早在2010年12月14日与武汉市东西湖保税物流中心签约，购置250亩土地，计划投资5亿元建设总面积达19.7万平方米的华中电子商务港。笔者也在东西湖土地交易中心网站查询到，2011年7月19日，武汉京东世纪贸易有限公司以3610万元，购入土地编号为DP(2011)021号地块，面积为96052.74平方米，楼面地价150元/平，经测算该地块约为144亩，与250亩土地相差甚远。
以下为建筑备案情况：
项目定名为京东商城亚洲1号仓储华中物流总部，总有效库容量233280立方米。计划开工时间2012年2月8日，建设工期2年，总投资2.49亿元。
根据东西湖政府8月份公布的《1—7月重点项目推进情况》显示，京东商城亚洲1号仓储华中总部定位东西湖区级重点产业项目，项目正在办理前期手续，拟近日开工。根据东西湖区九届人大三次会议1号议案办理工作方案中显示，京东商城亚洲1号仓储华中总部，一期投资24996万元，新建库房及辅助用房，总建筑面积59800平方米；购置安装设备98台套。项目协议投资额24996万元，预计今年12月一期总体完工。
京东武汉布局物流产业链亚洲一号升级至华中物流基地
从以上情况我们可知新洲所建设的为京东商城华中物流基地，而东西湖保税区建设的则为京东商城亚洲一号。据悉，京东商城华中物流基地，是目前武汉最大的单体电商项目。此前，京东在“亚洲一号”上海物流基地奠基时曾表示，将陆续在北京、广州、武汉等地启动“亚洲一号”计划。而京东方面表示，华中物流基地并不在京东“亚洲一号”计划之内。
按照京东商城CEO刘强东的规划，京东商城将在全国建设位于上海、北京、武汉、成都、广州五地的一级仓储物流中心，并肩负地区总部职能。此外，在沈阳、济南、西安、南京、杭州、福州、佛山、深圳设立二级物流中心。
笔者翻阅各级资料，虽无法清楚查阅亚洲一号和华中物流基地的定位区别，但从策略公布的时间节点来看，华中物流基地或为亚洲一号的升级版，也有网友议论，华中物流基地建成后将成为京东的总部。
一直以来，武汉因九省通衢的先天优势深得各大电商企业喜爱，目前为止包括京东、阿里巴巴、百度、1号店、腾讯、凡客诚品、当当网、卓越亚马逊和苏宁易购在内的九大电商巨头均在汉设立区域总部、物流与配送中心，加上落户鄂州的唯品会，已是十大电商聚湖北。
其中亚马逊、凡客诚品、等电子商务公司已经在武汉自建物流基地，阿里巴巴也拟在武汉投资4亿美元建华中地区最大物流配送中心，计划占地3000亩。
物流地产8%高回报率受追捧
从2010年12月京东商城武汉分公司成立，在蔡甸建配送中心，4年时间过去京东一步步提升武汉的战略布局。而京东落户新洲之路并非一帆风顺，据了解新洲区招商局曾多次前往京东北京总部，希望京东将华中物流总部落定新洲，经过近3年时间京东终于将华中物流基地落户新洲，而新洲区政府也将新洲圆梦路正式更名为京东路。
按照京东副总裁所说，待华中物流基地建成后，京东身影将遍布武汉。
根据戴德梁行武汉公司报告显示，从2006年至2012年这七年间，中国商品零售总额以年均17%的惊人速度增长，而巨大的零售业市场为物流地产市场的发展创造了更多的需求。电子商务的爆发式增长使原本的物流仓储存量无法满足市场的需求。武汉作为华中区的中心城市，国家“十二五”规划中的中部物流区域的主要城市，凭借其优越的地理位置，四通八达的交通设施成为越来越多电商物流首选地。
随着《武汉市物流业空间发展规划（2012-2020年）》（以下简称《规划》）的出台，武汉物流业发展的布局逐渐清晰，当地政府也采取了完善物流规划、投入并建设物流基础设施、引进国内外知名的商业地产运营商和第三方物流供应商等积极的措施，来加快推动当地物流业的发展。
根据《规划》，武汉市将布局“一港、六园、八中心” (图七)，加快建设国家商贸物流中心。其中“一港”即江南机场国际物流港，“六园”即汉口北、空港、阳逻、东西湖、郑店、花山港综合物流园，“八中心”即阳逻、古龙、东湖保税、北湖化工、金口、纱帽、常福、朱家湾物流中心。
此规划一出，便吸引了淡马锡控股公司旗下新加坡丰树物流，据了解今年2月新加坡丰树在江夏成立丰锦仓储武汉有限公司，这意味着新加坡丰树物流产业园项目正式落户江夏。而今年7月31日，新洲区政府发布消息称新加坡丰树集团拟6投资6亿元在京东华中物流基地以北区域，建设丰树阳逻现代服务综合产业园。
