在房屋买卖合同，尤其是网签合同中，一般都会明确约定付款期限，而且会约定逾期付款超过一定的期限（如20天）就会构成根本违约。但是，如果在买房人已经逾期或者尚未逾期的情况下，房屋买卖双方达成了补充协议，约定买房人的“最后付款期限”是某年某月某日（晚于合同约定的付款期限）。那么，对该“最后付款期限”如何理解呢？是理解为变更了付款期限还是理解为最后宽限期？
如果理解为变更了付款期限，则买房人超过该期限未付款，买房人并不当然构成根本违约。只有卖房人参照原合同的约定，在逾期超过一定期限后书面通知买房人解除合同后，合同才被解除；或者卖房人催告买房人在一个合理期限内履行，如果买房人在该期限内不履行，卖房人才可以书面通知买房人解除合同。
如果将“最后付款期限”理解为最后的宽限期，则超过该“最后付款期限”（某年月日）后，卖房人可以随时通知买房人解除合同。
上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2990号判决认为此“最后付款期限”应当理解为“附条件地免除上诉人的逾期付款违约责任”，即在该期限之前付款，买房人不需承担逾期付款违约责任，在此期限之后付款则需承担逾期付款责任（即延长了宽限期到该期限，而非在该期限后重新开始计算宽限期）。也即该“最后付款期限”应当理解为最后的宽限期，超过该“最后付款期限”（某年月日）后，卖房人可以随时通知买房人解除合同（并要求买房人承担违约责任）。我赞同该观点。
附：陈某某诉袁某某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2015年2月7日，陈某某与袁某某、徐某、徐某某（以下简称袁某某等人）经上海甲物业顾问有限公司（以下简称甲公司）居间介绍签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：陈某某向袁某某等人购买上海市某区乙路＊＊＊弄＊＊＊号902室房屋及54号车位（即系争房屋），转让总价333万元（包含车位转让款19万元，人民币，下同）；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后30天内前往甲公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《网签合同》），除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期；陈某某应于签订《网签合同》并申请办理公证手续（若需）后当日，通过甲公司转付或自行支付袁某某等人首期房价款（含袁某某等人已实际收到的定金）179万元；陈某某通过银行贷款方式支付第二期房价款169万元，陈某某应于签订《网签合同》并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但陈某某应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证、以陈某某为权利人过户的收件收据后五个工作日内，将其交付贷款银行；双方于2015年9月15日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由袁某某等人交付给陈某某，并由陈某某自行或通过甲公司支付袁某某等人尾款3万元；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在袁某某等人收到陈某某支付的定金后，若袁某某等人违约不卖，则应向陈某某双倍返还定金，若陈某某违约不买，则已支付袁某某等人的定金不予返还；双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的2%向守约方支付违约金；……。2015年2月7日，袁某某等人向陈某某出具《收款收据》，收取陈某某购买系争房屋的定金10万元。之后，陈某某因不能按《合同》约定的期限筹足首付款，通过甲公司的工作人员王某与袁某某等人协商确定将双方签订《网签合同》及支付首付款的时间延迟至2015年3月28日（《合同》约定的时间为2015年3月9日前）。2015年2月10日，陈某某打电话给袁某某询问银行账户事宜，通话中袁某某提起甲公司转告袁某某关于陈某某首期付款时间要到2015年3月底的事情，袁某某表示好商量。2015年3月25日、2015年3月27日，陈某某先后打电话和发短信给袁某某，表示不能在2015年3月28日前凑齐首付款，请求袁某某等人延迟首付款的支付日期，未得到袁某某的明确答复。2015年3月28日，袁某某发短信给陈某某，短信的主要内容为：根据双方签订的购房协议，陈某某2015年3月8日前就应该支付袁某某等人购房首付款，由于陈某某当时资金出现问题，袁某某同意陈某某于2015年3月28日为最后支付日期，如果再不支付，根据双方签订的购房协议则视为陈某某单方面违约，袁某某所收取定金不予返还，另保留追究陈某某其他违约责任的权利。2015年3月30日，陈某某发短信通知袁某某，首付款已经凑齐，并要求安排时间签订《网签合同》以及接受陈某某的首付款，未得到袁某某的回复。2015年3月31日，陈某某发短信通知袁某某，请求袁某某于2015年4月1日在甲公司碰头签订《网签合同》并支付首付款给袁某某等人，未得到袁某某的回复。2015年4月1日，陈某某接到袁某某的短信，短信内容为：由于陈某某违约未按照合同规定日付款，袁某某等人通知陈某某袁某某等人解除合同、没收定金。2015年5月3日，陈某某发短信通知袁某某，通知主要内容为：由于袁某某从2015年4月1日起拒绝履行合同，根据合同约定，陈某某作为守约方通知袁某某单方面解除合同，并将依法诉讼要求违约赔偿。