目前国内市场已形成以服务商、地产商、保险企业、资本方为主体的开发模式，各主体多依托核心主业试水CCRC养老社区，关注运营和资产布局。
养老项目的市场开发主体
产权模式分析
1、产权模式
顾名思义，产权模式是指通过分割销售项目的产权来销售养老住宅，并且每月或每年收取一定的服务费或物业费等的盈利模式。该模式与传统的出售产权房方式基本一致，多数这种项目的本质是借养老地产之名进行房地产开发的行为。早期的CCRC养老社区项目一般采取这种方式，目前市场上已经较少出现这种类盈利模式。
但是，产权模式的前提条件是产权可以分割销售，适用性有限。同时，产权分割销售之后，开发商对业主和入住者资格把控能力降低，难以保证项目的入住者全部为老人或者以老人为主，因此项目后期容易沦为地产项目。
以上海天地健康城为例，项目位于上海市青浦朱家角地区，土地性质为商业用地，使用年限为40年。在10.7万㎡占地面积上，项目开发了15万㎡的建筑，规划了1138套养老居住产品（针对活跃老人的独立生活公寓868套，针对半自理老人的服务式公寓270套，德颐护理院设有护理床位300张）。对于868套针对活跃老人的独立生活公寓，项目采取了产权销售模式，2014年开盘均价约为1.3万元/㎡，2018年9月均价为2.6万元/㎡，每套公寓一年的服务费用约为6.5万元。
《共有产权养老服务设施试点方案》
（京民福〔2016〕73号）
为落实《北京市人民政府办公厅关于尽快落实“医养结合”试点项目有关政策的通知》〔京政办函（2013）37号〕精神，加快本市养老服务业发展，引导和促进社会资本参与养老服务事业，根据《北京市人民政府关于研究本市“医养结合”养老服务模式试点有关工作的会议纪要》（2014年第165号）要求，支持乐成老年事业投资有限公司利用双桥养老设施建设用地，探索研究“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”的养老公寓服务模式，制定本试点方案。
一、试点项目基本情况
试点项目为北京市朝阳区双桥恭和苑养老服务设施项目，位于朝阳区双桥西巷6号，总建筑面积49120平方米，其中地上建筑面积36770平方米、地下建筑面积12350平方米。项目建设内容包括养老设施居室、医务室、养老机构（医疗/养护中心）、活动室、餐厅等，建设单位为乐成老年事业投资有限公司。
二、试点项目运营模式
（一）建设单位可将养老设施居室分割销售，建设单位和购买人按份共有居室产权，其中建设单位所持产权份额为5%，购买人所持产权份额为95%，养老设施居室之外的其他公共养老服务设施由建设单位持有100%产权。
（二）养老服务设施项目建设完成后，建设单位应当对自持部分长期持有运营，并为入住老年人提供医疗、养护等养老服务，满足其养老服务需求，具体养老服务费用由建设单位根据服务内容参照市场价格确定。
三、试点项目入住人资格
为保证本项目的养老服务设施属性，建设单位需限定养老设施居室入住人资格为年满60周岁（含）以上的老年人，但与入住人共同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超过两人。其中，对配合执行北京市城市人口疏解任务的老年人及符合《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》(京民福发〔2015〕283号)规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。
四、试点项目销售管理
（一）养老设施居室预售要求：建设单位预售养老设施居室（含地下车位）95%产权份额，应取得市住房城乡建设委核发的《商品房预售许可证》， 销售价格需遵循《商品房销售明码标价规定》，实行“一房一价”明码标价。
（二）养老设施居室购买人资格：养老设施居室的购买人应具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
（三）购买人/入住人信息登记与报备规定：购买人购买养老设施居室时，应当填写《共有产权养老设施居室购买/入住登记表》，建设单位应当将该登记表、购买人及入住人资料向民政部门进行报备。养老设施居室入住人发生变更的，建设单位需在30日内向民政部门变更报备。
（四）购买合同签署：建设单位应当与购买人网上签署《商品房预售合同》并进行联机备案，通过合同明确双方的权利义务关系，合同中应当明确出售的为养老设施居室95%的产权份额，剩余5%由建设单位持有；其他内容如付款方式、交付时间等参照《商品房预售管理办法》执行。
