关于格力地产收购珠海免税并配套募资案。
与2020年原方案对比，两点优化两点劣化：
优化一：珠免估值由122亿元下调为89.7亿元，股份支付部分由114亿元下调为76.3亿元。
优化二：发行价由每股4.30元上调为5.38元。
劣化一：配套募资由8亿元猛烈上调为70亿元。
劣化二：对珠免的业绩承诺过低，仅为23-25年对应5-6.2亿元，为疫情前水平原地踏步。
收购后总股本由2020年原方案的46亿股小幅下降为新方案后的43亿股。
收购完成后的估值：
珠免部分参考海汽集团收购海旅免税的业绩承诺及现价对应25年估值约30倍，则2025年珠免按业绩承诺估值为6.2X30=186亿元。
地产部分及其它估值大致计为120亿元。
重组后公司整体估值306亿元，除于总股本43亿股后，对应股价7.12亿元。
重要变量：
一，横琴创新方免税店，按最新重组草案批露拟装修面积为4911平米。
二，三亚合联商业综合体项目，最新重组草案原文：将建成一栋地上 5 层、
地下 2 层的高端零售商业中心，总建筑面积 11.8万平米，项目将综合自营及
联营的方式开展经营。本项目将成为免税集团进军海南自贸港、做大做强免税业
务、扩充免税业务版图、增强市场影响力和竞争力的重点项目。由此可推断，物业建成后珠免将可能获批海南离岛免税牌照，由此将成为影响公司估值的重要因素。
三，老店的业绩预测可能偏于保守，旗舰店拱北店已在疫情期间完成扩建，又新增了大桥口岸店和横琴口岸店。
远景摸拟：
假设老店部分在疫情前基础上再增长50%至净利润10亿元水平，海南珠免购物顺利开张并实际净利润5亿元，横琴创新方实际净利润2亿元，免税业务整体盈利达到17亿元，按30倍估值为510亿元，按40倍估值为680亿元。再加上地产部分的120亿元估值，总市值为630-800亿元，对应股价14.65-18.6元。即在目前基础上有一倍空间，而实际此目标需要耗时至少3年以上。
结论：有一定的投资价值但相对比较平庸，注意利用短期情绪波动来放大收益，以补齐长期目标平庸的短板。情绪节点：一，重组进度；二：横琴封关；三：获批海南离岛免税牌照。