园区4.0——产业园区未来的发展方向

一、园区4.0是什么？

改革开放以来，产业园区伴随着世界产业转移与中国高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，便如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。产业园区的过快发展已经埋下了深深的隐患与危机，即产业园区过剩、商业模式过时、角色转变过慢，“重开发轻运营”的模式难以为继。

产业园区是承载不同产业发展的载体，而非一种地产产品。因此，产业园区的开发建设只是开始，更重要的在于园区运营与产业服务。从“搭框架”到“精装修”，产业园区的运营也从“1.0”到“4.0”，正在不断的颠覆传统的思维模式。具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的第四代产业园区（园区4.0）是面向未来的发展方向。

 

二、园区4.0产生的四大背景

1、互联网经济风生水起，“互联网＋”成为产业园区发展的助推器

我国互联网新贵崛起，大量创投资本涌入中国TMT（科技、媒体、信息）领域，互联网经济正在成为经济增长的“新引擎”、经济转型升级的“新支点”，同时互联网经济也成为了企业发展的“新动力”、扩大消费需求的“新渠道”。在互联网技术蓬勃发展的背景下，“互联网+”通过聚焦资源、让利市场、加强资产流动性，逐步成为中国产业园区升级发展的新动力。

2、现有产业园区模式单一，亟需创新模式推进产业园区转型升级

随着我国经济发展常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级、及大众创业、万众创新的新形势下，产业园区的开发运营模式依然过于依赖土地红利，缺乏产业经营能力，存在“重开发轻运营”问题。新的经济形势下，亟需园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。

3、产业园区呼唤以人为本，产城融合成为产业园区未来发展趋势

传统产业园区的发展“重产业发展轻人居打造”、“重工业制造轻服务塑造”、“重土地开发轻氛围营造”，导致产业园区人居环境缺失、商业服务业发展落后、创业氛围显著不足，人本主义严重缺乏。“产城融合”是产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

4、创新型经济快速发展，集聚创新元素是产业园区发展的新动力

2015年6月国务院出台《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，点燃创新经济的发展。创新是经济增长“发动机”和“加速器”，产业园区要不断在模式、思维、技术和环境上加强创新，促进园区资源的有效配置和产业结构不断优化。集聚创新元素以强化园区持续发展内生动力，使园区真正成为经济转型的引擎。

 

三、园区4.0的演进路径

从园区运营视角看园区4.0

从园区驱动力视角看园区4.0

从园区配套视角看园区4.0

四、园区4.0的三大特征

五、园区4.0的三大开发思维

园区4.0开发的产业思维

园区4.0开发的金融思维

园区4.0开发的互联网思维

六、园区4.0的实践案例链接

新加坡One_North科技城——居住在园区、工作在社区

新加坡One North是新加坡政府启动的“21世纪科技企业家计划”的重点项目之一。2000年，新加坡提出了集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，大力发展知识密集型产业，One North由此开始兴建。One North突破了传统园区的建设框架，综合考虑工作、学习、生活、消费等各方面需求，体现现代化科技城所独有的高科技、绿色、环保特点，打造生态化的社区空间。

1、发展历程

2、功能规划

按照“一栋建筑就是一个创新社区”的理念，注重为人与人之间的交流创造机会和空间，增进互动。园区既有研发区，也有公共服务、教育、公寓、商业等其他配套设施，真正成为工作生活融为一体的综合社区。

• 以公园为中心，三大产业组团分散布局，居住、商业、生态组团串联融合产业组团进行布局；

• 娱乐与教育起到各组团的连接作用；

• 一栋建筑就是一个创新社区。

3、开发模式

“产城融合”理念下的产业地产开发模式