可以说电子商务及零售业的高速发展，直接催生物流的迅速崛起，也提高了对第三方物流服务以及专业仓储设施的需求。随着武汉物流基础设施的完善和众多零售品牌纷纷落户，武汉作为华中区乃至全国物流枢纽和物流信息中心的作用将愈发明显。
从上图可看出，武汉已经逐步成为国际知名第三方物流公司必争之地，武汉除了九省通衢的地理优势还有什么可以吸引众多机构进驻？
根据戴德梁行研究部报告显示，工业地产相对于住宅和商业地产具有投资回报较高、投资回报稳定、土地增值潜力大以及更容易获取政府支持等特征。
而物流地产尤其在收益稳定和投资回报率这两点上优势突出，因此受到开发商的热切关注。数据显示，武汉物流地产平均投资回报率保持在8%的水平，远远高于商业地产4%-6%的水平。
如2013年下半年交付使用的普洛斯江夏项目一期以及普洛斯黄陂项目，目前招租率已超过70%。网络零售商以及一批外资的第三方物流供应商是目前市场上的高标准仓库的主要租户，而这批物业目前的租金水平大约维持在每月每平方米22元的水平。
截止2012年底，武汉市场高标库的租金为每平方米每月22.04元，大大高出普通仓库每平方米每月15元的平均水平。
在各大电商及外资物流企业纷纷抢滩物流地产时，我们可以看到物流地产作为新新产业具有低投入高回报的特征，而房地产行业从来不缺少勇夫，高回报之下必定会吸引更多的开发商及投资者们前仆后继。但我们必须清醒的认识到，物流地产看似简单，好像随手买下一个仓库就可以赚钱但正是这样看似简单的模式十分考验开发企业的运营能力，其次要看物流园产业的拉动力和政府规划。
京东商城亚洲1号落户东西湖保税区今年完工http://www.yuchengwl.com/kunming/1928.html
http://www.yuchengwl.com/wenshan/1929.html
http://www.yuchengwl.com/gejiu/1930.html
在京东拿下阳逻地块欲建京东商城华中物流基地时，有媒体爆出京东早在2010年12月14日与武汉市东西湖保税物流中心签约，购置250亩土地，计划投资5亿元建设总面积达19.7万平方米的华中电子商务港。笔者也在东西湖土地交易中心网站查询到，2011年7月19日，武汉京东世纪贸易有限公司以3610万元，购入土地编号为DP(2011)021号地块，面积为96052.74平方米，楼面地价150元/平，经测算该地块约为144亩，与250亩土地相差甚远。
以下为建筑备案情况：
项目定名为京东商城亚洲1号仓储华中物流总部，总有效库容量233280立方米。计划开工时间2012年2月8日，建设工期2年，总投资2.49亿元。
根据东西湖政府8月份公布的《1—7月重点项目推进情况》显示，京东商城亚洲1号仓储华中总部定位东西湖区级重点产业项目，项目正在办理前期手续，拟近日开工。根据东西湖区九届人大三次会议1号议案办理工作方案中显示，京东商城亚洲1号仓储华中总部，一期投资24996万元，新建库房及辅助用房，总建筑面积59800平方米；购置安装设备98台套。项目协议投资额24996万元，预计今年12月一期总体完工。
京东武汉布局物流产业链亚洲一号升级至华中物流基地
从以上情况我们可知新洲所建设的为京东商城华中物流基地，而东西湖保税区建设的则为京东商城亚洲一号。据悉，京东商城华中物流基地，是目前武汉最大的单体电商项目。此前，京东在“亚洲一号”上海物流基地奠基时曾表示，将陆续在北京、广州、武汉等地启动“亚洲一号”计划。而京东方面表示，华中物流基地并不在京东“亚洲一号”计划之内。
按照京东商城CEO刘强东的规划，京东商城将在全国建设位于上海、北京、武汉、成都、广州五地的一级仓储物流中心，并肩负地区总部职能。此外，在沈阳、济南、西安、南京、杭州、福州、佛山、深圳设立二级物流中心。
笔者翻阅各级资料，虽无法清楚查阅亚洲一号和华中物流基地的定位区别，但从策略公布的时间节点来看，华中物流基地或为亚洲一号的升级版，也有网友议论，华中物流基地建成后将成为京东的总部。
