接房流程：检验材料——领《国有土地使用权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图——交纳余款——领钥匙并签《钥匙拿到书》——综合验收——问题质疑、改进意见、解决方案——与开发商达成协议，15日内解决——业主签署《入住交接单》
前期工作（各类查验证件详见备注）
前期工作
房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？
是□否□
是□否□
是□否□
房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？（原件）
是□否□
各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》
是□否□
防盗门的检查：
防盗门
品牌和外观的检查。是否有漆面的破损或剥落、划痕现象
是□否□
门及门框的密封条是否完好
是□否□
门的上、下插销是否安全、可靠、灵活
是□否□
多次开启子母门，感觉门的合叶是否灵活
是□否□
合叶、门锁的安装螺丝是否紧固，是否有缺少现象
是□否□
门的门舌、把手是否灵活，联动装置是否灵活
是□否□
钥匙是否能够安全、灵活的把门锁好
是□否□
墙体部分：
墙体部分
屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题）
是□否□
承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）
是□否□
房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）
是□否□
是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象
是□否□
墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？
是□否□
从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？
是□否□
墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）
是□否□
山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？
是□否□
内墙墙面上有否石灰爆点（麻点，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致，影响装修）
是□否□
墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？
是□否□
墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？
是□否□
相关位置是否有空调管孔？
是□否□
天花部分：
天花部分
是否有麻点？（对室内装潢将带来很大的不利影响）
是□否□
是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？
是□否□
卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？
是□否□
顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
是□否□
厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏
是□否□
地面部分：要求现场清理完毕，地面平坦，无裂纹，无破损，无空鼓等现象，厨浴间地面有做防水处理，地面是否有裂痕、脱皮、麻面、起砂等缺陷
地面部分
客厅：
是□否□
餐厅：
是□否□
厨房：
是□否□
次卫：
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
各阳台：
是□否□
各阳台有无地漏
是□否□
窗户部分：要求安装牢固，表面洁净、光滑，窗框及玻璃无损伤，密封条缝平整，无卷边脱槽，玻璃封胶修口妥当平滑，窗把手，窗锁完好及操作正常，窗框四周无渗漏异况，平开窗开关灵活，关闭严密，落地窗平移拉平滑，无阻滞现象，平开窗是否安装了风撑，且开闭是否自如。窗与窗框各边之间是否平行？窗户玻璃是否完好？窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）双层玻璃内部是否整洁？
窗户部分
客厅落地窗
是□否□
餐厅落地窗
是□否□
厨房窗
是□否□
次卫窗
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
……
是□否□
书房落地窗
是□否□
供排水、供气部分：要求供水供气安装到位，阀门关闭正常，管道及接口无渗漏现象；排水设施去水正常，排水管装有蓄水防臭弯，管道无堵塞物等。情况记录如下：
供排水
、供气部分
厨房：
是□否□
主卫1：
是□否□
次卫：
是□否□
主卫2：
是□否□
卫生间通风情况：测抽力与厨房同。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾
是□否□
验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下）
是□否□
厨房
厨房
电、水、煤气表具是否齐全？
是□否□
煤气是否开通？
是□否□
是否有地漏
是□否□
房间上面的邻居家是否漏水？
是□否□
水口内是否留有较多的建筑垃圾？
是□否□
用手使劲晃动上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定
是□否□
检查厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走
是□否□
观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏
是□否□
供电及设施部分
供电及设施部分
入户线多少平方
开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，如果发现松动，应紧固或更换
是□否□
是否市政供电？
是□否□
拉闸后户内是否完全断电？
是□否□
弱电部分：要求设施安装到位，无漏装，功能正常，安装牢固可靠
弱电部分
对讲系统：
是□否□
有线电视：
是□否□
电话：
是□否□
其它：[包括空调孔、排烟孔等]情况记录如下：
其它
厨排烟孔：
是□否□
各房间空调孔：
是□否□
记录下列各表底数：
水表底数：
电表底数：
煤气表底数：
安防
安防
门禁系统在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常？
是□否□
室内报警系统是否具备：
是□否□
燃气报警装置是否具备
是□否□
检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
是□否□
检查入户门门铃：带两节5号电池测试门铃，是否不响或响个不停
是□否□
合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？
门窗品牌型号
是□否□
……
备注：
1、规划部门出具的《×××市建筑工程规划验收合格证》。
2、建设主管部门出具的《×××市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。——必须具备。
4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》——必须取得，要带走。
5、开发商提供的《住宅使用说明书》——开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。
6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。正式测绘报告：《×××市房屋建筑面积测绘报告》。
7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
9、民防部门出具的《×××市民防工程竣工验收证书》。
10、质量技术监督部门出具的《×××市电梯（扶梯）验收结果通知单》。
11、环保部门出具的《×××市建设工程环保验收合格证》。
12、燃气主管部门出具的《×××市燃气工程验收证书》。
13、城建档案部门出具的《×××市工程验收档案认可书》。
一、验收不合格的处理对策
1、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不
予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
3、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
4、如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
验房常用工具：
一、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头(电话、电视、宽带)；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；
三、辅助工具：镜子、手电（2节1号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔
验房专用工具：（质检站借）JZC-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g）；钢针小锤（10g）等。
验房自备工具
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)人字体--用于高度的顶棚等
3）1只计算器---用于计算数据
4）1把扫帚--用于打扫室内卫生
5）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳—。用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
6)有显示日期功能的相机（带闪光灯）
收房陷阱
陷阱一：证件不齐要交楼
“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
陷阱二：先签文件后验楼
上文所述的先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收楼认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。
对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。
陷阱三：疲劳战——呵呵，复地通知咱28/29号请假去接房，估计就是安的这个心，不要上当！
对策：应对这种伎俩的方法是莫被收楼现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。
陷阱四：灰尘满积
因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。
对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清
地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。
陷阱五：大事化小
无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。
对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。
陷阱六：巧立名目的收费
缴纳费用按相关规定：除合同注明的煤气、有线电视及宽频网这三项开户费应自交外，其它收费按相关规定交，不合理的收费不交。
1、水电开户费、电话安装费、信报箱费：属配套设施，不应交。
2、垃圾自运费、装修押金：按相关规定单项交。
3、公共设施维护费、水电押金：不合理不应交。
4、物业管理费：按相关规定交，从交付使用日计算。
