房产登记
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一、房地产产权登记要注意哪些事项
1、什么叫房地产登记
房地产登记,是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
2、房地产登记主要记载哪些内容
房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记,包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。
3、房地产登记发证工作由哪个部门负责,如何受理
房地产主管部门是房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责,登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。
4、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记
有下列情形之一的,登记机关可作出暂缓登记的决定:(一)产权纠纷尚未解决的;(二)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的;(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的;(四)需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的);(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。
二、产权登记的性质
长期以来,在审判实践中存在一种认识,认为只要没有办理房屋产权过户登记,即使签定了房屋买卖合同,甚至付清了房款交付了房屋,该房屋买卖合同仍然无效或效力未定。这种认识既不符合法律所倡导的诚实信用精神,也违背了《合同法》的规定。如前所述,房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件,合同就为有效合同,至于办理房屋产权过户登记手续的问题,是履行该房屋买卖合同的内容。
我国《合同法》第60条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。我国法律规定,动产以交付转移所有权,不动产以办理产权过户登记转移所有权,因此,在房屋买卖过程中,办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题,并不涉及合同效力的问题。并且,如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力,在逻辑是也是矛盾的,因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同,而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。
房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以,合同的有效成立只是当事人履行的前提条件,只有认真全面履行了合同,当事人的权利才能实现。作为房屋买卖合同的标的物(房屋),其履行的标志目前是以国务院1988年发布的《城市私房管理条例》。也就是说房屋所有权的转移应以是否办理产权过户手续为必要条件。关于办理产权过户手续问题。办理产权过户手续,实际上是行政管理行为而非民事行为。
房屋买卖过户登记对国家来讲体现着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理,对当事人来讲则又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。一般来说,既然有房屋买卖书面协议,就必然办理房屋过户手续。但实践表明,由于种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。
为此最高人民法院曾颁布过至少三个司法解释,以处理由此而产生的纠纷。第一、1984年8月30 日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(第56条)。第二、1988 年4月2 日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(第85条)。第三、1990年2月17 日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》。
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