| 建个厕所在邻居的餐厅上 谁管? 同类案件有判决 |
| http://www.nen.com.cn 2006-06-09 13:27:05 东北新闻网 |
| 记者樊华 引言：目前，是沈阳房屋室内装修的旺季，许多人会对房间格局进行改变。许多人都知道，装修时只要不改变房屋的承重结构，自己想对房屋怎么改就怎么改，谁也管不着。那么，是否可以将室内的卫生间任意挪动，比如挪到楼下住户的饭厅顶上、卧室顶上？在沈阳，就出现了这样的案例——— 楼上邻居将卫生间设在了楼下餐厅顶上 两年前，覃先生购买了位于和平区皇寺广场附近，富通小区14号楼142平方米的一套住房，房屋结构为三室两厅两卫。虽然是借贷和按揭还款，但有了自己的房仍然是很高兴的事。最近，覃先生凑了点钱准备装修，想尽快搬进新居。正当他准备施工时，一件意外的事打乱了他的整个装修计划。 覃先生发现楼上住户正在装修，更令人吃惊的是：楼上住户要将同一面积的住房改为四个独立的封闭单间对外出租，每个单间都设计了一个卫生间。楼上除仅保留了原有固定位置的一个卫生间外，另一个卫生间挪到了楼下的饭厅顶上，还在饭厅和卧室顶上增设了两个卫生间。于是，在覃先生的楼上一下就多出了三个卫生间，两个在饭厅顶，一个在卧室顶。虽然楼上的改动没有改变楼体的承重墙，也没有从自己室内走上下水管，但想到楼上住房主要用于出租，楼上的装修是包工包料，装修质量难以保证，说不定哪天就会漏水。由于挪动卫生间，楼上将隔断砌到了自己厅的中央位置，而楼下没有任何的支撑。想到此种装修的种种隐患，覃先生心里就很不舒服，于是就到有关部门询问此种装修是否可行。
物业公司：没有执法权只能调解 5月30日，正当楼上准备将楼板刨出深沟安下水管时，覃先生的家人找到了小区物业，要求物业制止楼上刨沟及增加卫生间的行为，物业让找售楼处的工程部，工程部认为刨沟不影响安全，并没有制止增设卫生间的行为。 6月1日，覃先生再次找到物业公司，要求物业出面制止楼上的装修行为。物业虽然一再强调物业没有执法权，但仍贴出了通知。通知说，由于装修已影响楼下业主的生活秩序，并影响原有的楼体结构，望速恢复。随后的几天里，覃先生发现楼上一直在施工，每次向物业反映时，物业都说停止施工了。当6月7日上午覃先生再次来到现场时，才发现楼上在短短的几天内装修已经初具规模。在这几天里，覃先生一直希望通过物业联系楼上业主，也希望物业将此情况反映到上级部门，由上级部门来处理，其希望全都落空。直到6日，覃先生才从物业经理口中知道，楼上装修的业主姓雷，此前物业一直说业主的姓名、单位要保密。覃先生还了解到，在此小区内同样的拆改行为还有很多，有几家还将住房装修成了旅社，物业也习以为常了。
通过物业解决问题的出路不能成功，覃先生来到其他部门，希望执法部门能够出面制止并拆除非法装修。 后记：经过多方面的努力，到记者发稿时止，楼上装修业主已经与覃先生取得联系，希望妥善解决此问题。记者也希望此案得到快速稳妥的解决，并希望所有人在装修时既要考虑自家的情况也要照顾邻里的感受，更重要的是要遵守有关规定。 市房产局：我们没有执法权 6月6日，覃某来到沈阳市房产局物业管理处，行风办的工作人员对此装修行为很是气愤，当即打电话给物业公司的贝经理，希望立即制止装修行为，让装修业主向物业公司、覃先生签订保证协议，如果出现漏水等一切损害楼下利益的行为承担保证责任。同时，覃先生还被告知，由于房产局没有任何执法权，需要执法局来解决此问题。 市城乡建设管理委员会：向执法局反映 6日下午下班前，市城乡建设管理委员会政策法规处的李副处长认真地接待了覃某。李处长认为，从情理上讲楼上的装修肯定令人难以接受，会给楼下住户造成很大的心理负担，由于下水管从平地上走，也有堵塞的可能，存在着安全隐患。但从执法依据来看，建设部的《住宅设计规范》虽然有一定的权威性，但主要是适用于设计部门，是否能适用于民用装修，还有待于法院的认定。李处长建议，可以以楼上在大厅厅上建隔断增加楼屋负荷向执法部门举报，由行政执法局来处理。 居民拆改装修要履行哪些手续 据了解，无论是房主装修自己的住房，还是施工的个人都要履行相应手续。 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条规定，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。《辽宁省家庭居室装饰装修管理暂行办法》规定，家庭居室装饰装修工程施工的单位和个人，不得损害居民和其他经营者的权益，不得从事法律、法规禁止的其他行为。第六条规定，房屋产权人或使用人，对居住的房屋进行装饰装修的，如果不涉及拆改主体、加大荷载的家庭居室装饰装修，要到房屋产权单位或物业管理单位（房管站、所）登记备案。其中不包括零星室内装修。 办法第九条规定，从事家庭居室装饰装修施工的个体从业者，应当到当地建设行政主管部门或其委托管理部门办理登记注册，并通过技能培训，考试考核合格获得技能岗位证书后，可从事家庭居室装饰装修施工。其他个体装饰装修从业者，需持所在地乡镇（街道）以上人民政府有关部门出具的务工证明、本人身份证、外来流动人口需持暂住证，到所在地建设行政主管部门或其委托管理部门办理登记注册，并参加技能培训，考试合格后，发给技能岗位证书，从事家居装修劳务。否则，不得承接家庭居室装饰装修业务。 物业有义务制止并向上级反映 在整个过程中，物业公司一直认为自己只有调解权没有执法权，那么物业在此案中到底有无责任呢？笔者查阅了有关法律规定。《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第十四条规定，物业管理企业有“制止违反物业管理规定的行为”的权利和义务。第二十三条及三十九条规定，在物业管理区域内禁止损坏房屋结构和破坏房屋外貌；禁止擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房。如果违背此规定，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。第二十四条规定，业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反管理条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。”
