业主委员会成立难，地位不明确；物业服务水平不高，收费难；专项维修资金使用难、续筹难；新旧物业企业交接不顺畅……在物业管理过程中，存在诸多问题。
昨日，由省政府提请省人大常委会初审的《福建省物业管理条例（修订草案）》（以下简称“修订草案”），力求通过立法破解物业管理中的难题，确保修订后的条例切实管用。
1
降低首次业主大会召开条件
省人大常委会环城工委负责人
“对物业管理的一些重要制度进行既符合实际、又大胆创新的设计和安排，是此次修订的特色。”
我省目前有14000多个小区，成立了业委会的小区仅有2400多个，占比不到20%，业委会成立难的情况较普遍。
为解决这一矛盾，此次修订降低了申请召开首次业主大会的条件，对业主大会的筹建、召开与表决的条件作了差异性设置，规定：
“一个物业管理区域内五个以上业主发起，可以申请筹建召开业主大会”。
对于业主大会决定重要事项的表决权数，仍按以下规定执行：
“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意”
或
“应当经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
同时，修订草案明确建立临时物业管理委会制度，作为对尚未成立业主大会的住宅小区进行过渡性管理：
未成立业主大会的住宅小区，经基层政府指导后仍不能成立的，应当由街道办事处或者乡（镇）人民政府、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，直至业主大会成立并产生业主委会。
针对业委会没有独立的法律主体资格的问题，修订草案借鉴其他地方的做法，明确业委会符合民办非企业法人登记条件的，可向民政部门申请登记。
2
管理规约对业主具有约束力
平时，个别业主损害公共利益、扰乱小区秩序行为屡见不鲜。
省人大常委会环城工委相关人员
“☝对此，政府职能部门要适当干预，更要充分发挥业主自治的作用，通过集体意志约束业主个体行为。业主大会通过的管理规约应当对业主具有约束力。”
修订草案明确了管理规约的地位、作用和约定内容，并确认管理规约可以授权物业服务企业做这些事：
在物业管理区域内限制违规装修施工人员、施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对乱停放车辆采取临时管理措施。
修订草案还规定：
业主或者使用人违反国家有关规定以及管理规约、临时管理规约的，物业服务企业应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止无效的，应当在12小时内告知业委会或者临时物业管理委员会；
对违反国家有关规定的行为，应当在12小时内报告有关部门。有关部门接到报告后，应当按有关法律、法规的规定进小区调查核实查处。
3
调整物业收费定价机制
前期物业服务阶段，开发商出于营销目的，收费标准通常较低。但随着楼盘开发销售结束，开发商的补贴逐步取消，物业服务企业运营困难，服务质量降低，业主不满情绪日增。
修订草案为此规定：
保障性住房的物业服务收费实行政府指导价；
商品房的物业服务收费，实行市场调节价，采取酬金制、包干制等方式。
同时，为避免乱涨价现象，修订草案还规定：
前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应当经“双过半”的业主同意，参照当年物业服务市场价格行情在合同中约定。
合同履行期间需调整收费标准的，也应当经“双过半”的业主同意后重新约定具体收费标准。
4
强化维修资金筹集机制
目前，我省住宅专项维修资金的交纳、使用和管理都存在不少问题：
仅适用于住宅物业，非住宅物业未建立维修资金账户，覆盖面较小；
许多老旧小区没有专项维修资金或者短缺，而这些小区恰恰是专项维修资金的使用大户；
不交纳现象普遍存在；
专项维修资金续交难；
专项维修资金申请过程繁琐周期长，在发生紧急情况下，物业共用部位、共用设施设备无法得到及时维护等。
修订草案就此明确了适用范围包括非住宅物业，即：
专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；
专项维修资金应当存入银行专户，以物业管理区域或者建设项目为单位设立总账，按房屋户门号设立分户账或者以幢为单位设立分账。
并明确了首期专项维修资金由建设单位按建安成本的5%交纳。
修订草案对专项维修资金的续交、紧急情况下使用等作出规定，其中规定：
专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额30%的，由专项维修资金管理部门向业主和业委会发出续交通知，业主接到通知后应当及时续交，未能及时续交的，由业委会督促其续交。
业委会可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。
5
明确新旧物业交接程序
由于缺乏规范和监督，长期以来，前期物业服务企业与新选聘的企业交接不顺畅、突然撤离或拒绝撤离等现象时有发生，造成物业服务脱节、小区秩序混乱。
为解决这一问题，修订草案规定：
原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业委会做好有关移交工作。
物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。
违者由县级以上地方政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款，对物业服务企业主管人员和直接责任人员处以3000元以下1万元以下罚款。
同时，修订草案规定了街道办事处或乡（镇）政府的职责中包括协调和监督物业服务企业的交接。
6
公共收益归全体业主所有
物权法规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，业主有权决定物业共用部分、共有设施设备的使用，共同享有使用带来的收益并决定收益的使用。
但在日常中，一些小区在公共收益分配问题上纠纷不断。
省人大常委会环城工委相关人员
“充分、合理利用共有部分创造收益，可以减轻业主补充专项维修资金的负担，也可以一定程度上解决老旧小区的专项维修资金来源问题。”
修订草案为此规定：
物业服务企业利用共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有，并应当予以公布；
前期物业服务期间，公共收益可以由物业服务企业与全体业主按一定比例分配，物业服务企业所占比例不超过50%；
业委会成立后，应当在物业服务合同中约定分配比例。
其中，关于停车费问题，修订草案明确：
共有的车位（库）停放车辆收取车辆停放服务费的，业委会可以委托物业服务企业统一收取，并支付代收酬金。
7
失信业主纳入征信系统
修订草案将失信业主和物业服务企业纳入征信系统，并为此设置了严格的前置条件：
对于经法院判决，业主仍拒交物业费的，纳入个人征信系统；
对于应交未交、拒不续交专项维修资金的，业主大会或业委员应当督促其交纳，也可以依据管理规约向法院提起诉讼。经法院判决仍拒交的，作为失信行为将其纳入个人征信系统；
物业服务企业或建设单位如果出现未履行好物业服务合同约定并未整改到位、未按规定公布公示有关信息等行为的，经必要行政处理程序后将上述行为记入企业征信系统。
修订草案还对当前倍受诟病的群租房现象给予关注，明确管理规约或临时管理规约应当约定单套住房出租的人数限制及人均面积标准，并规定：
业主或者使用人禁止擅自拆改房屋承重结构，在外墙开设门窗、破坏外立面，改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置，禁止擅自改变规划用途，将住宅、车位（库）、储藏间改变为经营性用房。
福州晚报记者 李晖
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