中国房地产的黄金年代，高杠杆高周转是规模房企追崇的“显学”。与之相对，开发周期漫长的“旧改”彼时并不算太过性感的生意。
起家于旧改的佳兆业却笃信时间的价值。在亚洲金融危机后的深圳破茧而出后，佳兆业深耕旧改赛道21年，迄今坐拥粤港澳大湾区167个旧改项目，货值超2.6万亿元，惊人“储量”堪比头部房企的土储规模。
这是佳兆业在“后地产时代”打出的明牌。
当开发商逐渐放下“唯规模论”的执念、更重视稳健业绩的增长，特别是房企通过招拍挂在大中城市获取优质地块日趋困难，旧改的价值已被重新审视：它不仅是获取土地的重要渠道，还意味着未来的高利润空间。
作为公认的“旧改之王”，佳兆业涉及了几乎所有类型的城市更新项目，包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等，并在此基础上进化为多元能力的城市更新开发商。当别的房企囿于政策、土储、规模被迫开始探索城市更新时，才蓦然发现，想要再积攒如佳兆业这样的旧改家底，已经是不可能完成的任务。
佳兆业的旧改“大粮仓”又主要位于粤港澳大湾区的高价值区域，特别是寸土寸金的深圳、广州，所蕴含的价值更是不可估量。
这也使佳兆业成为港股最被低估的“内房”蓝筹。上市11年，佳兆业迎来了价值重估的关键节点。
“旧改”红利
在中国房地产市场的早期，佳兆业通过改造烂尾别墅、烂尾楼，找到了自己早期独特的发展路径。
改造烂尾项目需要眼光更需要耐心，这在房地产的狂飙年代略显另类。佳兆业在北京收购后改造的佳兆业广场，经过了长达十年的打磨，某种程度上正体现了时光对价值的积累。
佳兆业“扫货”拿下诸多烂尾楼以及旧城改造项目，积累了殷厚家底的同时，也积累了对城市生活改造的丰富经验，这让佳兆业自然而然过渡到城市更新运营商。
佳兆业是少数跑通多元化产业的房企，这得益于其在做城市更新的过程中，对商业、文旅、医疗等城市居民服务的有机整合。这也成为了佳兆业的护城河：当大多数房企从粗放的住宅开发回过神后介入城市更新时，发现自己缺乏的正是佳兆业所拥有的城市生活运营功底。
今年9月，佳兆业获评为“城市更新领先品牌TOP1”，正是对其20年深耕城市更新的认可和褒奖。
这种超然的实力，帮助佳兆业在旧改上实现了滚雪球效应。截至今年中报，佳兆业储备的旧改项目占地面积达4234万平方米，其中99%都位于大湾区。
仅在深圳市场，佳兆业就拥有112个旧改项目，土地面积达1155万平方米。要判断这些数字的“含金量”，只需一道简单的算术题：深圳旧改的成本每平方米约1.4万元，开发后的售价却超过5万元。
最近几年，佳兆业的旧改项目逐渐转化成销售业绩。今年在疫情影响下，佳兆业销售额依然保持上台阶的节奏，前11个月已达到900亿元，预计将如期完成千亿目标。
成长性可期
拆解佳兆业的业绩，可以发现：最近三年，佳兆业的各项业绩指标持续向好。
佳兆业在上市几年后曾一度经历低谷，但在2016年之后开始走出低谷。从2017年到2019年，佳兆业的营收从327.79亿元增长到480.22亿元，归母净利从32.85亿元增长到45.94亿元。
2020年，房地产行业受到调控和疫情的双重冲击，佳兆业依然稳健成长：上半年营收222.97亿，同比增长10.9%，核心净利润则保持25.7%的高增速。
从毛利率更能看出，佳兆业享有超出业内平均水平的盈利能力。2018年和2019年，佳兆业的毛利率保持在29%，今年上半年，毛利率已经进一步上升至33.8%，稳居行业头部梯队。
受房地产行业调控限价因素的红利，这两年多数房企的毛利率明显下滑。佳兆业是为数不多毛利率逆势上升的房企之一。
这无疑得益于大湾区旧改红利的释放。评级机构穆迪的统计数据显示，过去三年，佳兆业的平均土地成本是平均售价的25%-35%，低于同业水平。仅从今年上半年看，佳兆业80%的收入来自于大湾区，30%的销售收入来自于旧改项目。
去杠杆大趋势下，经过连续三年降负债和加快销售回款，佳兆业的财务指标也在持续优化。截至今年二季末，佳兆业净负债率从去年末的144%进一步下降至130%；在手现金320.6亿，相比上年末增长超过三成。
得益于良好的现金流管理和持续降负债举措，今年上半年，佳兆业上榜内房股“财务稳健性TOP10”。
规模、业绩的齐头并进以及去杠杆的明显成效，让佳兆业在资本市场获得了越来越多的认可。今年夏天，国际三大评级机构先后给佳兆业做出正面评级：穆迪重申佳兆业评级为“B1”，展望“稳定”；惠誉确认了佳兆业B级评级，展望“稳定”；标普同样给出佳兆业B级评级，展望“稳定”。
三大机构集体反应正面，表明了国际评级机构对于佳兆业未来一两年经营、销售持续看好的预期，成长性可期。
等待“戴维斯双击”
站在新周期起点，躺在大湾区旧改“金山”之上的佳兆业无疑是最具业绩弹性的房企之一。
高周转时代，开发商的销售规模是资本市场的价值度量尺。但进入去杠杆周期后，资本市场对房企越来越偏向要求更稳健的成长和更具确定性的业绩，近两年市场对物业股的持续热捧即是明确的信号。
随着旧改红利加速释放，佳兆业这两年的业绩持续高速成长，已经引起市场的注意。
更关键的是，佳兆业仍然处于被市场低估的底部阶段。最新的市盈率，佳兆业仅有4.8，处于中大型房企的偏中后部。这意味着，佳兆业的估值还有大幅提升的空间。
正值上市11周年之际，随着业绩加速释放，以及庞大规模旧改项目的价值重估，佳兆业的长远潜力正被重新审视。如果要在港股寻找一家能够在未来获得超额回报的房企，这家正渐入佳境的公司是否值得被期待？
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