一直以来，秋季房交会被喻为地产行业风向标，预示着接下来的楼市走向，08年昆明楼市一直处于观望和低迷中，这个时候房交会的表现就成为所有地产企业倍加关注的焦点。
参展项目总体分析
秋交会参展的开发商56家，参展项目71个（另外两个只有名字未有展位，故不再统计分析范围之内），昆明56个，占79%，地州15个，占21%，相关产业参展的企业有69家。
1、项目规模分析
从项目占地面积上来看，参展楼盘占地规模分布总体较为均匀，其中占地200-500亩楼盘最多，达到了21个，且500亩以上规模的楼盘也达到了8个。29个楼盘中，出现了几个超大规模的项目，如位于阳宗海占地2370亩的春城海岸?假日庄园，安宁占地2800亩的万辉?星城，安宁太平新区占地991亩的恒大金碧天下，昆明经济开发区规划用地6.8平方公里的第三城，都是此次房交会参展的重头戏。
昆明2008年秋交会参展项目占地面积分布图
在售楼盘35个，占到了总参展楼盘半数，这从另一个侧面说明了多数楼盘仍处于形象宣传期，其原因一方面是由于今年政府依旧没有放松预售证的门槛，另一方面部分开发商受市场环境的影响而选择了延迟开盘等策略。
从项目总建筑面积规模上看，总建筑面积在10-20万平米的参展楼盘项目最多，达到22个，占31%。
可见，目前昆明及其周边以及地州呈现楼盘规模化的趋势，大型综合性项目逐渐增多。受昆明传统资源优势区域开发量限制，向昆明周边和地州资源条件好的区域发展。如安宁、澄江、阳宗海及地州（丽江等）等，成为该类型楼盘的主要发展方向。
昆明2008年秋交会参展项目建筑面积分布图
2、房交会主要看点
看点一：主要开发商如数到齐。一年一次的昆明秋季房交会是昆明楼市的风向标和晴雨表。尤其是在今年这样一个敏感的时期，房交会的举办更是显得非常重要。56家房地产开发企业参展，阵容强大，可以集中了解整个云南地产界。
看点二：观望对峙中，各显神通。受大市影响，观望氛围日浓，展会现场无疑要上演一场客户争夺战，各种营销和优惠措施纷纷登。
看点三：营销时代还是产品时代。昆明房地产市场目前所处的究竟是营销时代还是产品时代？在这样的市场形势下，究竟是营销重要还是产品重要？这是本末的问题，应当引起房地产各界人士的深思。
看点四：城市多中心格局能否形成。昆明只有一个商业中心，这是很多人的共识。但是，这样的格局很有可能被房交会上一南一北的两个商业项目打破。在区域上也只有主城一个中心，多中心的规划和地产发展中，城市多中心格局能否形成对将来地产的发展至关重要。
看点五：小户型占据半壁江山。据此次房交会组委会的统计数据显示，今年房交会参展楼盘总建筑面积达1450万平方米，总共约6万套房源进场展示交易，其中90平米以下的户型占参展总户数的48%。
1、销售及价格。本次展会在售楼盘价格与之前相比都没有做出调整，多数只是采取加大优惠及推出特价房源进行了变相降价措施，但这也仅是针对部分较差房源而做出的，以达到吸引消费者、提高楼盘现场人气。
2、样板展示，期房样板房和现房样板房并存。无论期房样板房还是现房样板房，都存在内部装修过于艺术化的现象，不够贴近消费者现实生活场景，会让消费者无形中对产品产生距离感。
3、活动，本次秋交会在活动组织上与往年相比并没有太多创新之处，在开发商组织的配套活动中，保利地产联合昆明市政府举办的2008中国保利?圆明园国宝全国巡展倒是给此次房交会活动增添了一个亮点。
4、优惠措施是展会的一大亮点，几乎每个在售或将售楼盘均推出了不同程度和方式的优惠措施，主要有购认筹卡开盘优惠、房交会期间推出特价房等。但从此次秋交会现场各楼盘优惠促销的效果来看，尽管优惠促销楼盘数量及其优惠程度都较往年提高，却并没有真正打破消费者观望心理底线。
5、置业方式，本次秋交会在置业方式上的一大显著特点就是为青年人打造属于该年龄段的产品，此产品设计和销售将会更加赢得市场的认可。
未来置业区域选择
