验房所需工具:卷尺、纸笔、榔头、电笔、报纸、塑料袋、绳子
一、房屋结构方面:
1、检查房屋有无裂缝。主要是看大的裂缝,不是结构问题造成的细小裂缝可以忽略,注意区分。
(1)查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。
(2)露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台,发现房间与阳台的连接处有裂缝,也是属于比较严重的质量问题。
(3)承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,存在危险隐患。
(4)墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。
2、检查空鼓。
如何区分空鼓:用手做敲门状或用木棍,轻敲,如果听到有空响声说明有空鼓,反之说明墙面情况良好。
(1)地面空鼓检查:轻敲所有的地面,特别是脚线一圈。
(2)轻体、屋顶空鼓检查:迎光检查墙体、屋顶是否有隆起或凹陷的地方。
3、检查倾斜与水平。
(1)在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。
(2)目测大致地平。
(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,是否弯曲、起浪
4、测量层高。
建筑层高为2.8米,实际高度不低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。
二、渗漏、排水与防水方面:
1、检查房屋有无渗漏,本项为验收最为重要的一块,一旦房屋有渗漏,装修完后将后患无穷,所以需仔细检查,尤其是外墙渗漏,若墙面出现变色、起泡、脱皮、掉灰的现象则一定存在渗水的状况。
(1)检查房屋的地面和顶层渗水情况。
(2)墙身、墙角接位、顶棚有无水渍
(3)察看厨房、卫生间(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。
(4)看窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。
2、排水
(1)验收下水情况,看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度。
(2)厕、浴用具有无裂痕,冲厕水箱有无漏水,浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当,水池龙头是否妥当
3、防水
(1)在厕、卫放水(约高2cm),24小时以后查看下家厕卫的天花。
三、室内细部方面
1、管道
(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。
(2)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。
(3)排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。
2、防盗门
(1)检查防盗门是否为品牌防盗门。
(2)检查门的四边是否紧贴门框,间隙是否太大,有无磕碰。
(3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
3、窗
(1)检查纱窗是否都装到位了,隐形纱窗需逐一拉开检查。
(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。
(3)看窗户玻璃是否完好。
(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。
(5)看关窗后窗体是否变形,密封胶条是否完好。
四、生活设施方面
1、供电
(1)拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。
(2)保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
(3)卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。
(4)检查开关、插座的牢固程度
(5)检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。
(6)检查燃气是否畅通
2、电讯与线路
(1)打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。
(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。
(3)监控系统、可视对讲系统、家庭安全防范报警系统是否正常可用。
五、所需查看的资料
1、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)
2、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)
3、《竣工验收备案表》(盖章原件)
4、面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)
5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)
6、《建筑工程质量认定书》
7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
8、注意签字时需注明“楼房状况未明”,入住后若有纠纷可留有余地。
六、其它方面
1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。
2、抄电表、水表、燃气表数值。
3、有无专用邮政报箱。
4、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞,若不合适是否可以重新开洞。
5、查问阳台是否可以封闭,有露台的询问是否可以搭建阳光房。
商品房的交房,是买卖双方履行契约的行为。因此,购房人在验房前,应该仔细看一看合同中的有关约定,充分了解哪些标的物是开发商必须交付的。如果身边有位懂建筑或曾经买过房、验过房的朋友帮忙,则可以大大减少验收细节上的疏漏。
验房第一步,是要看开发商是否如期交房。如期交房,购房人首先要看小区及楼内的环境和相应的配套是否到位。现在的期房项目一般在交房时有两种情况,一是同期建设、同期交房,车库、会所、绿化、景观园林全部可见,购房人只需按开发商在售楼时的承诺查验。但目前许多规模较大的项目只能分期交房,很多配套环境、特别是软环境,如较易出现纠纷的绿地、水景都还看不到,这就要看购房合同中有没有具体约定。
在分期入住的小区,购房人应关注入住部分小区道路是否铺好,在建区与入住区之间是否有围挡用来保障入住业主的安全和相对宁静,在建工程夜间何时停止施工,入住部分的绿化,路灯、停车是否能有保证,车库没投入使用之前,地上临时停车位是否收费等相关问题。
