韭菜在哪里，资本就盯上哪里。
“坚决遏制房价上涨”的喊话过去半个月了，社会对“房价的焦虑”悄然转化为对“房租的焦虑”，从“买不起”到“租不起”，触动着大家的神经。
租金焦虑，最近在北京蔓延。
一
先看2018的经济图画。
最近，全球资产普跌，我币马上奔7，我证指数奔向2638点以来的最低。在国新办吹风会上，发改委某司长介绍：当前中国的经济可以用“形稳”、“质优”、“势好”三个关键词来概括。说得非常好，我们截取其中几组数据来观察观察。
13日，财政部发布今年1—7月数据，形势喜人，如下：
国内增值税同比增长14.9%。
国内消费税同比增长16.2%。
企业所得税同比增长13.4%。
个人所得税同比增长20.6%。
14日，统计局发布今年逐月社会零售数据，直接看图：
如果趋势下降图还不明显的话，直接告诉你吧，社零增速是“江、湖”以来的最低。另外，上半年，全国居民人均可支配收入14063元，同比增8.7%，扣除物价实际增6.6%，也是本世纪以来的最低。
再看房价。
15日，统计局公布70个城市房价数据——70个城市中，新建商品住宅售价环比上涨65个，只有3个下调（上海、南京、泉州），这是70个城市房价上涨数量比列的最高记录。二手房中，售价环比下调的70个城市中只有4个（天津、上海、南京、厦门）。
同比情况就吓人了：（1）一、二、三线新建商品房价格分别上涨0.2%、7.3%、6.7%。（2）二手房价格，一、二、三分别上涨0.5%、5.5%、5.1%。70个城市的涨幅呈现扩大趋势，二三线更明显。
统计局还有数据：1-7月份，全国房地产开发投资同比增10.2%，其中，住宅占比为70.5%。开发商拿地也在提速，1-7月份，房企土地购置面积同比增长11.3%、土地成交价款增长21.9%。成为上半年经济的稳定器。这个成绩还是在今年前7个月全国260多次地产调控（“因城施策”）下取得的。
记得吗？15天之前，“坚决遏制房价上涨”刚刚被定下来。
其实，7月份已经干了多少呢？央行在8月13日公布的数据是：7月人民币贷款增加1.45万亿元，同比多增6278亿元，住户部门贷款增加6344亿元。住户部门拿贷款干啥？投P2P？
最近听一些各地朋友说银行给他们送贷款，利息低的吓人。前几天，上海两大银行放贷利率打九折的消息，震动市场，这事大家都知道。
市场上已经有大量流动性堆积，总要往池子去。潘石屹说，“人民银行放这么多水，难道往大葱上去？”
二
资本过处，一片焦土。例如，共享单车和P2P，如今一地鸡毛。
最近，租金上涨的事值得我们关注，这个市场黑洞很大。重要的有3点：（1）房地产政策趋于严控，棚改、去库存进入尾声，但是，住房租赁市场获得政策大力支持，资本跟着政策走。（2）城市发展两极分化，人往核心龙头城区走，资本跟着人走。（3）资金利率极低，数量“合理充裕”，资本跟着套路走。
于是，（1）+（2）+（3），就是“北京+租房+涨价”。
笔者曾经租过链家的自如，自如好在标准化装修，拎包入住，有一些增值服务，但关键是：抬高了租金，定期必涨价，而且有定价权。
考虑到融资成本、空置率、运维费、资本收益率的压力，价格终将传导到租客身上。企业不计数量和成本地拿房源、抢份额，最后就是垄断，垄断的后果就像滴滴一家那样，体验下降，收费不降，留下出行难和出行贵的顽疾，反正让政府去解决吧。
融了几千万美金的新派公寓王戈宏说：“我准备在全中国的10个城市直接跟对手抢楼，不惜一切代价！XX公寓3块我就4块，贵我也做，我不需要挣钱。”
资本让人狂。
租赁市场在加速融资。自如在今年1月A轮融资40亿，估值200亿；蛋壳在B轮融资1亿美金；之前魔方公寓B、C融资合4.4亿美金。另外还有万科驿、YOU+国际青年公寓、相寓等等。有数据统计，2012年至今，就股权融资而言，这些品牌已经融资130亿人民币以上。
真是手握重金。那么，拿下北京房源，需要多少钱？我们做一个不太严谨的估计。
按照的数据，目前，北京住宅租金93.88 元/月/㎡，公寓115.80 元/月/㎡ ，平均每套每月8492元。链家数据显示北京租赁房屋数量约有150万套。按这几个数据不严格计算的话，拿下北京150万套需要1500亿/年就可以。对于融资来说，太easy了。
什么意思呢？资本可以轻松吃下北京租房市场。接下来呢？链家还说了，到2030年，全国租金市场规模要收4万亿。
资本逻辑下，规模为王。
三
社会发展的很快，人最大痛苦之一就是曾经“买得起”，如果突然降级到“租不起”，就可以去掉“之一”了。
先看政策，大哥2015年开始拍板搞“发展住房租赁市场”“住房租赁市场立法”；去年此时，九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度。包括：企业债、公司债、REITS、开发性金融、银行信贷、资产证券化、股权等。BIG 19时候，提出搞“租购并举制度”。
资金规模将是上万亿。
对于房价，国家不能涨、地方不敢涨、韭菜不愿涨。上涨的理由不充分，也没有更多可以收割的了，那就让租金涨吧！
韭菜在哪里，资本就在哪里。
从传统的供求分析来看。首先，北京房子供给是严格控制的，出租房源增量也是有限的，加之北京严查群租、查隔断、查地下室、拆棚户区，资本势必对存量房源进行哄抢抬价，不需要计较成本，因为投资就是“抢占赛道”。
再看，劝退非中高端人口后，北京的租客需求应该少了，但是中高产人口有“梦”，有中高收入，在沦为“无产”之前还是可以收割“梦”的。
可怕的是，房价将焦虑不起，房租焦虑却值得拥有。在第一部分给的官方数据，揭示了（1）可支配收入增速下降，（2）消费下降，（3）个税上升。刨去这些，仅剩的就是房租钱。
希望官方数据是假的。
但资本，什么事都干得出来。
四
扯淡一下租售比。
按照中国房地产报的数据，北京、上海、深圳的租金回报率分别是：北京1:625，上海1:607，深圳1:732。超不多要50-60年才能收回成本。
租售比，指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。数据显示，几个国际大都市，纽约中心区租售比为1:239.6，伦敦租售比为1:224，巴黎为1:298.6，东京为1:255.8。
假设北上深的房价保持住，不涨（政策压制）不跌（关乎国运），对标国际都市，北上深的租金应该翻一番。按照前面中房协的数据8492元均价，月租金可以到达17000人民币的国际水平。
但是，我们北大、清华的精英，他们毕业收入如何呢？按照某市场机构统计——
嚓，月薪还逐年下降了。这届精英真行。
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