据了解，汤臣一品的房源租金受房源面积和栋座楼层的影响较大。费沪生/摄影 最近一段时间以来，沪上高端市场热度不断，成交量持续维持在较高水平。商报记者了解到，近日，汤臣一品租出了一套月租17万元的豪宅。第一太平戴维斯上海(楼盘)住宅租赁部助理董事及主管吴王君认为，传统市中心豪宅板块，如新天地、小陆家嘴(600663,股吧)、原法租界等新推项目大部分销售给自住买家。作为物业投资而推向高端租赁市场的房源，一般2个月左右就会被存量需求消化，高端物业市场租售两旺的局面预计将维持到明年。
租客仅2天时间欣然签约
陆家嘴一直以来是沪上高端住宅市场的标杆区域，林立的豪宅不但售价不菲，且租金也十分昂贵。记者获悉，前不久，汤臣一品的一套豪宅刚刚以17万元的天价月租金租出，这即便在陆家嘴板块也是十分罕见的。
据上海链家陆家嘴地区门店介绍，汤臣一品这套房源是开发商用于出租的保留房源，作为大平层房源，面积达到594平方米，同时，该套房源所处的楼栋也是整个项目中最为临近黄浦江的楼栋之一，在阳台上几乎可以亲临江景。因此，这套房源的租客并没有像通常的租房那样商讨价格，而是仅仅两天工夫就欣然签约。而在汤臣一品以往的一手成交中，与这套月租17万元的房源面积相仿的房源成交总价普遍都在8000万元以上，其中还有7套房源的总价超过了1亿元。
当然，汤臣一品的房源租金受房源面积和栋座楼层的影响较大。
记者从上海链家获悉，该公司在今年还租出了另外几套汤臣一品房源，月租金基本在6.8万－8.6万元之间不等，尚不足近期租出房源的一半。这主要是由于这几套房源的面积都在430平方米左右，明显小于上述接近600平方米的大平层房源，并且所处的楼栋也相对靠后，在江景方面也与之有着较大的差别。
类似的情况在陆家嘴的其他滨江豪宅项目中也同样存在。记者了解到，去年年末，中粮海景公寓一套面积308平方米的房源，由于位于5楼的低层，月租仅为4.5万元；而在今年年初，另一套面积与之相仿的15楼房源，月租金则达到了6.5万元，高出前一套房源的四成多。不同楼层在江景方面的显著区别导致了两者租金的较大区别。
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，像陆家嘴滨江豪宅的房源租赁，房源本身的品质和区位都是相当出色的。但是在这样的前提下，栋座、楼层、户型等因素对租金的影响却是相当巨大的，一些在栋座、楼层等方面特别占优的房源，掌握了更为稀缺的资源，因而能够在租金方面大大甩开项目内的其他房源。
高端物业市场租售两旺
事实上，除了汤臣一品以外，近来沪上高端租赁市场都有可观的成交，翠湖天地、御翠豪庭、世茂湖滨别墅等传统高端楼盘均有大标的房源租出。
坐落于淮海路商圈的上海天玺此前也达成了一套月租11万元的豪宅出租。
记者从上海链家华府店获悉，上海天玺是淮海路重要地标上海环贸广场的住宅部分，不但地段交通属上海顶尖，内部设施也十分豪华，并且有襄阳(楼盘)公园作为景观。该项目仅仅推出过60多套房源，因此不管在二手买卖还是租赁市场中都十分稀少。上述租出的上海天玺房源面积310平方米，并且位于高区，有着较好的景观。租客为附近一家公司的企业主，非常看重房源的地段设施，以及考究的装修，因此即便面对高昂的租金，也欣然接受。
对此，第一太平戴维斯上海住宅租赁部助理董事及主管吴王君认为，从2015年上半年开始，上海楼市受“3？30”新政、央行多次降准降息利好刺激，上海高端物业的买卖交易同比放量。楼市遵循量在价先的规律，2015年下半年在沪高净值人群的改善需求将会继续释放，推升高端物业的成交价格。
“传统市中心豪宅板块，如新天地、小陆家嘴、原法租界等新推项目大部分销售给自住买家，作为物业投资而推向高端租赁市场的房源，一般2个月左右就会被存量需求消化。高端物业市场租售两旺的局面预计将维持到明年。”吴王君进一步向商报记者指出，“而英国学校、美国学校、德法学校等国际学校集中的闵行诸翟镇周边及青浦，周边的别墅租赁需求长期稳定。二手房交易的活跃降低了区域内可租赁物业的总量，部分热门小区未来可能会有租金上涨的预期。”
服务式公寓市场需求不断
值得一提的是，第一太平戴维斯在其最新报告中也指出，几个服务式公寓退出租赁市场(包括新梅万豪行政公寓、明天广场万豪行政公寓等)，使得一些租户搬至其他项目，加上国内需求持续见涨，使得服务式公寓整体入住率明显上升。
吴王君告诉记者，服务式公寓项目以往专注于大型跨国企业外籍高级雇员的租房市场，作为可以满足长短期结合、适宜个人或家庭需求的物业类型广受青睐。“今明两年，受到限购限贷政策的制约，越来越多中国的私营企业主和企业高层也逐渐接受陆家嘴、新天地，原法租界等地高端服务式公寓项目(例如尚臻服务式公寓)，享受其所提供的高品质管家式服务。”
据介绍，陆家嘴的尚滨江服务式公寓今年8月份开始试运营，公寓面积85－214平方米，月租金在25000－65000元之间，目前入住的客人主要包括来自世界500强公司的欧美雇员、中国港澳台地区租客和国内人士；而静安寺的尚臻静安服务式公寓也开业不久，其房型普遍较大，基本在227－275平方米，月租金55000－77000元。租客中，世界500强公司欧美高管占50%，其他国内高端客户占50%。
“开发商自有的高端服务式公寓因其地理位置优越，较之周边五星级酒店有更高的性价比和宜居性，将保持吸引上海高端租赁需求，我们对服务式公寓的未来保持乐观。”吴王君接着补充说，“也注意到一些高端豪宅小区的资产管理公司，他们提供的准服务式公寓项目也是一股新兴力量，可作为中端细分市场的恰当补充。”
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