了解楼里公共部位的装修是否符合发展商的承诺,如:大堂、楼道、墙、地、顶的装修;业户的邮箱是否配备;电梯的品牌、大小是否符合承诺;水、电、气是否已开通;承诺内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、区域监控系统是否配备,何时投入使用等等。
户内验收,首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件,购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差,该误差是否可以接受。再要看墙面、地面:验房时,购房人不妨带一把卷尺,量一下层高、量一量房子是否方正。无论毛坯房、还是粗装修房,只要看看每个房间的阴阳角(房间上下八个角落)是否垂直、墙线是否笔直、顶棚地面是否平整,房间内墙面、地面和各台面、门窗玻璃都应该是平整、光洁的。在查看墙面、梁柱、阳台时,要注意是否有裂缝。还要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺,有没有双玻改单玻。窗户的密封性要好,另外窗底部的滑道要平滑。
厨房、卫生间是一个家庭中硬件设备最多,最容易出毛病、而且不易维修。而厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。购房人应该再做一次闭水试验。如果是已装修的厨卫,还要注意查看一下地漏排水是否顺畅,地面是否存水或向房间外渗水;查看厨卫设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符,地面、墙身的瓷砖是否符合承诺,上、下水、灶具排烟是否通畅等。
新建商品房住宅都配有一般性用电与大家电用电的线路和插座,包括电视、宽带网络插座,都要一一点清,并分清其用途,特别要注意厨、卫、洗衣间、露台上的电源插座,应该是带盖防水插座。如果是毛坯房,已安装的插座面板,要看是否为墙面装修作了预留。
下面介绍一些劣质房屋的质量通病和简单的判定方法:
毛坯房如何验收
1、房顶漏水,墙面渗水,并且因为目前的商品房几乎都是电源线暗敷,墙体潮湿,容易引起墙体导电,非常危险。此种情况只有在雨天后尤其是数日连续雨天后观查较准确。
2、房屋楼层太低,使人感到压迫。可从开发商索要图纸或数据后自己用尺量测。
3、墙体上有裂缝,天花板上泥土跌落。多为抹灰层强度不够或有空鼓现象所致。可用小铁锤敲打墙体或天花板根据声音的虚实判定。
4、结构尺寸不能满足设计和规范要求。梁、板、柱的的结构尺寸偏差一般应在-5mm—+8mm内,超出这个范畴,应属不合格。可从开发商索要图纸或数据后自己用尺量测。
5、水龙头不通水,下水道堵塞。6、装修材料质量差,地砖铺得不平整或空鼓,门窗关闭不严,开启不灵活。
另外,有些专家建议看现房时要不看晴天看雨天(雨天才能看出是否渗漏)、不看墙面看墙角(看墙角是否有裂缝),不看厅堂看房间、厨房(施工单位对厅堂质量相对要重视一些),不看白天看晚上(看晚上灯光如何),不光看房子还要看配套环境,不听销售人员说,听已入住业主说等等,确属经验之谈。
装修房如何验收
如果你购买的是已装修的房屋,对装修工程的质量应进行查验,避免入住后带来不必要的麻烦:
1、地砖及花岗岩铺贴牶材料均匀、干净、颜色一致,按设计要求,做出排水坡度,要注意同一地面、墙面不得有一排以上的非整砖,并应将其镶贴在较隐蔽的部位,轻击从声音判断是否有空鼓,块材平整,缝隙实(约1mm)。
2、木地板铺地:木地板在使用中主要防止受潮起翘,为防止使用中发响声和潮气侵蚀,应先铺设一层沥青油毡。木板端接头应错开,板与板间应紧密,个别处的缝隙宽度不得大于1mm。如为早期装修则应注意被白蚁蛀食,表现为表皮空鼓、发黑,有条状蚁道。
3、门窗:五金件安装牢固,框扇合槽,无窜角、翘曲、弯曲、劈裂。
4、木作:表面平直,无硬物碰伤、擦伤、翘曲或呈波浪形。板上口平整,不应出现开胶、鼓包现象。
5、墙面乳胶漆:墙面平整,色泽均匀,用手轻擦无白色粉末剥落。
6、水电:水电设施设备均应逐一试用,卫生洁具排水的出口与排水管承口连接处必须严密不漏。7、检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查,如卫生间门口是否有挡水条,窗子是否会存在雨水流入,开关插座面板是否存在划痕,浴室五金安装位置是否合理等等。
收楼入住的基本程序
(1)发展商向购房者寄发《入伙通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书;
(2)购房者在约定时间持《入伙通知书》到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜;
(3)有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察,对各项设施设备进行检验,并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上;
(4)若验收合格,购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,,领取房屋钥匙和《住户手册》等资料,同时须按管理处的统一规定,缴纳有关费用。若验收不合格,购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上,可暂不办理收楼入住手续,再次收楼时间由双方另行约定。
当心“货不对板”
对于购买期房的客户,由于所购房屋为期房,缺乏经验的购房者往往被图文并茂的广告而吸引,贸然签订合同,在看到现房时才发现现实与理想差距太大。一位购买了期房的业主告诉笔者,开发商通知她验收房子的那天,她满心欢喜地去看房。然而看到房子之后她只有一个感觉:上当了。当初售楼小姐描绘的美景成了水中月、镜中花,巨大的心理落差难以承受。很多业主都和这位女士的感觉一样,延期交房、规划改变、道路未通以及质量问题等深深困扰着业主。
其中叫得最多的是“货不对板”,房屋货不对板是指所购房屋同合同规定不一致。
一般来说,“货不对板”主要表现为:
1.房屋质量和设计与合同规定不一致。
2.房屋装修与合同规定不一致。3.房屋周围的配套的环境与合同规定不一致。
4.房屋座落地点与合同规定不一致。
5.房屋物业管理措施与合同规定不一致等。
因此在购买期房时应仔细阅读《商品房预售许可证》及共同使用的设计图,并尽量选取有信誉、有实力的开发商开发的项目。
名词解释
空鼓:局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用,用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和,形成空鼓。
如果是买期房,可以邀请懂行的朋友在施工过程中经常去现场查看施工质量。
当然,买房还需要查看四周的生活设施,商店网点、交通、学校、医院、各种服务设施等等。
房子的隔音效果需要跑到隔壁家里敲敲墙壁试听。
下水是否畅通,上水的水压是否足够大,要亲自试验。
电线的粗细、电气开关的容量大小是否有足够的余量都是必须考虑的。
楼房四周的噪音也要考察。