虽然维修资金是业主自己的,但要把自己的钱领回来用,不是那么容易。据了解,按照规定,物业专项维修基金的维修对象属于共用部位、共用设施设备,并非人为破坏且已过保修期,维修费用使用物业专项维修资金部分,按规定分摊,维修方案需通过“双三分之二”业主同意。而“双三分之二”业主同意难通过,则是造成维修资金使用率较低的原因之一。
■新快报记者 谢蔓
“双三分之二”实际操作难
按照规定,正常使用维修资金,物管或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议及维修方案。维修方案应在物业管理范围内向维修资金列支范围内的业主公示不少于连续7日,经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签名同意后再次以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。
但实际操作中,征求“双三分之二”业主同意存在一定难度。如在天河北路的都市华庭小区曾经出现过由于大厦电梯经常出现故障,需要用维修资金更换电梯重要零配件。但历时4个月仅获30%的业主签名。位于沿江中路的天字广场因为签名同意启用维修资金的业主不足三分之二,最终业主只能自己凑钱更换了事。
而征集签名难,也使得部分物业服务企业容易出现畏难情绪,不愿征集业主签名。番禺一大型小区的物管人员告诉记者:“如果单是低层建筑的顶楼房屋漏水要收集三分之二业主同意还比较容易,毕竟户数比较少。但是如果是一些小区公共部位的维修想要征求全体业主的三分之二,并且房屋面积也得超过三分之二同意则是非常难的。对于小区的公共设施的围护,有热心的业主,也有觉得事不关己的业主,还有因各种情况征求不了意见的业主。”
使用难问题将越来越突出
根据去年底媒体所做的一项网络调查,69%的受访者有房产“养老金”,18%的受访者说“没有”,仅28%的受访者“见过”物业维修资金卡或账户。对于物业维修资金频频派不上用场,主要责任在谁?60%的受访者选择了“房管部门”,32%受访者认为是物业管理公司,还有8%受访者认为是托管银行作祟。不过在线下调查中,还有不少人认为自己也有责任,从未想过动用这笔钱。
最新数据显示,截至去年底,广州物业专项维修资金的使用率仅为1.1%。而市维修资金管理中心相关负责人曾表示,不能简单地以使用量的多少来衡量维修资金的使用效果。不过,随着时间的推移,物业专项维修资金的使用频率将越来越高则是不容回避的事实。
按规定,维修资金只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才使用。共用部位、共用设施设备的保修期一般为2—5年,在保修期内发生的维修由开发建设单位负责组织实施。而房屋结构维修期一般在使用8年之后,电梯和管线的维修期一般在使用5年之后。因为目前大部分商品住宅较新,尚处保修期内,或未进入维修高峰期,使用维修资金的需求少,相对于维修资金总量来说,维修资金使用率也就较低。不过,随着房屋楼龄的不断增长和房屋逐步老化,维修资金的使用率将会逐年提高。
声音
●广州市人大代表林泰松
征集“双三分之二”业主签名有三难:一是小区人多。像番禺的一些小区,住了上万人,要征集三分之二的业主签名,跑个一年估计都跑不下来”。二是业主身份复杂。有些买房是自住,有些是投资出租的,有些买卖了好几手,怎么找业主?三是利益多元。路坏了,住在附近的业主肯定急,不走这条路的业主肯定不急,甚至觉得,修这个路为什么要动用我的钱?很难协调各自的利益需求。“双三分之二”的可执行性差、操作难,成了使用维修资金最大的“拦路虎”。
●方圆地产首席市场分析师邓浩志
广州物业维修资金使用情况并不理想,申请手续非常繁复,使用的案例也非常有限,许多到期需要维修的物业都因为无法启动物业维修基金而无法维修。建议未来有关部门简化申请手续,以提高资金使用率。
●番禺某小区业主
物业维修资金既然归业主所有,为何非要交给政府、银行管?还是自己拿着踏实。
知识库
A
五种情况 可申请紧急使用维修资金
今年5月份广州市维修资金管理中心公布了更新后的“住宅专项维修资金使用备案”办事指南和申请表格。今后在物业出现五种危及人身和财产安全,或者严重影响正常使用的情形的,组织实施单位可申请紧急使用物业专项维修资金。这五种情况分别为:
1.共用部位、共用设施设备出现重大隐患,建设、消防、安监、质监等部门要求紧急限期整改的;
2.电梯发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全事件的,或电梯存在安全隐患经电梯检验检测机构或原电梯制造单位进行安全技术评价为危及乘客人身安全的,或被安全监察部门认定存在故障隐患发出监察指令要求停梯整改的;
4.屋顶、外墙面发生渗漏或有大面积脱落危险,严重影响业主(使用人)房屋正常使用和威胁行人安全的;
5.其他由业主大会表决通过确认的紧急情形。
B
如何使用物业专项维修资金?
当物业共用部位、共用设施设备保修期满后,需要维修和更新、改造时,可申请使用物业专项维修资金,应由组织实施单位(物业服务企业、业主委员会或相关业主)提出使用方案,经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,向物业专项维修资金管理部门申请列支,并具体实施使用方案。
三分之二业主同意如何界定?
比如小区的楼顶漏水,申请前征求的住户就是漏水点垂直往下范围内的住户。7层高的楼房的话,就是7户业主,只需征求5户以上。 又如电梯维修申请时,只需征求故障电梯使用住户的意见,但某住户的门口监控坏了,就要征求全体业主了,因为监控设施是一个整体系统。
广州物业专项维修资金收费标准
广州2012年起,实施了维修资金预交存制度。收费标准是,电梯楼105元/m2,楼梯楼76元/m2。
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