可以把楼市分为3个阶段：
第一阶段：房地产行业蓬勃发展，全国房价普涨大涨的时代，也被很多人称为楼市的“黄金时代”。
第二阶段：楼市开始出现稳定期，全国整体房价呈现稳定，没有大涨大跌的情况出现，不过局部楼市开始出现分化。
第三阶段：楼市出现房产过剩，房产地产行业开始面临“供给过剩，需求不足”的困境，局部房价会进一步发生分化。
楼市发展的不同阶段，应该有不同的买房逻辑
这三个阶段分别代表了房地产行业的过去、现在、未来，并且不同的阶段，应该有不同的买房逻辑。
在楼市发展的第一阶段，基本上不需要什么买房逻辑，所谓的买房逻辑就是：闭着眼买房，不会亏！在全国房价大涨普涨的前提下，不管购买什么样的房子，基本上都可以实现财富增值，可以称得上是真正的造富时代。相信部分人至今还在后悔，为什么没有在房地产发展的第一阶段买一套房子。
在楼市发展的第二阶段，房价开始稳定下来，闭着眼买房的购房逻辑已经开始行不通。楼市第二阶段的购房逻辑是：选择真正的潜力城市，潜力城市的房子才有升值空间。
一般人们心目中的潜力城市就是那些经济比较发达的大城市，通常有3类，首先是4个直辖市，分别是北京、上海、天津、重庆，这4个城市算是绝对的中心城市；然后是各省的省会城市，省会城市基本上是每个省的经济中心，发展潜力也非常大；当然还有一类城市虽然不是省会城市也不是直辖市，但是经济也比较发达，算是区域性的中心城市，这类城市的发展潜力也不错。
而到了楼市发展的第三阶段，购房逻辑也发生很大的改变：买房不仅要看是否是潜力城市，在楼市进一步分化的情况下，只有真正的优质房产才有很大的升值潜力。
现在楼市的分化主要表现在城市之间的分化，但是未来随着人们对住房品质的要求越来越高，同时住房逐渐过剩的时候，楼市的分化可能会进一步发展，同一城市的不同区域会发生分化；同一区域的不同楼盘，同一楼盘的不同楼栋，同一楼通的不同楼层，同一楼层的不同户型都有可能会发生分化。未来人们对于住房的选择也会变得越来越挑剔，真正的优质房产可能会更加受到人们的喜爱，房价会进一步上涨；而那些质量稍微差一点的房子，可能会变得“无人问津”，慢慢进入“贬值通道”。
在新的买房逻辑下，3类房子将成为“新奢侈品”
对于购房者而言，未来楼市正在向第三阶段发展，过去的购房逻辑也将慢慢改变，不再适用于现在的楼市环境，新的楼市环境下，就应该有新的买房逻辑。
房产大佬孙宏斌曾说过：未来房地产行业还有很大发展潜力，特别是改善型中高端住宅。其实孙宏斌的这句话基本指明了未来楼市的发展方向，未来人们楼市的主要方向是改善型中高端住宅，这基本上和上文中提到的买房新逻辑不谋而合。在新的买房逻辑下，这3类房子将成为“新奢侈品”，内行人已经悄悄下手。
第一类：具有养老价值的房子。
从目前中国人口的发展趋势来看，近些年人口出生率在逐年降低，而老年人的比例在逐年升高。根据国家统计局发布的《中国发展报告2020中国人口老龄化的发展趋势和政策》，预计2025年65岁以上的人口为2.1亿，占总人口的15%左右，开始步入老龄化社会。并且随着时间的推移，65岁以上的老年人比例会逐渐升高，老龄化程度会越来越高。
从老年人口的发展趋势来看，未来养老行业将会是一个冉冉升起的行业。养老行业有非常大的发展潜力，因而具有养老价值的房子也将会有非常大的升值潜力。养老住房主要分为两类：第一类是开发商专门为老人设计的养老住房，目前关于养老住房的开发正处于探索阶段，很多开发商也已经开始尝试开发相关的楼盘；第二类是普通的商品房，但是房子的特性比较适合老年人居住，比如房子距离公园比较近，适合老年人出去散步；又比如房子周边的生活配套设施比较齐全，老年人不需要走远路；另外房子需要具备采光通风比较好、环境比较安静、主卧最好带卫生间、供暖设施比较完善等特点。
对于购房者而言，拥有养老价值的住房非常值得购买，从投资的角度来说，养老住房因为和养老行业关联比较密切，未来有非常大的升值潜力；从居住的角度来看，养老住房都是居住体验非常不错的房子，居住价值也非常高；从养老的角度来考虑，养老住房既可以给父母居住，自己未来年纪大了也可以居住。
第二：靠近地铁站的房子。
对于生活在城市中的人来说，交通是否便利非常重要，过去城市主要的交通工具是公交，而现在地铁已经逐渐取代公交，成为最重要的交通工具。因此如果在城市中买房的话，靠近地铁真的非常关键。
对于需要按时上下班的人来说，靠近地铁站就意味着上班路上能省很多时间，上午可以睡个懒觉，比如很多公司都是9点上班，如果距离地铁站比较远的话，可能不到7点就要起床，如果本身就住在地铁站附近的话，完全可以睡到8点。当然晚上下班之后也可以更快到家，多一些自由的时间，尤其对于那些加班的人来说，如果路上还需要耽误很长时间，会让身心更加疲惫。
如果家中有老人和小孩，距离地铁站比较近就显得更加关键。因为老人和小孩不适合远行，距离地铁站比较近的话，老人和小孩就不用担心出行的问题。
第三类：物业服务水平非常高的房子。
现在很多业主都对物业非常不满意，甚至还有业主要求取消物业。事实上，业主越是对现在的物业不满，就意味着人们对高水平物业服务的渴求，也说明现在高水平的物业服务确实比较少见。
随着时代的发展，人们对生活品质的要求会越来越高，自然对住房居住体验的要求也越来越高，而物业服务水平真的是决定居住体验非常重要的因素，可以说好的物业服务真的是居住体验的基础保障。
一方面是好物业比较稀少，另一方面是人们对居住体验的要求越来越高。这种情况下，好的物业服务的价值将会越来越高，拥有好的物业服务水平的房子也会变得越来越值钱。
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