2009商铺投资九绝招

2008年12月31日 13时23分00秒  来源：都市时报

   

 

 

 

    商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报，高回报又往往伴随着高风险。要在商铺中获取较好的收益，一般都从选铺开始，但随着商业地产发展的成熟，从选铺开始已不能够很好的规避风险，获取最大的利润。投资与风险是一对孪生兄弟，要最大化规避风险才能赢利，对于一般投资者来说，投资的安全性非常重要。以下是我们总结的“2009商铺投资九大绝招”，以供读者参考。
　　

    1 把握市场脉搏把握商机

    面对市场，我们的关注点不能仅仅只落脚在项目本身上，还需要对市场以及房地产市场本身进行关注，如其说投资商铺不如说投资行业，依着行业去选择相对应的商铺风险会大大降低；摸清城市的发展规划，规划因素是影响商铺地段价值的重要因素，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。

    【案例】

    面对昆明新城建设和旧城改造、昆明CBD开发、轻轨的规划，对商业而言，都蕴藏着巨大的商机，原有的商圈格局和商业性质将被打破。这样一来，现有中心区一部分商业面临着拆迁，不适合投资，一些后期建的有独立产权的商铺则面临两种情况：一是升值，一是新的商业起来之后竞争加剧。再说说城中村改造，如此多的改造，昆明将在一定时期内集中诞生大量的城市综合体，集中供应大量的商业面积，这其中有商机，也存在较大投资风险。对新城而言，目前的供应的量不多，将来的供应不会特别集中，有个市场消化的过程，尽管目前的人流较少，但前景较好。

    2 定位与商业层级要契合

    商业都是有层级的，社区型商业、区域型商业和城市型商业之间的投资存在很大的差异，考虑的因素也不一样，这就需要用你的投资目标与商业的层级相契合。商圈里的商铺最重客流量，主题商铺最重声誉与前途，社区商铺最重大门面小进深，专业市场的商铺最重业态、位置与经营管理模式。

    【案例】

    如果你想投资社区商业、区域型商业，可以考虑南市区、北市区、昆洛板块；如果你想投资专业市场，可以考虑有产业背景的专业市场或二环内面临拆迁命运的行业；如果你想投资城市型商业可以考虑CBD或呈贡新城。但对老商业区，则需慎重，昆明一环内面积虽小，商圈却十分密集，每个商圈之间的间距并不大，却各具特色且相对独立。小西门龟背立交的修建将会对这个传统商圈发生分化，整个商业重心慢慢向西北转移到潘家湾，电子商业将会迁出或向南转移，东风西路东侧商业以人民西路为界，分别向北、向南迁移、融合。由于三市街商圈会向北扩展，其北区将会形成新的商业集中区，又由于周边潘家湾、西坝等城中村的改造，将进一步促进商圈的分化与融合。

    3 细察商铺周边购买力

    常言道“规划改变通途”、“规划催生商机”，因此，商业地产开发总要“跟着市政导向走”，这样才既有利于城市的协调发展，又能最大限度地提高商业整体效益。明确了这个方向，就需要考察商铺周边或商铺所针对的消费群体的购买力。对规划和购买力的考察主要是了解市场的需求及其需求的方向，进而确定投资的规模。

    【案例】

    从规划上看新南亚·春城财富中心可谓天时地利，尽管目前尚缺人和，但前景不容小视；从需求上看光辉城市可谓天时地利人和，但商业的规划太不尽人意，结合业态和规模上看，新南亚·春城财富中心适合中高端业态的经营，大小商铺都有利可图，光辉城市的业态和商业区的规划存在较大的局限；从区域上看，滇池旅游度假区的商业存在严重的不足，但是否适合建设大批商业呢，不尽然，因为该区域内客户的特殊性，并不适合一般商业的运作和投资。

    4 投资要把握好“流行要诀”

    不同商业形态在业态的适应性上存在较大差别，所以其商铺也存在较大的位置与尺度的差异。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行要诀，在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。铺子还要选低不选高，顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其他楼层创造更高的营利。