五、试点项目再交易管理
（一）为了保证建设单位能够持有经营养老服务设施项目，建设单位不得将其持有的共有养老设施居室产权份额转让给第三方；购买人有权转让其持有的共有产额份额，但需经建设单位书面同意。建设单位同意转让的，应配合办理相关手续，不得设置条件和障碍。
（二）再交易购买人亦应具备北京市户籍（含持有《北京市工作居住证》）或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
（三）购买人转让其产权份额时，应当与再交易购买人按照北京市存量房交易管理流程进行，本试点方案中有特殊规定的除外。
六、试点项目监督管理
试点项目的属地民政部门应对项目后期的运营，包括入住人、养老服务项目质量等进行监督管理；住建（房管）部门应对项目销售管理、再交易管理等进行监督管理，如发现建设单位有违规行为，有权对建设单位进行纠正，并视情节轻重予以相应处罚。试点项目的实施推进情况，由市民政局牵头，及时向市政府报告。需要协调其他部门的，由市民政局会同市住房和城乡建设委研究提出。
七、本试点方案未尽事宜依据相关法律法规执行。
在具体操作上，乐成养老服务有限公司2010年9月30日以协议出让的方式获得土地，性质为医疗卫生慈善用地；随后调整为F3混合多功能型用地（50年），俗称北京唯一“有房本”的养老院，产权年限为50年，购房者可以获得产权证。作为北京市第一个共有产权试点项目，其养老公寓部分的购房者享有所购住房95%的产权，乐成享有5%的产权。
2018年7月，恭和家园（共365套）第一批养老公寓产品开始销售，平均成交价格为4.1-4.2万元/㎡（数据来源于中国房价指数网）。除了购买产权外，恭和家园的住户每月还收取3000元左右的服务费用（数据来源于乐成集团网站资料）。
共有产权模式可以能够快速回流资金；企业通过持有5%的产权既能有效的监督每户的入住者中至少有一位是老人，也能保证后续服务的持续性。
但是，目前国内市场采用共有产权模式销售养老社区的企业仅有乐成一家在试点，该模式需要政府的支持力度大，有一定的进入壁垒；共有产权的销售价格受房价和住宅租金影响大。采取共有产权模式的CCRC养老社区经共有产权的各方同意也可以进入市场再次销售。“一枝独秀不是春，百花齐放春满园”，期待未来有更多的共有产权项目出现。
租赁模式分析
租赁模式是指开发商持有CCRC养老社区项目并将产品通过租赁合同的形式出租给消费者。根据租期的长短可以分为短租模式和长租模式。
1、短租模式
短租模式一般是指旅居产品、短期体验产品以及日托产品出租期限不超过一年或者CCRC养老社区居住产品出租期限不超过五年的情况，收费内容往往包含床位费或房间费、服务费和餐费，可以一价全包，也可以分开收费，其中床位费或房间费通常按月收取，也可按季度、半年或者按年收取，也有一些旅居产品、短期体验产品或者日托产品按天或按周收取费用（服务费和餐费通常包含在床位费或房间费中）；服务费和餐费按月收取；除上述费用外，还会收取一定额度的押金或医疗保证金。短租模式是机构型或者日托型养老服务设施常用的盈利模式，社区型较少采取这种方式。
短租模式租期灵活，租期灵活，运营良好的情况下可以根据市场变化灵活调整价格，便投资者于享受项目溢价。
但是，短租产品资金回笼最慢，会给企业带来比较大的资金压力；客户可以随时进入和退出，需要投资者提供良好的服务来增强客户粘性，运营压力大；租金受住宅租金影响大。
短租模式适合于不要求快速回流资金的CCRC养老社区项目或者旅居型养老社区项目，养老社区里的护理院一般也都是短租。因为短租模式下客户可以随时退出，一旦服务和运营出现问题，客户会迅速流失，所以短租可以说是检验项目服务的试金石。
如燕达国际健康城一期家居式养护区按月计费，按年交费的收费模式即为短租模式。入住该养护区的自理老人每三年签一次合同，费用每年略有调整。根据入住房间的差异，目前一人包房的价格约为6100-11000元/月/房，两人包房的价格约为8000-14000元/月/房，餐费按实际消费刷卡，另外每人需要缴纳30000元的入住保证金。
2、长租模式
长租模式是CCRC养老社区项目目前比较常采用的模式。长租模式可以退住。因为租赁合同的期限不能超过20年，所以有些CCRC养老社区项目会在租赁合同中约定或者通过签订补充协议的方式约定租赁期满后自动延期至新的约定期限（一般会延续至土地试用期到期）。
如燕达国际健康城家居式养护区二期的长租产品采取10年或20年长租的方式趸交床位费，服务费按年支付，20年长租期满后租赁期自动免费延续至项目土地到期。
