房地产去库存任重道远

文/老徐时评

刚刚结束的中央经济工作会议，以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，并将其列为了2016年的五大任务之一。为此中央提出了加快农民工市民化，允许非户籍人口在就业地落户，把公租房扩大到非户籍人口，发展住房租赁市场，鼓励地产商适当降低商品住房价格，取消过时的限制性措施等6项措施。

房地产库存，顾名思义就是房子盖好了卖不出去。全国到底有多少库存？国家统计局的数据显示，截至11月末我国商品房待售面积6.9亿平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋14.05亿平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。而社科院专家给出的数字是，截至今年底我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米。

另一个数字显示，中国目前城市户均住房1.1套，表面上似乎已达到饱和状态。与此同时，很多城市居民又买不起房，蜗居城市一隅，正在为实现自己的住房梦奋斗打拼。房地产去库存，就是要在这样的大背景下，把盖好没卖出去的这几十亿平方米的房子卖出去。解决有房无人住、有人无房住的问题，成为了当前中国最大的政治。

想把卖不出去的房子卖出去，关键点有两个方面：第一，是房价。中央提出鼓励地产商适当降低商品住房价格。降价不一定能卖出去，但是如果不降价，肯定卖不出去。降低房价是房地产去库存的重中之重；第二，是需求。房子是给人盖的，人多了房子自然好卖。中央这次提出的加快农民工市民化，允许非户籍人口在就业地落户等，都是针对住房需求方面的政策。

但是，降低房价绝不仅仅是开发商的事情。据一些全国性大型房地产企业提供的数字，现在一些三四线城市已经是在亏本销售，基本没有降价空间。而一二线城市，房价相对坚挺，开发商更没有降价的动力。因此，地价不降，建筑材料不降，税费不降，指望房地产商降价，目前看希望不大。

降低房价的关键，在于各级地方政府。房地产行业对于政府来说，是其掌控的资源中价值变现最快的产业。房地产对权力者来说，是体现其权力、权威及政绩最有表现力的一个产业。每一个地方政府，都本能地希望本地楼价、地价更上一个台阶。这就是几十年来中国房地产持续成为经济发展支柱的内在动力。

解铃还需系铃人。房地产去库存，各级政府必须“吐血”，也就是取消绝大多数税、费，降低建房成本和交易成本。已经收取的退回开发商，相应幅度地降低房价。财力充裕的地方甚至可以倒贴钱鼓励购房。地方政府应该算大账，一个地方居住的人多了，相应的就业、消费都会被带动起来，从总体上看是有利益城市长治久安发展的。

房地产去库存，任重而道远。房地产行业涉及国民经济的方方面面，所以每一次房地产政策的重大调整，都是一次重大的利益关系调整