    【案例】

    人民路上的商业还是比较集中的，但有些路段，一面商业很好，另一面就不行了。人民路的城市功能除了交通外，在商业上则是一个分水岭，“岭”南与“岭”北的商业存在较大差异，且南北的呼应不够，这就导致了两边的商业存在较大的差异，不管是商业业态还是消费者，整条大道阶段性的商业特征和节点性商业聚集很明显，两者则都是受周边商业的影响。再看大观商业城，明显的“金角，银边，草肚皮”，一楼和入口处挤死人，二楼则冷冷清清。从立体上看，往下铺位适合投资面积较小的铺，往上则需要投资面积较大的，且越往上越需谨慎。

    5 巧选大树傍大款

    “傍大款”就是把店铺投资在有著名连锁店或强势品牌店进驻的商业附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，借助它们的品牌效应不愁收益或出手。这些“大树”还包括医院、学校、写字楼、大型居住区、厂区等等。

    【案例】

    家乐福、沃尔玛无疑成为很多投资者或商家的遮荫大树，背靠大树好乘凉嘛。从中心区的家乐福、百佳等大型商场来看，他们周边聚集了大批商家，他们共同借助原有的商业氛围形成了一个商圈，南屏时代、昆明老街、顺城应运而生，王府井进驻顺城，无疑会带来一批追随者。不过，也有例外，如大观商业城，沃尔玛并没有给所有的商业带来利好，这是因为二楼的服装商业其定位与沃尔玛并没有形成必要的需求联系，因为去沃尔玛消费的人不一定存在对服装有较大的需求，且在人流动线上也不利于二楼商业的运营。“傍大款”要选择适合自己的，“喜欢”自己的，不是所有的大树下都适合乘凉。

    6 三角布阵一举多赢

    对商圈、街区、专业市场里的商铺进行投资时，最好不要集中在一个地方，可进行三角布阵，这和经营的三角布阵是相一致的，这既符合经营的需要，也符合投资几率，不过要注意位置的选择。注意三个点都必须在交通动线的必经之地上。

    【案例】

    无论在一个商圈、一个街区、社区内，还是在一个专业市场内，都可进行三角布阵，比如在三市街商圈，可以在东、西、北三个方位各投资一个商铺；如在上东大街可在酒吧坊的环城东路、东风东路、人民东路三个方向上布置；如在新亚洲可在星天地商业广场北、南、中三个出入口处布置；如在大商会北、西、东三个方位布置，一般三角的重心为该商业区的核心区域所在，这样能保证三个点都能受益，且价格又相对较低。

    7 顺势与选铺均需规避风险

    投资者购买商铺的主要目的是为了炒铺或转租，自用者只占少数，但不管是投资自用还是为了炒作出租，商铺投资者都必须小心回避风险。经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，但这个时期未必是投资商铺的合适时机，因为商铺选址的空间小，且成本相对较高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未形成或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。

    【案例】

    交通成就了商业，商业也改变着交通。螺蛳湾商圈之于环城南路和滇池路，青年路商圈之于青年路，三市街商圈之于三市街，小西门商圈之于东风西路与人民西路，电子产品之于一二一大街，都说明了这一点。综合起来看，小西门龟背立交的建设并没有给小西门商圈带来利好，却将改变昆明一环内商业格局，加速了其商圈的分化、融合与重组，它对周边商业的影响不尽相同，不同业态的影响差异较大，不同时期内的影响也有所不同。尽管小西门龟背立交没有使人流量锐减，但却使消费需求大大减少。目前各大商圈、二环沿线以及二环内的几条主要商业街，都面临着不同程度的改造，不能盲目的跟风，新铺价格太高、老铺风险太大，在变数太大或太过于频繁的区域不太适合商铺的投资。

    【案例】

    一般情况下，人均商业面积比达到0.9-1就饱和了，0.5以下则存在较大的市场空间。投资一间商铺要对商业的饱和度有充分的估计，比如新亚洲·体育城，总面积是多少，总人口是多少，如果社区内的商业人均商业面积大于1就说明投资的风险会增大。以百万平方米的项目为例，5-10万平方米的商业面积正好能够由项目内部的消费力支持，如通过合理规划吸引社区外部客流，则投资潜力更好；若规划面积超出这一范围，则需要依靠其对外形成辐射商圈补足客流，这时投资人应当通过判断区域人口结构、消费水平等综合评判这一商铺的价值。无论什么情况下，投资商铺尽量求好不求贵，且不能只顾眼前，要考察商铺的成长性，成长性越高，投资的价值就相对越大。