注：本文较长，都是干货，值得收藏。
写这篇文章，动机来源于小编在悟空问答上的一次答题：十年后土地到期了，下一轮30年不变，如果这期间土地拥有者去世了，土地如何处理？我的答案得到了很多人的关注，并有网友留言提出了不少生活中遇到的农村土地问题。小编觉得很有必要，把大家普遍关心的问题，好好分析下并提供参考观点。
农村土地很复杂，要完全说清楚可能得写本书。小编之前也写过相关文章，并在悟空问答上回答过有关农村土地的几个问题。本文主要围绕几个重要的点，展开来说说，不扯废话，与大家交流分享这些年小编本人对农村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期后的延期问题
10+9大已提出，本轮农村土地承包期限到期后，再延期30年。这无疑是个好消息，《农村土地承包法》修订案也将尽快出台，从法律上把一些模糊的，容易产生纷争的地方予以明确。
这一轮土地承包（1998-2028）过程中，存在以下现象：
1、1998年以后出生的农村人口，没赶上土地承包，名下无地，除非村里预留有机动用地，从机动用地中分给他们，但村里的机动用地一般较少，且多被村民占了（如我家分了两亩地，土地周边有一部分机动地，我家把这部分机动地也种了，虽然承包合同中不包含这部分机动地，但实际上归我家使用了。村集体为了和气生财，睁只眼闭只眼，不会强行收回）。
2、1998-2028年期间，承包家庭中有人去世，但名下的土地仍归该家庭（或其继承人）使用。
这样一来，就会存在“活人没地、死人占地”的情况。
3、村里的女性嫁到外村，她在娘家的地会保留，除非丈夫所在村有机动用地，愿意分一块给她。
4、农户转为非农户，仍然占有农村土地。国家近年提倡非农户自愿、有偿地让出原来承包地，以保证村集体农户的耕种土地权利。但具体到操作细节，会很复杂，非农户一般也不愿意让出土地。
2028年到期后，我的理解是：村里会做土地分包的重新调整，这时候就会把新生人口、去世人口、迁出迁入人口做一个增减，按照实际人口进行分配。不然，98年后出生的农户仍然分不到地，既不公平，也会带来不稳定。
二、宅基地使用权问题
农村宅基地使用权主要涉及两个问题。
1、户主能否把宅基地上的住房出卖给城镇居民。
有关法律法规明确规定：禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅、小产权房，不得为其办理土地使用权证。因此，如果你是城镇居民，个人购买了农民住房，你拥有的只是住房财产所有权，但没有土地使用权证，土地使用权证仍属于原农民。面临拆迁时，你得到的只有地上物（住房）补偿。
2、部分非农户仍占有宅基地。
农户转为非农户后，他原有的宅基地使用权可以保留。但如果房屋拆除后，没有获得批准重建，该宅基地使用权将由村集体收回。所以，如果你属于这种情况，想把原来房子拆掉重建，就会面临审批问题，并且既有可能会被集体把宅基地使用权收回。
还有一种情况，非农户通过合法继承占有宅基地上的房屋，可以获颁集体土地使用权证，但会注明：该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。如独生儿子为城市户口，父亲去世后，他可以通过继承父亲房屋而获得宅基地使用权。
综合这两种情况，可以看出：城市居民通过买卖获得农民住宅，只是获得住房财产权，没有宅基地使用权。且国家明令禁止这种行为。
即便是第二种情况，你能顺利办下集体使用权证也很不容易。
三、集体经营性建设用地
集体经营性建设用地，一般就是乡镇企业用地，包括仓库、设备设施、办公场所占用的土地。《土地管理法修正案》草案的新增第六十三条规定，“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”
也就是说，土地管理法修正案鼓励集体经营性建设用地入市，且与国有建设用地同价同权、同等入市。这样，能盘活大量的集体建设用地。
在城市用地越来紧张的情况下，如何不占用农用地，又能满足用地需求？集体经营性建设用地入市提供了很好的解决方案。
工商企业其实可以换种思路，不要总打农村耕地的主意，通过农用地转为建设用地来进行开发，可以去利用农村为数不少的经营性建设用地。
四、未利用地开发
未利用土地指农用地、集体建设用地之外，还未利用，需要经过治理才能使用的土地。
主要包括：沙地、盐碱地、荒草地等。未利用地按照权属，也分为国有未利用地，集体未利用地。集体未利用地主要是“四荒地”，荒山、荒沟、荒丘、荒滩。要取得使用权，需要与集体签订协议。
土地管理法中规定：开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
也就是说，国有未利用地，如果开发用于农业生产，经县政府批准，可以长期使用。这也是保护开发土地者的合法权益，提高开垦未利用地的积极性。
工商企业也可以对未利用地进行开垦开发，既帮助国家增加了可用土地，也能低成本获得农业生产经营用地。
总之，农村土地是宝藏，是价值洼地，关键看你怎么用好。
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