一直以来，武汉因九省通衢的先天优势深得各大电商企业喜爱，目前为止包括京东、阿里巴巴、百度、1号店、腾讯、凡客诚品、当当网、卓越亚马逊和苏宁易购在内的九大电商巨头均在汉设立区域总部、物流与配送中心，加上落户鄂州的唯品会，已是十大电商聚湖北。
其中亚马逊、凡客诚品、等电子商务公司已经在武汉自建物流基地，阿里巴巴也拟在武汉投资4亿美元建华中地区最大物流配送中心，计划占地3000亩。
物流地产8%高回报率受追捧
从2010年12月京东商城武汉分公司成立，在蔡甸建配送中心，4年时间过去京东一步步提升武汉的战略布局。而京东落户新洲之路并非一帆风顺，据了解新洲区招商局曾多次前往京东北京总部，希望京东将华中物流总部落定新洲，经过近3年时间京东终于将华中物流基地落户新洲，而新洲区政府也将新洲圆梦路正式更名为京东路。
按照京东副总裁所说，待华中物流基地建成后，京东身影将遍布武汉。
根据戴德梁行武汉公司报告显示，从2006年至2012年这七年间，中国商品零售总额以年均17%的惊人速度增长，而巨大的零售业市场为物流地产市场的发展创造了更多的需求。电子商务的爆发式增长使原本的物流仓储存量无法满足市场的需求。武汉作为华中区的中心城市，国家“十二五”规划中的中部物流区域的主要城市，凭借其优越的地理位置，四通八达的交通设施成为越来越多电商物流首选地。
随着《武汉市物流业空间发展规划（2012-2020年）》（以下简称《规划》）的出台，武汉物流业发展的布局逐渐清晰，当地政府也采取了完善物流规划、投入并建设物流基础设施、引进国内外知名的商业地产运营商和第三方物流供应商等积极的措施，来加快推动当地物流业的发展。
根据《规划》，武汉市将布局“一港、六园、八中心” (图七)，加快建设国家商贸物流中心。其中“一港”即江南机场国际物流港，“六园”即汉口北、空港、阳逻、东西湖、郑店、花山港综合物流园，“八中心”即阳逻、古龙、东湖保税、北湖化工、金口、纱帽、常福、朱家湾物流中心。
此规划一出，便吸引了淡马锡控股公司旗下新加坡丰树物流，据了解今年2月新加坡丰树在江夏成立丰锦仓储武汉有限公司，这意味着新加坡丰树物流产业园项目正式落户江夏。而今年7月31日，新洲区政府发布消息称新加坡丰树集团拟6投资6亿元在京东华中物流基地以北区域，建设丰树阳逻现代服务综合产业园。
可以说电子商务及零售业的高速发展，直接催生物流的迅速崛起，也提高了对第三方物流服务以及专业仓储设施的需求。随着武汉物流基础设施的完善和众多零售品牌纷纷落户，武汉作为华中区乃至全国物流枢纽和物流信息中心的作用将愈发明显。
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
从上图可看出，武汉已经逐步成为国际知名第三方物流公司必争之地，武汉除了九省通衢的地理优势还有什么可以吸引众多机构进驻？
根据戴德梁行研究部报告显示，工业地产相对于住宅和商业地产具有投资回报较高、投资回报稳定、土地增值潜力大以及更容易获取政府支持等特征。
而物流地产尤其在收益稳定和投资回报率这两点上优势突出，因此受到开发商的热切关注。数据显示，武汉物流地产平均投资回报率保持在8%的水平，远远高于商业地产4%-6%的水平。
如2013年下半年交付使用的普洛斯江夏项目一期以及普洛斯黄陂项目，目前招租率已超过70%。网络零售商以及一批外资的第三方物流供应商是目前市场上的高标准仓库的主要租户，而这批物业目前的租金水平大约维持在每月每平方米22元的水平。
截止2012年底，武汉市场高标库的租金为每平方米每月22.04元，大大高出普通仓库每平方米每月15元的平均水平。
在各大电商及外资物流企业纷纷抢滩物流地产时，我们可以看到物流地产作为新新产业具有低投入高回报的特征，而房地产行业从来不缺少勇夫，高回报之下必定会吸引更多的开发商及投资者们前仆后继。但我们必须清醒的认识到，物流地产看似简单，好像随手买下一个仓库就可以赚钱但正是这样看似简单的模式十分考验开发企业的运营能力，其次要看物流园产业的拉动力和政府规划。
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