2017-05-12
■本报见习记者 迟腾
上海地标建筑“上海中心”继去年4月宣布部分试运营后，位于大楼第118层的“上海之巅”观光厅也在今年4月底正式向公众开放。集办公、酒店、会展、商业、观光等功能于一体的“上海中心”既是一座独立的建筑，又是一个复杂的垂直城市。世界第二高楼、中国第一高楼的日常运转、维护也成了人们关心的话题，记者日前进入“上海中心”一探究竟。
运行维护有一家“4S店”
建筑的生命始于规划、建设，但重在运行维护，无论从时间还是资金的角度看，运维的成本都远超规划建设。“盖楼就像造车，车造好要有人开，也要有人保养。摩天大楼的运维也需要一家 ‘4S店’。”上海建工安装集团董事长徐建东说，作为上海中心的“4S店”，集团旗下上安物业管理公司为大厦57万平方米的运行空间提供维护保养。
保养一座摩天大楼，要做哪些工作？如果说大楼的玻璃幕墙、墙壁吊顶、五金门锁是皮肤，那么水、电、风系统则像是大楼的神经脉络，“4S 店”的工作就是提供这两大部分的保养与维修，保持大楼正常运转。具体来说，地上118层的“上海中心”共分9个区，除了办公商业楼层，每个区有2个设备层，设备层里有空调机房、水井房、变电所、强电间、弱电间以及湿式报警阀室（消防用水系统），这些是大楼正常运转的关键节点。停水漏水、断电断网、温度高低的掌控，都在于这些设备。
记者参观了大楼二区的设备层，这里的暖通机房有30余台暖通设备，控制空调系统的风量水量温度变化，两间电信机房的服务器保证大楼网络畅通，水井房、强电间保证给排水与供电稳定。共计18个楼层的设备层，每天都有专业人员分类巡检。数量少但最为重要的变电所、冷冻机房和锅炉机房，每天24小时有固定值守人员。还有30余人提供应急报修服务，解决突发的维修问题。100余人的保修团队每天为大楼运行“保驾”。
摩天大楼需要高效保修
与普通建筑相比，超高层建筑的运维更复杂。上安物业管理公司上海中心项目负责人孙业说，一方面运维面积大，设备种类和数量多；另一方面，除了观光客，“上海中心”还要为工作生活在这儿的几万人打造人性化的超高层建筑生活方式。
为保证大楼皮肤与神经系统的健康，上安物业充分发挥物联网技术，开发使用一套“FM 集智运维管理系统”，对上海中心这些大型、分散的设备信息，设备运行进行远程、实时、可视化集中管理。
孙业说，在传统的机电物业管理中，巡检人员手持巡检单，到设备层抄录设备数据，工程师汇总后发现问题并解决。抄录数据是否准确以及巡检人员是否擅自离岗难以控制。在“上海中心”，每个设备巡检人员都手持一个智能终端，到达巡检点，智能终端与机电设备通过RFID芯片自动感应生成检测内容。巡检人员填好后，工程师在后台实时监测数据，做到故障事前预判。如果出现明显故障，巡检人员通过智能终端可立即报修，拍照或视频上传后，工单将自动进入信息化流转操作，维修人员在半小时内发现并解决问题。工作完成后，维修人员通过拍照或视频反馈维修信息，故障修复情况一目了然。
盖楼的更懂如何保养
上安物业管理公司董事长丁世文说，一般大楼盖好，建设方会提供两年质保期，运维中如果出现问题，需要物业方联系建设方维修，这其中会有至少2个小时的时间差。而这两年正是工程建成后运行的前期，机电负载量不断增加，也是建筑运行稳定性最差的阶段。此外，每座建筑都是独一无二的，虽然移交了图纸，但是物业方对于整个大楼真正了解还需要很长的磨合时间。像“上海中心”这样的摩天大楼，建筑墙体内管线排布更复杂，机电设备体量也更大，磨合期将成倍增长。
据孙业介绍，去年夏天，曾发生由于220千伏外网波动、电压不稳导致“上海中心”一半区域断电，基于对大楼神经系统的了解与应急预案的完备，维修人员在15分钟内查明原因，半小时恢复供电。反应如此之快得益于“盖楼的人也是修楼的人”。
上海建工是“上海中心”主要承建单位，在大楼建设期间，上安物业便参与管线的排布和机电设备的选型，变压器、冷冻机组、水泵、发电机等重要设备经过反复对比研究后为业主提供购买的决策分析，运维人员对大楼的外在皮肤和内在神经系统了然于胸。
提升到智慧运维高度
“与传统建筑相比，‘上海中心’ 是面向未来的建筑，环保、节能、绿色是追求的目标。”丁世文说，智能化的系统可以记录重要设备的“重大疾病”，提前做好报废预判；记录设备“从生到死”的信息，方便大楼运维的资产管理，将传统机电运维提升到建筑智慧运维的全新高度。这也为下一阶段拓展建筑设施设备功能性改造、绿色节能环保等奠定基础。
在智能运维方面，BIM系统对于大数据的集成应用也在不断提高。BIM是建筑信息模型（Building Information Modeling）或者建筑信息管理（Building Information Management）的简称，从建筑规划设计开始，便以建筑工程项目的各项相关信息数据作为基础，建立三维的建筑模型，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。上安物业目前正与上海建工集团相关技术部门共同研发，将BIM技术从建筑施工延伸至运维管理的解决方案，提供可视化、可查询的场景。目前“上海中心”冷冻机组的传感器已纳入BIM系统，温度超过20摄氏度就会自动报警，运维人员可以在系统上直接看到故障点情况，做出维修方案的决策。
BIM的应用也会帮助上海中心更好实现能源管控，以电力为例，BIM系统会记录其不同时段不同区域的电力使用量，按照能耗使用的峰谷值，对电力系统进行调整，帮助大楼实现节能环保。
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