最高法院｜特殊抵押登记裁判规则4条
 
陈枝辉
北京天同律师事务所 

本期天同码，节选自《中国商事诉讼裁判规则·担保卷》“抵押”主题下“登记部门”部分有关最高人民法院裁判规则内容。

【规则摘要】

1.向多个有权登记机关中的一个办抵押登记，应有效
——在法律规定不明确或多个部门均有权对房地产办理抵押登记情形下，当事人向其中一个部门办理登记，应为有效。
 
2.在房管部门办土地使用权抵押登记，不宜认定无效
——抵押登记目的在于起到公示作用，防止抵押人隐瞒已抵押情况，故只要在有关部门办理登记，就应认定抵押成立。

3.未经房管部门而是依规在工商办理的抵押登记有效
——抵押合同已依法依规在工商管理部门进行了抵押登记，应认定抵押权成立，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。
 
4.依法在工商部门办理房屋土地使用权抵押登记有效
——抵押合同当事人按照省政府批复文件授权规定，在当地工商行政管理部门办理的房地产抵押登记应当认定为有效。
 

【规则详解】

1.向多个有权登记机关中的一个办抵押登记，应有效
——在法律规定不明确或多个部门均有权对房地产办理抵押登记情形下，当事人向其中一个部门办理登记，应为有效。

标签：抵押｜登记部门｜工商部门｜企业的厂房等建筑物｜公示公信

案情简介：1997年，开发公司以在建房产向银行抵押贷款，并依当地山东省政府规定在工商部门办理了抵押登记。开发公司后以“城市房地产”依法应在“房产交易行政管理部门”登记为由，主张银行不享有抵押权。

法院认为：根据《担保法》第42条第2项“以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，山东省政府1996年4月将“以企业的厂房等建筑物”签订的抵押合同的登记管理职权授予该省各地工商行政管理部门，直至2002年7月，山东省政府发布通知调整登记部门。此期间，银行到工商部门进行企业厂房等建筑物抵押登记暨公示，并不妨碍他人查询抵押登记权利的行使。如因多个部门均可进行抵押登记，导致查询不便，显然非登记申请人造成，且本案无证据表明当事人恶意规避登记，不因登记部门非房地产交易行政管理部门而无效。开发公司在建工程是否属于“以企业的厂房等建筑物”，法无明确规定，但法律和地方法规采用的均是“企业的厂房等建筑物”的概括性表述，并未全部列举工商部门可以登记的建筑物，亦未明确排除企业的在建建筑物或坐落在城市的企业的在建建筑物，且同期该省存在多个政府部门均办理房地产抵押登记的情形。故本案抵押登记有效，银行享有优先受偿权。

实务要点：在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应依公示公信原则认定抵押合法有效。

案例索引：最高人民法院判决“某银行与某开发公司等借款合同纠纷案”，见《当事人向有权登记的行政机关申请登记，并经登记领取了〈抵押物登记证〉的，应依法认定抵押有效——恒丰银行股份有限公司龙口支行与青岛江南房地产开发公司借款抵押合同纠纷案》（姜华，最高院审监庭），载《审判监督指导·案例评析》（200803/25:196）。
 
 
2.在房管部门办土地使用权抵押登记，不宜认定无效
——抵押登记目的在于起到公示作用，防止抵押人隐瞒已抵押情况，故只要在有关部门办理登记，就应认定抵押成立。

标签：抵押｜登记部门｜土地使用权抵押登记｜房地产管理局

案情简介：1996年，奶牛场以名下国有土地使用权为工贸公司向信用社贷款提供抵押担保，并在房地产管理局下设房地产交易管理中心办理了抵押登记。1981年房地产管理局颁证时身兼房产和地产管理职责，但该地区在1995年3月就有了行使土地使用权登记职能的土地局。

法院认为：《担保法》第42条第1项规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，办理抵押登记的部门为核发土地使用权证书的土地管理部门。本案奶牛场国有土地使用权证由当时身兼房产和地产管理的房地产管理局颁发，故抵押登记亦系在房地产管理局下设房地产交易管理中心办理。抵押登记目的在于起到公示作用，防止抵押人隐瞒财产已作抵押的情况而对同一财产的同一价值另作抵押或非法转让，损害债权人的利益。故只要在有关部门进行了抵押登记，就应认定抵押成立，尤其在现阶段各地登记管理部门并不规范的情况下，不宜以抵押未到指定部门登记，就轻易否定抵押效力。

