有效需求和名义需求

    (1)有效需求。有效需求是指一定的商品价格水平和消费者收人水平下，消费者愿愈并且具有支付能力的所能购买的商品数，也可以称作为市场的现实需求。有效需求具有两个特征:一是消费者具有购买愿望，二是消费者具有支付能力。两个特征缺一不可，否则就不能成为有效需求。同时由于商品的价格和消费者收人经常处于变动之中，因此有效需求又具有很大的伸缩性和变动性，当商品价格过高时，就会使得有效需求不足。以当前的房地产市场为例，房地产市场空置率居高不下，这与市场上的房地产价格过高(房价与消费者家庭年收人之比高达20:1-30:1,
而发达国家只有5:1)，消费者的支付能力无法负担而导致市场的有效需求不足是密不可分的。由此我们也可以得出一个结论:有效需求是真实的需求，也是房地产企业进行投资决策的出发点。
        (3)名义需求。名义需求是消费者愿意购买的商品数。名义需求是一种并不要求具备支付能力的需求，仅仅是一种愿望。这种需求无法或很难转换为有效需求，除非影响消费者需求的某些因素发生质的变化。例如，某市要在2008年达到人均住房20平方米以上，而目前人均住房只有巧平方米，两者之间的差为5平方米。该市人口为800万，那么可以认为该市从目前到2008
年住房需求量为4001〕万平方米，这就是名义需求。名义需求对房地产市场营销活动并不具有直接的意义，只是在对房地产市场进行宏观分析时，可以作为房地产企业进行投资决策和制定营销战略时的参考依据。