在昆明市确定重点开发呈贡新区之前，昆明置业者居住地的选择相对狭窄。区位选择上，呈现北熟与南移、东进西出中立的格局。在新出台的昆明总体规划里，将呈贡新区和空港经济区纳入中心城区，和昆明主城区一起形成三中心模式。整体上看，昆明形成了南北两大居住群体，北部以本土为主，南部以外来人口为主。随着房地产的开发和新规划的出台，北部逐渐成熟，南部继续外移，东部将会进入，西部突破关隘出关，中部将举行大规模改造，由平面变成立体。
产品选择上呈区域分化与产品分化下的局面。普通住宅集中在主城三环路以内陆区和呈贡周边区域；洋房别墅集中在西山区昭宗水库周边区域、滇池度假区和国际机场周边。政策性住房集中在二环与三环之间。
近期热点区域分析
房地产开发将形成三大区域：泛昆洛板块、阳宗海片区、主城—安宁—呈贡环形带。
泛昆洛板块。昆洛板块是在城市扩张的基础上诞生的，又将在城市扩张与城市更新的环境下得以快速发展，形成泛昆洛板块。在新城尚未形成良好的居住条件之前，旧城改造尚未全面开展之际，泛昆洛板块作为主城与新城之间的过渡地带，率先得到发展，也得到了客户的认可，该区域即可北上入主城，又可南下进新城，当下和将来都可获利。目前该板块内的所有土地几乎都被开发商瓜分完毕。
阳宗海片区。借助云南自然资源和气候资源的优势，阳宗海片区成了高尔夫和国际会议的天堂，春城高尔夫、高富高尔夫、华商论坛、华侨城生态小镇、柏联SPA、假日庄园等已进驻阳宗海。阳宗海作为休闲度假的地方，距昆明、石林、呈贡都比较近，逃逸了城市喧嚣，有享受了城市的便利。
思考一：将进入现房销售时代
近期昆明商品房市场一改过去的图纸销售模式，出现了不少准现房。一系列的信号预示着“准现房时代”即将来临，准现房供应量的相对增加，是对楼市在新市场环境下的一种折射，这种新营销模式的出现，也必将对整个昆明楼市产生影响。
思考二：小户型产品的突破
此次房交会90平米以下的小户型占了参展总量的48%，将近一半。其推广主题大多选择青年置业。从户型选择上看，一半以上的市民选择三居室100平米左右的住房。小户型即将发生革命，突破原来只是一味的面积上的小。
思考三：商业地产新机会
秋交会上，重点推出商业的项目有15个，另含有商业的并未推出或重点推出的项目有31个，州市参展的项目以旅游商业为主。从产品上看，云南及昆明房地产发展将呈现四大趋势：高尔夫球场及高尔夫别墅、旅游地产、写字楼和“街区”。云南及昆明商业地产的发展结合其房地产整体发展趋势来看，是紧密相连的，旅游商业借助云南旅游业和高尔夫的发展成为州市商业发展的主体，昆明商业发展的新力量，“街区”商业、综合体下的商业借助昆明写字楼和“街区”的发展形成新的商业形态。
思考六：客户年轻化且更细分
现在市场上推出的这些针对青年群体的营销策略，是因为年轻的消费群体存在较大的潜在的购买力和刚性需求，也是营销的需要，即将目标客户更加细化，采取针对性营销。客户群体的划分对项目的销售有很大的影响，同时产品的原始定位对客户群体的划分也有影响。把购房者的出生年代、家庭状况、职业、生活方式等结合起来，这样的定位和营销才是有效的。青年置业计划从广义上来说是一种变相的团购行为，这样他集中针对某一类型的群体客户，采取适当的降价或者置业方式，从而达到销售的目的，让资金迅速回笼。
思考七：样板展示需要革命
在昆明刚开始推出样板房这一销售方式时，均推出的是期房样板房，此类期房样板房最大的弊端就是只能让消费者感受到房间各个功能布局的实际效果，却满足不了消费者对产品外部环境的感受。随着现房销售的出现，开发商能够给消费者展现出今后更真实的生活状态，这无疑将会对消费者的购买需求产生更直接的刺激作用。但无论是对于昆明目前的期房样板房还是现房样板房来说，都存在内部装修过于艺术化的现象，不够贴近消费者现实生活场景，会让消费者无形中对产品产生距离感。
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