另查明，陈某某的建行账户显示：2015年3月28日，银行账户余额为4，948.28元；2015年3月31日，证券转银行金额为999，990元，银行账户余额为1，004，260.28元；2015年4月1日，证券转银行为80万元，银行账户余额1，804，260.28元。甲公司工作人员王某出具经公证的《情况说明》，主要内容为：陈某某、袁某某等人于2015年2月7日在甲公司签订了《合同》，合同约定陈某某应当于2015年3月7日之前向袁某某支付首期房款170万元（含2月7日已交的定金10万元）；2015年2月8日，陈某某通过王某与袁某某协调确定将签订《网签合同》及支付首付款的时间延迟到2015年3月28日。2015年3月28日前一天，王某打电话通知双方于2015年3月28日签订《网签合同》及支付首付款，袁某某表示没问题，陈某某表示资金不到位、签不了。
裁判原文节选
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17356号】双方所签的《合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法认定有效，双方均应严格按约履行。关于陈某某要求袁某某等人向陈某某双倍返还定金20万元、要求袁某某等人支付违约金66，600元和要求袁某某等人支付逾期违约金33，300元的本诉请求之处理意见及袁某某等人要求判令解除双方签订的房屋买卖合同和要求判令不予返还陈某某缴付的购房定金10万元的反诉请求之处理意见。因陈某某于2015年5月3日向袁某某等人提出解除《合同》，袁某某等人于2015年5月29日向陈某某提出反诉，要求判令解除《合同》，双方均有解除合同的意思表示，《合同》已经无法继续履行，应予解除。陈某某因未能凑齐首付款无法按《合同》约定的时间签订《网签合同》及支付首付款，后因资金在其证券账户内未及时转进银行账户再次未能按照双方口头商定的2015年3月28日签订《网签合同》及支付首付款，系陈某某违约在先，应承担相应的违约责任；袁某某等人在陈某某违约未支付首付款的情况下，可以要求陈某某按照总房价款的日万分之五支付逾期违约金，陈某某逾期付款超过二十日的，袁某某等人可以要求单方面解除合同，但袁某某等人于2015年4月1日即发短信通知陈某某单方面解除合同，没收定金，袁某某等人的上述行为也不符合双方约定的解除合同的条件，也存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。鉴于双方均存在违约行为，陈某某并非无钱支付首付款而是未及时将证券账户中的资金转账至银行账户，系故意延迟支付袁某某等人首付款而用于炒股，袁某某等人未举证证明因陈某某违约而存在实际损失等，故原审法院认定双方的违约责任相当，互不承担违约责任。双方解除《合同》后，袁某某等人应将定金10万元返还给陈某某；陈某某要求袁某某等人返还其余定金10万元、要求袁某某等人支付违约金66，600元和要求袁某某等人支付逾期违约金33，300元的本诉请求，均不符合法律规定，不予支持。袁某某等人要求解除合同的反诉请求，符合法律规定，予以支持；要求不予返还陈某某定金10万元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2990号】本院认为，双方的争议焦点在于上诉人是否有权要求被上诉人双倍返还定金并承担违约责任。上诉人主张双方已协商一致将签订网签合同及支付首付款的日期变更为2015年3月28日，且双方合同约定被上诉人在上诉人逾期付款超过20日时方有合同解除权，故被上诉人于2015年4月1日即通知上诉人解除合同显属违约而应承担违约责任。被上诉人则认为2015年3月28日系双方商定的最后付款期限，故其享有合同解除权。对此，本院认为，首先，上诉人虽主张交易双方曾对签订网签合同及支付首付款的日期变更为2015年3月28日达成一致，但根据上诉人提交的短信、录音等证据以及当事人的庭审陈述，尚难以证明双方系就变更付款期限达成合意。被上诉人于2015年3月28日发给上诉人的短信亦表示2015年3月28日为上诉人的最后付款期限，从该短信的内容来看，其实质并非变更付款期限，而是附条件地免除上诉人的逾期付款违约责任，即上诉人在2015年3月28日前支付首付款则视为其没有违约。同时，根据查明的事实，上述短信的内容亦有中介公司工作人员出具的证言相佐证。况且，上诉人收到被上诉人发送的上述短信后并未在当时提出异议，仅是回复短信表示如果可能的话希望被上诉人能够等其凑钱。据此，本院认为，本案现有证据并不足以证明上诉人的上述主张。其次，姑且不论被上诉人提供的证据能否证明其关于最后付款期限的主张，即使在双方均无法证明各自主张的情况下，本案只能认定双方就合同内容变更约定不明，双方按照各自的理解主张合同权利亦难谓存在过错，故在双方均同意解除合同的情况下，再行要求对方就合同解除的后果承担定金或者违约责任，缺乏依据，亦有失公允。再者，上诉人并非没有能力支付首付款而是故意延迟付款用于炒股，即便上诉人关于期限变更的主张成立，其亦未在该期限内付款而构成违约，其在自身存在过错的情况下，要求被上诉人承担定金责任，于法无据。况且，上诉人向被上诉人同时主张定金和违约金责任，亦有悖于法律规定。基于上述理由，本院认为，本案现有证据尚不足以证明被上诉人解除双方合同的行为构成违约，上诉人要求被上诉人承担定金及违约金责任，于法无据，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
联系客服