实务要点：抵押登记目的在于起到公示作用，防止抵押人隐瞒财产已作抵押的情况而对同一财产的同一价值另作抵押或非法转让，损害债权人的利益。故只要在有关部门进行了抵押登记，就应认定抵押成立。

案例索引：最高人民法院2008年10月13日判决“某信用社与奶牛场抵押借款合同纠纷再审案”，见《关于西安市第三奶牛场与咸阳市中陆城市信用社、西安新业工贸有限责任公司抵押借款合同纠纷一案的请示与答复——对于不规范的抵押行为，应如何正确判定其效力》（刘国华），载《审判监督指导与研究·请示与答复》（200201/5:83）；另见《经济纠纷中涉及经济犯罪嫌疑的司法审查处理——咸阳市中陆城市信用社处置领导小组清算组与西安新业工贸有限责任公司、西安市第三奶牛场抵押借款合同纠纷申请再审案》（梁曙明，最高院立案庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（200901/20:81）。
 
 
3.未经房管部门而是依规在工商办理的抵押登记有效
——抵押合同已依法依规在工商管理部门进行了抵押登记，应认定抵押权成立，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。

标签：抵押｜登记部门｜抵押效力｜登记机关

案情简介：1998年，饭店以国有划拨土地上的在建房屋向银行抵押贷款5500万元，并办理了抵押登记手续。饭店后以土地使用权未办理抵押登记，且市“双清”办认定抵押房产系违章建筑的《证明》主张抵押无效。

法院认为：抵押合同仅就在建工程建筑物设定抵押，未对建筑范围内土地一并抵押，该单独抵押行为并不必然导致抵押合同无效。《担保法》规定以不动产和特殊动产抵押应当办理抵押登记是根据抵押权的物权性质，通过登记这一公示方式向社会公开抵押物和抵押担保的范围，以保护抵押合同当事人和第三人的合法权益，维护交易安全。《担保法》第42条第2款规定“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的”，办理抵押登记的机关“为县级以上地方人民政府规定的部门”。该省行政规章规定由省工商部门对以企业厂房等建筑物为标的物签订抵押合同进行登记管理，省高院也通知转发了该批复。案涉在建工程的抵押在工商局办理了抵押登记，取得《抵押物登记证》。本案的抵押权取得了物权公示的效果，符合《担保法》上述规定。应认定本案抵押合同依法进行了抵押登记，本案抵押权成立，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。

实务要点：抵押合同依法依规在工商管理部门进行了抵押登记，应认定抵押权成立，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。

案例索引：最高人民法院（2007）民二终字第48号“某资产公司与某饭店借款担保合同纠纷案”，见《中国长城资产管理公司济南办事处与齐鲁饭店有限公司借款担保合同纠纷上诉案》（审判长付金联，审判员张树明，代理审判员王涛），载《民商事审判指导·判决书选登》（200702/12:234）。

 

4.依法在工商部门办理房屋土地使用权抵押登记有效
——抵押合同当事人按照省政府批复文件授权规定，在当地工商行政管理部门办理的房地产抵押登记应当认定为有效。

标签：抵押｜登记部门｜工商办理

案情简介：1997年，开发公司以土地使用权及在建房产抵押向银行贷款，并依省政府规定在省工商局办理了抵押登记手续。在银行追索债权时，开发公司以未在土地管理部门办理抵押物登记为由，主张登记无效。

法院认为：根据《担保法》第42条第1款第2项关于“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，办理抵押物登记的部门为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定和该省政府《关于授权工商行政管理局对城市房地产及乡（镇）村企业的厂房等建筑物办理抵押物登记的批复》，该抵押在省工商行政管理局办理的抵押登记应为有效，故银行与开发公司签订的抵押合同依法生效。

实务要点：依法在工商行政管理部门办理的房地产抵押登记有效。

案例索引：最高人民法院（2005）民二终字第64号“某资产公司与某开发公司等借款合同纠纷案”，见《甘肃荣达房地产开发有限公司与中国资产公司兰州办事处借款合同纠纷上诉案》（审判长吴庆宝，代理审判员宫邦友、刘敏），载《民商事审判指导·判决书选登》（200501/7:324）。