新城新区五大开发模式

【干货】新城新区五大开发模式

2014-05-10

伴随着我国各地新城新区的快速发展，地方投融资平台债务问题、对耕地大量占用以及因产能过剩导致的“鬼城”等问题层出不穷。新城新区开发如何避免“鬼城”现象？绿维创景总结出五种经典的新城新区开发模式，希望能够为其他新城新区开发提供经验借鉴。

模式一：产业先导型新城新区开发模式

在新型城镇化规划下，如何实现“产城一体化发展”是这一模式首要解决的重要问题。与绿维创景一直保持着良好合作关系的卓达集团，是国内较早打破城乡二元结构、进行新城新区建设的地产企业。卓达采用“三产联合、四位一体、产业造城”的开发模式，具体来讲，以复合型多产业造城，全面立体升级原区域产业，整合高效利用区域资源，引入区域互补型产业，提升经济平台等级等。

模式二：重大交通先导型新城新区开发模式

高铁的飞速发展，使其成为带动新城新区发展的一种趋势。交通职能、产业集聚、城市建设三维一体是这一模式的关键所在。此外，基于交通这一基础设施的国有属性，其带动的新区如何运营也是我们需要考虑的重点。

在绿维创景参与的佛山市城市轨道交通2号线一期工程项目中，甲方交通集团按照“BOT+TOD+EPC”思路，采用“轨道+物业”的模式，通过将轨道建设的外部效益内部化，实现项目自身财务平衡和项目公司可持续发展。

模式三：区域一体化推动下的新城新区开发模式

从空间层次上，区域一体化推动下的新城新区开发模式分为内部空间发展模式和外部空间发展模式两种。

内部空间发展模式，以新城的核心区为基础，联动区域旅游，承接中心城区的功能，带动产业发展，包括积极发展区域的商贸、集散和物流功能，依托交通优势和区域结合部的地缘优势做文章。

外部空间发展模式，一般依托土地资源丰富和外部效应较好等优势，实现城市基础经济部类扩张。城市的外部空间跨越式发展地区，包括城市中心区外围的卫星城、科技园区、产业基地、大型居住社区乃至综合性新城新区，其开发与成长最能反映城市新型功能的培育与演化的方向，将成为新城新区发展研究的主体。

模式四：生态先导型新城新区开发模式

新型城镇化国家战略下的生态先导型的新城新区开发，需要把握几个基本原则：

绿维创景，在贵州朱昌生态文明城镇规划项目中，提出了生态城市规划的五部曲模式：

第一部曲-生态目标之曲：构建生态城镇指标体系，确定生态城市规划目标；

第二部曲-生态构建之曲：尊重原有生态基底，通过生态修复、生态建设，重构新城新区生态新格局，落实生态指标，实现新城新区城市的生态低碳可持续发展；

第三部曲-生态产业之曲：注入生态产业，建设活力新城新区；

第四部曲-生态运营之曲：统筹；

第五部曲-生态展示之曲：展示生态特色，做生态城市建设的领航人。

模式五：文旅先导型新城新区开发模式

这种模式是在中国新型城镇化背景下，根据中国城市发展特点及未来趋势，提出的一种新型城市发展路径，即通过文化、旅游产业的发展拉动区域经济发展、提升区域形象、推进区域产业转型、提升区域生活品质。

旅游可以让城市的文化复活，文化可以提升城市的魅力，文化旅游对于新区发展来说既具有产业功能，也有特色贡献，特别是对旅游型的城市来说，文旅新区发展还是有很大潜力的。

--（北京绿维创景规划设计院）