房地产开发企业已缴纳营业税且发票需补开增值税发票及申报填写问题——全国各地解答一表汇总
各地国税地区口径
河北国税一、关于建筑企业和房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题
《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）款规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。
根据以上规定，建筑企业和房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。
例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营业税。纳税申报时，应在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、 “开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，销项（应纳）税额4.76万元；同时在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“未开具发票”列，填报销售额-95.24万元，填报销项（应纳）税额-4.76万元。
山东国税二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。
秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
青岛国税六、房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开增值税发票如何开具？
答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。补开的增值税普通发票应在备注栏注明“补开营业税发票”。
福建国税暂未找到相关解答
海南国税暂未找到相关解答
北京国税一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法?
答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
四川国税暂未找到相关解答
湖北国税27.关于房地产公司预售产品已纳营业税未开具发票的问题
房地产公司对预售的产品取得的收入，应缴纳营业税的，均应在4月30日前就所收取的款项全额开具地税部门监制的发票。
河南国税问题二 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向地税局交过营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具国税发票吗？还需要缴纳增值税吗？
答：总局2016年第18号公告规定：一般纳税人及小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
不需要再缴纳增值税。
安徽国税房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：
1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。
2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。
3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。
4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：
（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。
（2）企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：
第一步，进入开票系统后首先选择商品编码；
第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。
第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。
浙江国税暂未找到相关解答
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