因此，虽然物业公司没有执法权，但有劝阻制止的义务，并且应当及时向上级管理部门报告。 司法机关可引用哪些规章处理此案 建设部《住宅设计规范》（属于国家强制标准）第3.4.3条规定，卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条（二）住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。《沈阳市城市房产管理条例》第三十八条规定，房屋使用过程中禁止擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；破坏厨房、厕浴间防水层以及其它危害房屋安全的行为。 《民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 违规装修应承担什么样的法律后果 《沈阳市住宅小区管理办法》第十七条也规定，居民使用房屋，未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途。如果违背此规定，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。 物业管理单位“对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。”装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处500元以上1000元以下的罚款。住宅室内装饰装修将“没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的”，城市房地产行政主管部门责令改正，并且对装修人处以500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。 擅自拆改原有房屋主体结构或明显加大荷载的，由房产行政管理部门责令恢复原状，处以2000元以上10000元以下罚款，情节严重、对房屋安全造成严重危害的，处以10000元以上50000元以下罚款。
行政执法局：已经采取行动 6月2日，覃先生来到和平区行政执法局，工作人员认真接待了他。但抱歉地说，由于雷某没有破坏楼体的承重结构，在法律没有明确规定的情况下，执法局难有执法权。在双休日里，覃先生向许多法律专家做了咨询，专家观点不一，可喜的是他找到了建设部的禁止拆改的规章及外地法院的判决。 7日上午，和平区行政执法局工作人员水某打来的电话告诉覃先生：执法局已经立案，案件已经转到执行中队。下午，执行中队工作人员再次来电话询问具体情况，说会到现场去详细看看。8日下午覃先生从执法局得知，执法人员已经到现场去拍照，待得到统一意见后报分局下达整改意见。此时，楼上的房主才浮出水面。事情终于有了一丝亮光。 链接 外地法院对同类案件的判决 案例1：楼上马桶楼下床卧室改卫生间被亮“红牌” 上海的林某在外国居住多年，对上海新居过小的卫生间不满意，不顾楼下邻居的反对，欲将卧室改成卫生间。楼上的装修令楼下的章先生大为不满——自家北卧室的上方竟然要顶着一个卫生间，使用中还可能产生噪音、渗水。再有，由于楼上的装修，已经使自家的南、北阳台天花板出现了裂缝。于是，章先生向物业管理部门反映了情况，楼上终于暂停了施工，但此时的林家已经完成了铺设管道，安装工字钢等改建工程。上海闵行区法院根据建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》中“禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间”的规定，判决“拆除为改建而铺设的管道及相关设施，并修复原告住宅的南、北阳台天花板裂缝”的判决。 案例2：楼上住户卫生间设在楼下住户厨房之上被禁止 上饶的蒋某向某房地产开发公司购得一套位于五楼的商品房，该套商品房的厨房间，按原先设计属卫生间；楼房施工过程中，开发商按规定变更了当初的设计。施工结束后，开发商交付给业主的房屋，同单元二至五楼所有套房同一房间的地面上，按照厨房的排水要求，只预留了两个小排水口；二至五楼的住户，也均将其装修成厨房；而同单元六楼套房内同一房间的地面上，却多留了一个用于安放蹲坑或抽水马桶的大排水口。蒋某入住后，发现六楼业主肖某装潢时，根据地面预留的排水口，欲将该房间（位于原告蒋某家厨房顶）装修成卫生间使用（开发商已在被告肖某所购房屋内另设有两个卫生间），通过有关部门找被告肖某协商无果，向法院起诉。 今年3月，一审法院认定原、被告之间的纠纷属相邻纠纷，依法判决：被告肖某停止将位于原告蒋某厨房顶上的房间装修成卫生间的行为，被告上饶某房地产开发有限公司须将其施工中在原告蒋某厨房顶上预留的、用于六楼业主被告肖某安放洁具的排水口予以封堵。 |
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