一、操作流程
1、贷款型信托
2、股权型信托
3、财产受益型信托
二、信托公司目前常用的信用增级方式
信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。
信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。
三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回购类”信托产品）
来源：2009年7月31日证券日报
继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。
意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。
此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。
四、一点设想
鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：
超优先级受益权由普通投资者持有；
优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；
次级受益权由融资方或关联方持有（设置次级受益权并不是必需的）。
四、案例
序号
信托公司
信托计划名称
日期
发行规模
期限
预期年收益
资金运用方式
风险控制措施
一
贷款信托
1
外贸信托
万象新天项目集合资金信托计划
2009年4月24日至5月15日
总1亿元，公开发行优先级受益权人民币8000万元，次级受益权2000万元由外贸信托认购
2年
优先级受益权部分预期收益率：6％/年；购买300万元及以上投资人预期收益率为6.5%/年
信托资金用于向北京天鸿置业有限公司发放房地产开发贷款，用于万象新天项目的开发建设
物业抵押、抵押物附着的应收账款质押、保证担保、抵押物保险、强制执行公证
2
百瑞信托
百瑞宝盈34号（五里村土地整理项目）集合资金信托计划
2009年8月3日至8月14日
8,000 万元
2年
9.0%（2年期）
信托资金以债权形式提供给广居民生，用于“五里村”一级土地整理项目和“青城山房”项目后期建设。
政府信用保证、资产质押、股权质押、责任担保、现金流监控
3
中诚信托
北京沿海青年公寓贷款项目集合资金信托计划
2008年10月6日至2008年10月18日
7000-8000万元
2年
9.5％-11.5%
集合资金以贷款方式发放给北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司，用于北京沿海青年公寓项目的开发建设
信托贷款的担保方式为抵押担保和关联方的连带责任保证担保。
序号
信托公司
信托计划名称
日期
发行规模
期限
预期年收益
资金运用方式
风险控制措施
二
股权信托
1
北方信托
天津广成城乡建设投资有限公司股权投资集合资金信托计划
2009年7月22日至2009年8月22日
12000万元
2年
7.4％-8.4％
本信托计划资金用于向天津广成城乡建设投资有限公司进行增资
政府信用（广成为国有独资公司）
2
中融信托
中融-悦合股权投资集合资金信托计划
2009-7-12
40000万元
2年
7.5-13.5%
以股权投资的方式直接或间接持有上海悦合置业有限公司100%的股权
受益权分层、担保
三
财产受益型信托
1
中原信托
信息大厦项目不动产信托信托受益权投资集合资金信托计划
2008年10月15日至2008年10月28日
不高于人民币2500万元
1年
预期年收益率为9.50%
信托计划本金用于购买信息大厦项目不动产信托（以下简称"不动产信托"）项下初始受益人的全部初始受益权
2
新华信托
辛特拉产权酒店（不动产）投资集合资金信托计划
2009年8月5日-2009年9月5日
5000-7500万元
3年
9.5\11%
向海南致远购买其开发的辛特拉皇家度假酒店部分独立产权单位客房
新华信托委派代表进入海南致远董事会、通过中国工商银行预售款监管账户，对开发商的现金流进行严密监管
序号
信托公司
信托计划名称
日期
发行规模
期限
预期年收益
资金运用方式
风险控制措施
四
混合型信托
1
中信信托
中信盛景·星耀地产基金集合信托计划
2008年9月10日-2008年9月25日
不少于67.9亿元人民币，其中次级受益权出资权益不少于32.9亿元；优先级受益权23.5亿元；超优先级受益权11.5亿元。
15个月（超优先级）、3年（优先级）、5年（次级）
超优先受益权预期年化收益率为14%(含一次性认购费2%)。
天津星耀五洲项目公司股权、债权运用、其他房地产企业股权、债权以及结构性信托产品
受益权分层等
2
中信信托
中信天泰不动产投资信托基金集合资金信托计划
2009年8月10～9月9日
人民币35,000万元，其中：优先级受益权30,000万元；次级受益权5,000万元（根据优先级实际募集规模，按比例匹配），由天泰集团认购。
3年
7.02%～20%（优先级受益权）；若每年收益低于7.02%，则天泰地产和天泰集团予以补足。
以股权、债权等合法方式，投资于青岛、济南等泛山东市场的优质房地产项目，现已确定4个种子项目。
受益权分层、天泰地产及天泰集团保证、联合管理、资金监管、聘请专业服务商、经深入尽职调查的种子项目等风险防范手段。
房地产信托融资
一、房地产信托概论
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
二、房地产信托融资模式
基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
2、特点及优势
对公司(项目)要求
要求的风险控制机制
退出方式
“四证”齐全
自有资本金达到35％
二级以上开发资质
项目盈利能力强
资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户
偿还贷款本金
融资金额
融资期限
融资成本
视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等
以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划
一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6％-10％居多。
优势：融资期限比较灵活
（二）股权型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
2、特点及优势
对公司(项目)要求
要求风险控制机制
退出方式
股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强
向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
溢价股权回购
融资金额
融资期限
融资成本
视项目的资金需求及双方的谈判结果
以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划
一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6％-10％居多。
股权性质
优势
该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）
（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
（三）混合型信托融资模式（夹层融资型）
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
（四）财产受益型信托融资模式
1、操作流程
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
2、特点及优势
对信托财产要求
要求风险控制机制
退出方式
（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业
（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；（2）回购承诺及第三方担保
开发商溢价受益权回购
融资金额
融资期限
融资成本
视信托财产的评估价值，一般在其评估价值 的50％左右
以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划
一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6％-10％居多。
优势
（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
