律师梳理：二手房签订房屋买卖合同需要重点审查哪些条款？

日常生活中，二手房买卖合同大部分是来自中介公司或者网上的范本，合同签订后，产生的交易问题还是层次不穷，比如：一房二卖、房屋无法过户、定金退还、户口迁移、学区房等，最主要的原因还是在签订合同的时候书写不规范、约定不明确。作为律师，今天给大家说下签订房屋买卖合同需要重点审查哪些条款？

1、核对房产证所有人和卖方信息是否一致，防止卖方是无权处分。确认下房产证上是“单独所有”还是“共同所有”，共同所有时调查清楚共有权人是否同意出售房屋，防止因卖方侵犯共有权，买卖合同被确认无效。

2、查明房屋是否有银行贷款尚未还清、房屋抵押给银行或第三人、被法院查封等影响办理过户的情况，如果先交了房款无法过户，那即使你搬进去还是存在“一房二卖”的风险，而且我国房屋产权是以登记为准，即使你前面先买了房子并且搬了进去，但是后面有买方办理了登记，那房屋产权也是别人的，你只能去找原来的卖方追究违约责任。

3、确认房屋是否有存在租赁给他人或设立的有居住权，让房主承诺或者去房管局查询下，因为这两个权利如果在你买房之前有，你买房后也不能改变，是否对你房屋使用产生影响。

4、定金注意不要约定比较大额的，不然买方容易丧失主动权，而且法院支持的定金是总房款的20%，并且约定支付定金后一定期限内（比如30日）签订房屋买卖合同，注意定金交付要让对方出具收据，写上具体时间和收款人。

5、房产所有人如果是不能亲自到场签订合同，授权代理人并出具委托书的，最好是委托书经过公证，防止后期对方不认签字的委托书，产生纠纷。

6、税费一定要约定明确，除了主要税种，还有工本费、土地增值税、查档费、印花税，明确好是哪一方承担，万一遇到房产政策调整，造成交易成本增加，谁来承担。

7、明确房主是否有拖欠物业费、水电煤气费的情况，不轻易相信房主的一面之词。建议可以在交付房款时预留尾款，防止卖方有拖欠。也可以约定交付之前的费用由卖方承担，交付完毕后由买方承担。

8、明确下公共维修基金问题，约定由一方到相关单位办理更名手续，防止后续时间长了，无权享有公共维修基金。

9、一般房屋合同签订到房屋过户，需要1-3个月时间，对双方来说先过户还是先给钱，一般都是有风险的，建议可以把总房款打入银行的资金监管账户，保证双方交易安全。

10、付款方式非常重要，能有效管控双方履行合同，无法详细介绍，先推荐两种常见的方式：一次性支付房款的，采取款项打入银行的资金管理账户的方式；如果有银行贷款未还清，需要买方提卖方还款解贷，风险很大，建议咨询专业律师，做好相关约定。

11、卖方户口迁出问题一定要约定清楚，不然后面出现问题报警和起诉都不能很好的解决。特别是涉及“学区房”，户口迁入迁出都受到户籍政策的影响，公安机关不会强制户口迁出，如果起诉可能会被法院认为是行政管理范畴，不属于民事受理范围。建议合同约定户口迁出的时间和无法迁出的违约责任，这时候法院是受理的。

12、约定好违约责任和合同解除的情形，一般中介公司和合同模板这方面都约定的清晰，可以自己再根据实际情况增加。

13、房屋交付，双方约定好交付的具体物品，千万不要为了省事，约定房屋原样交付，这就很容易产生纠纷，建议把房屋所有物品列入清单，并且注意约定如果物品损坏的风险由卖方承担。

律师提醒：房屋买卖合同不要单纯的按照合同模板填写，我们要增加自己的风险防范意识，也可以找专业律师审查合同，前期成本的投入，可以防止后期可能出现的法律风险和自己合法权益的保护。